Das Wichtigste vorweg:
- Das Interesse an Solaranlagen ist in der Vergangenheit deutlich gestiegen
- Solarenergie reduziert die Energiekosten und stabilisiert die Nebenkosten Deiner Mieter
- Als Eigentümer kannst Du selbständig entscheiden, ob und wie Du Solarstrom auf dem Hausdach nutzen möchtest
- Per Mieterstrom kannst Du die selbst produzierte Energie von eigenen PV-Anlagen an Deine Mieter verkaufen (Mieterstrom-Modell)
- Kauf und Montage von Photovoltaikanlagen musst Du selbst bezahlen, es gibt jedoch einige Förderprogramme und günstige Kredite der KfW
- Du kannst einige Kosten der Photovoltaikanlage auf Deiner Mieter umlegen
- Du darfst Deinen Mietern den eigenständigen Einbau einer Balkonsolaranlage in der Regel nicht untersagen
- Meist fällt keine Umsatzsteuer mehr auf Solaranlagen an. Du musst für Mieterstromprojekte jedoch ein Gewerbe anmelden
Energetische Sanierungen sind ein großes Thema und die Investitionsbereitschaft unter Immobilienbesitzern ist in letzter Zeit weiter gestiegen. Dieser Trend zeigt sich nicht nur bei den Selbstnutzern – auch Vermieter stehen dem Thema offen gegenüber. Neben den Heizungen befindet sich vor allem Photovoltaik (PV) in einer regelrechten Boom-Phase.
Diese Entwicklung verwundert nicht, sind doch Anschaffung und Betrieb attraktiver geworden. Dieser Artikel und Ratgeber zeigt Dir, was Du zum Sonnenstrom wissen musst, wenn auch Du Photovoltaik auf einem Mietshaus betreiben möchtest.
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Vorteile von Solarstrom für Vermieter
Umweltschutz und Energiewende spielen meist die Hauptrolle in der Öffentlichkeit, wenn es um das Thema energetische Maßnahmen geht. Als Immobilienbesitzer wirst Du darüber hinaus garantiert auf die Wirtschaftlichkeit achten.
Doch auch hier kann die PV punkten. So reduzieren sich in der Regel die Energiekosten und die Nebenkosten bleiben stabiler. Du und Deine Mieter machen sich unabhängiger von Energieerzeugern sowie Preisentwicklungen und Du kannst sogar Zusatzeinnahmen erzielen. Nicht zuletzt steigert sich der am Markt erzielbare Preis Deiner Objekte und Du erhöhst die Attraktivität für potenzielle Mieter und Mieterinnen.
Das Schöne daran: Ebenso wie Modernisierungen im Allgemeinen ist auch der Einbau einer Photovoltaik-Anlage Vermietersache. Es steht Dir also frei, entsprechende Maßnahmen umzusetzen.
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Versorgungsmodell Mieterstrom
Solarpanel auf Deinen Mietshäusern produzieren Strom, der sich selbstverständlich direkt vor Ort verbrauchen lässt – auch durch Deine Mieter. Dieses Mieterstromprojekt läuft üblicherweise unter dem Begriff MMieterstrom-Modell Hierbei trittst Du als Vermieter gleichzeitig als Versorger auf und rechnest die entsprechenden Cent pro Kilowattstunde ab. Zwischen Mieter und Vermieter wird für die Nutzung des Mieterstroms also ein separater Vertrag abgeschlossen, um die Stromkosten zu berechnen.
Da die Module nicht die komplette Stromversorgung abdecken, braucht es zudem einen „richtigen“ Versorger und Stromanbieter. Er springt etwa nachts oder im Winter ein und versorgt Deine Mieter mit Strom aus dem Netz. Du schließt also zwei Verträge: Einen mit dem Mieter und einen mit dem Versorger.
Mieterstromzuschlag und klassische Einspeisevergütung
In vielen Fällen fallen dabei noch nicht einmal die regulären Netzentgelte an. Denn all das wird gefördert. So zahlt der Netzbetreiber einen Mieterstromzuschlag an Dich. Zusätzlich erhältst Du noch die klassische Einspeisevergütung für die Überschüsse Deiner Solarmodule, da Du das öffentliche Netz mit Strom versorgst.
Noch wichtig zu wissen: Es gelten die gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Stromverträge. Außerdem muss der Mieterstrom-Preis 10 Prozent unter dem jeweiligen Grundversorgungstarif liegen. Alle wichtigen Informationen des Mieterstromgesetzes findest Du unter anderem bei der Bundesnetzagentur.
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Kosten und Umlagemöglichkeiten bei Photovoltaik auf einem Mietshaus
Als Verantwortlicher für eine energetische Sanierung und der Errichtung einer Solaranlage auf dem Mietshaus bist Du natürlich auch der Erste, wenn es ums Bezahlen geht. Die Preise für eine Solaranlage ändern sich immer wieder und richten sich nach der Größe. Eine Hausnummer kannst Du Dir jedoch merken: Die Kosten für eine größere Dachanlage betragen in der Regel mehr als 20.000 Euro, mit Speicher und Montage kommen gerne 50.000 Euro zusammen.
Diese Kosten für Photovoltaik auf einem Mietshaus gehen zumeist auf Deine Kappe. Allerdings gibt es günstige Kredite der KfW-Bank und immer wieder legen Länder oder Kommunen Förderprogramme auf. Du solltest daher im Vorfeld recherchieren, welche Angebote in Deiner Region gelten. Ganz anders sieht es bei den monatlichen Kosten aus, wenn Du eine PV-Anlage als Vermieter betreibst. Viele davon kannst Du als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Dazu gehören etwa die regelmäßigen und laufenden Wartungen und Reparaturen, auch die Versicherung einer Photovoltaik kannst Du auf die Mieter umlegen. Allerdings müssen diese Betriebskosten als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag genannt werden. Mit immocloud hast Du die Möglichkeit, die umlagefähigen Posten ganz einfach in die Abrechnung zu integrieren.
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Wann Deine Mieter Photovoltaik einbauen dürfen
Interessenten können Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung sogar beim Discounter kaufen: Balkonkraftwerke liegen im Trend, bei vielen Mietwohnungen hängen sie bereits am Haus und Balkon. Wenn nicht gravierende bauliche, technische oder optische Gründe gegen eine Installation sprechen, musst Du Deinen Mietern den Einbau einer Mini-Solaranlage in ihrer Mietwohnung erlauben.
Allerdings muss Dich der Mieter um Erlaubnis fragen. Darüber hinaus existieren weitere Einschränkungen. So müssen sich die Solarmodule von Balkonkraftwerken jederzeit und problemlos zurückbauen lassen und der Mieter muss einen stets ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage sicherstellen.
Ein Veto kann auch von den Nachbarn kommen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass eine andauernde Blendwirkung als Beeinträchtigung der Bewohner in umliegenden Gebäuden zu werten ist und damit untersagt werten kann. Ebenfalls problematisch kann die Situation bei Eigentümergemeinschaften sein. Auch hier gab es bereits diverse Verfahren.
Bürokratie und Steuern bei der PV-Anlage
Erzeugt Deine PV-Anlage auf dem Mietshaus Strom und speist einen Teil davon in das öffentliche Stromnetz ein, handelst Du automatisch gewerblich. Dadurch entstehen steuerliche Pflichten. So musst Du beispielsweise eine Einnahmen-Überschussrechnung und eine Gewinnermittlung anfertigen.
Allerdings wurde hier vieles vereinfacht. Vor allem Betreiber kleiner Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak (kWp) profitieren: Diese bleiben komplett steuerfrei. Noch besser: Seit Anfang 2023 fällt auf neue Photovoltaik-Anlagen keine Umsatzsteuer mehr an. Du kannst Dir seitdem den aufwändigen Umweg über den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sparen, um die Umsatzsteuer zu sparen.
Allerdings sind die Regeln wie üblich recht kompliziert. Planst Du also die Errichtung von Photovoltaik auf einem Mietshaus, solltest Du daher einen Fachmann kontaktieren – vor allem, wenn es um eine größere Anlage geht. Ist alles unter Dach und Fach, lassen sich alle Objektdetails Deiner Photovoltaikanlage digital in immocloud hinterlegen. So etwa Dokumente und Anträge des Mietshauses.
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