Eine Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und später auch zu betreiben, ist deren Ausgliederung in eine Kapitalgesellschaft, also zum Beispiel in eine GmbH. Diese Idee hat sich aber bisher unter privaten Vermietern nicht durchgesetzt – denn sie hat auch ein paar Nachteile.
66 Prozent aller Mietwohnungen sind im Besitz privater Vermieter, zeigt eine Statistik des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln. Demnach entfallen im Jahr 2015 nur 14 Prozent der über 553.000 Mietwohnung auf privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen. Die Untersuchung zeigt allerdings auch, dass fast 53 Prozent der Kleinvermieter nur unter 5.000 Euro an Nettomieteinnahmen oder sogar Verluste erwirtschaften. Kann ein Wechsel der Unternehmensform hier zur Professionalisierung beitragen?
Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften: Bei Kapitalgesellschaften ist das Vermögen und Wirtschaften prinzipiell unabhängig von den Eigentümern organisiert. Sie agieren als unabhängige Organe. Hingegen bei Personengesellschaften ist das Wirtschaften eng mit den Personen verbunden, die sie betreiben. Sie haften zum Beispiel in der Regel auch mit ihrem persönlichen Vermögen.
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Vorteil 1: Saubere Trennung des Vermögens
Und somit ist einer der Hauptvorteile einer Immobilien-GmbH die saubere Trennung des Vermögens. Während Du als privater Kleinvermieter prinzipiell mit Deinem eigenen Vermögen für den wirtschaftlichen Misserfolg des Immobilieninvestments direkt haftest, haftet die GmbH nur mit dem Stammkapital. Die GmbH ist zudem auch organisatorisch komplett von Dir getrennt. Sie ist ein eigenständiges Organ. Das bedeutet zum Beispiel auch, dass sie ein eigenes Konto besitzt und eine eigene Steuernummer.
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Gesellschafterdarlehen können für Liquidität sorgen
Dennoch hast Du als alleiniger Inhaber natürlich kein Interesse daran, dass die Immobilien-GmbH wegen Ausständen in Insolvenz gehen muss. Deshalb kannst Du ihr ein Gesellschafterdarlehen gewähren. Allerdings: Dieses wird bei einer späteren Insolvenz nur nachrangig berücksichtigt, Du gehst hier also ins volle Risiko. Und bei einer Rückzahlung des Darlehens muss Dir die GmbH auch Zinsen auf das geliehene Geld zahlen.
Um Deine Finanzierung besser zu planen kann Dir unser Artikel Immobilien: Wie viele Immobilien kannst Du Dir leisten weiterhelfen.
Vorteil 2: Stammkapital kann schnell bestellt werden
Eine GmbH braucht ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Bei Forderungen kann die GmbH diese in Höhe des Stammkapitals mindestens befriedigen. Auf der anderen Seite ist auch in vielen Fällen eine Haftung darüber hinaus ausgeschlossen.
Die Bestellung des Stammkapitals ist in der Regel bei einer Immobilie alleine aufgrund des Immobilienwertes überhaupt kein Problem. Auch deshalb macht zum Beispiel die Gründung einer Unternehmergesellschaft (UG), die sogenannte Mini-GmbH, keinen Sinn.
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Je höher das Stammkapital, desto höher das Vertrauen
Die Höhe des Stammkapitals beeinflusst auch das Vertrauen, welches andere Unternehmen der GmbH entgegenbringe. Es bestimmt auch die Bonität.
Vorteil 3: Steuerliche Besserstellung
In der Regel fällt auf die Einkünfte der GmbH nur die Körperschaftssteuer an. Das kann deutlich günstiger sein, insbesondere dann, wenn Dein persönlicher Steuersatz recht hoch ist. Auf der anderen Seite musst Du Gewinnausschüttungen versteuern. Und auch, wenn Du ein Gesellschafterdarlehen gewährst, müssen die Zinseinnahmen daraus versteuert werden.
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Steuerberater einbeziehen
Damit bei den Steuern nichts schiefläuft, solltest Du einen Steuerberater beschäftigen, der Dir dann auch sehr individuell Tipps geben kann, was für Dich und Deine GmbH am sinnvollsten ist. Es gibt nämlich einige Tücken. Ein Beispiel dafür ist die verdeckte Gewinnausschüttung, die Dein Finanzamt annehmen kann, wenn Du das von Dir gewährte Gesellschafterdarlehen mit zu geringen Zinsen zurückzahlst.
Vorteil 4: Anstellung als Geschäftsführer
Es kann für Dich von Vorteil sein, dass Du bei Deiner GmbH als Geschäftsführer angestellt bist. So hast Du damit zum Beispiel auch die Möglichkeit, betriebliche Altersvorsorge zu betreiben. Allerdings müssen Gehalt und die sonstigen Zahlungen im Rahmen bleiben, die Gesellschaft darf dadurch also nicht geschädigt werden. Und natürlich musst Du auf Dein Einkommen wiederum Einkommenssteuer zahlen. Du bist als beherrschender GmbH-Gesellschafter aber nicht sozialversicherungspflichtig.
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Vernünftigen Arbeitsvertrag verfassen
Obwohl Du ja quasi den Arbeitsvertrag mit Dir selbst abschließt, solltest Du höchsten Wert auf die Form legen. Außerdem musst Du Dich als Alleingesellschafter vom Verbot der Selbstkontrahierung befreien lassen. Im Zweifel solltest Du Dich anwaltlich beraten lassen.
Nachteil 1: Kompliziertere Gründung
Als privater Immobilienbesitzer musst Du für die Gründung gar nichts machen. Deine Steuernummer bleibt die gleiche. Formalitäten musst Du nicht erfüllen.
Die Gründung einer GmbH ist hingegen deutlich komplizierter. So musst Du Dich ins Handelsregister eintragen lassen, was ausschließlich über einen Notar möglich ist. Außerdem beurkundet er den Gesellschaftsvertrag, den Gründungsbeschluss und die Geschäftsführerbestellung. Nachdem der Handelsregistereintrag erfolgt ist, musst Du zudem ein Gewerbe anmelden. Außerdem bekommst Du vom Finanzamt eine separate Steuernummer. Schließlich musst Du auch ein Geschäftskonto eröffnen.
Nachteil 2: Wesentlich mehr Verwaltungsaufwand
Alleine die Pflicht zur doppelten Buchführung bei Kapitalgesellschaften ist sehr aufwändig. Hinzu kommen auch noch mögliche Aufwendungen für den Abschluss von Gesellschafter-Arbeitsverträgen. Und außerdem musst Du auch formale Gesellschafterbeschlüsse verfassen, selbst dann, wenn Du alleiniger Eigentümer der GmbH bist. Daneben musst die GmbH einen Jahresabschluss verfassen und ist hier zur Rechenschaft verpflichtet: Es gibt Veröffentlichungspflichten im Bundesanzeiger.
Im Vergleich fallen für private Immobilienbesitzer kaum unternehmerisch bedingte Formalitäten an. Du musst Dich nur einmal im Jahr in Deiner Steuererklärung erklären.
Nachteil 3: Deutlich höhere „Verwaltungs“-kosten
Bedingt durch durch den höheren Verwaltungsaufwand, entstehen deutlich höhere Kosten. So solltest Du die doppelte Buchführung, den Jahresabschluss und auch alle anderen Finanzdinge besser durch einen Steuerberater regeln lassen. Das kostet Geld.
Eine GmbH ist einfach auch ein komplexes Thema, wodurch Du möglicherweise noch weitere Beratungskosten, etwa für Anwälte, einplanen solltest.
Und auch das Geschäftskonto oder die Veröffentlichungspflicht etwa für den Jahresabschluss für eine GmbH gibt es nicht kostenlos. Und das sind alles Kosten, die Du nicht über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegen kannst.
Aber immerhin: Umsatzsteuer fällt für eine Immobilien-GmbH nicht an. Von der Gewerbesteuer kannst Du Dich meistens befreien lassen bzw. diese umgehen. Zumindest hier gibt es also hier für Dich keine Kostennachteile.
Fazit: In der Regel nur für größere Kapitalanlagen interessant
Experten gehen davon aus, dass sich die GmbH-Gründung bei Abwägung aller Vor- und Nachteile erst ab einem größeren Immobilienwert wirklich lohnt, etwa ab 3 Millionen Euro. Unabhängig davon, solltest Du Dich vor der GmbH-Gründung gründlich beraten lassen, am besten durch einen Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht und durch Deinen Steuerberater.
