Wer erfolgreich in vermiete Wohnungen investiert, möchte meist mehr. Doch oft ist nach drei, vier oder fünf Objekten Schluss – die Banken wollen keine Kredite mehr vergeben. Warum diese Schwelle existiert und wie Du sie umgehst, erläutert dieser Artikel.
Zwar steigen die Risiken auch im Immobilienbereich, doch noch immer lässt sich mit vermieteten Wohnungen relativ sicher Geld verdienen. Und auch angesichts von Inflation und der Schwäche anderer Anlagemöglichkeiten – schau Dir die sinkenden Börsenkurse an – denkst Du vielleicht darüber nach, ein weiteres Objekt zu kaufen. Besitzt Du aber schon eine oder mehrere Wohnungen zur Vermietung, machst Du Dir sicher Gedanken darüber, ob Deine Bank überhaupt noch Geld geben wird. Diese Frage ist berechtigt, denn vor einer Kreditvergabe müssen viele unterschiedliche Aspekte geprüft werden und ab einer gewissen Schwelle zählt nicht nur Deine finanzielle Situation. Vielmehr sind die Banken dann verpflichtet, sich ein umfassendes Bild von Dir und deinen Objekten zu machen.
Zwei Betrachtungsweisen
Bei den ersten Anlageobjekten geht es oft ganz schnell: die Banken analysieren die persönliche Bonität des Käufers und wenn diese es zulässt, erhält er den Kredit. Das geht einige Male gut und bei Immobilie Nummer drei oder vier treten auf einmal Schwierigkeiten auf. Die Bank lehnt ab! Viele private Immobilieninvestoren fallen dann aus allen Wolken, wieso gibt es für ein gutes Objekt kein Geld mehr? Verantwortlich dafür ist der Wechsel der Betrachtungsweise. Denn bei Immobilieninvestments entscheiden zwei ganz unterschiedliche Aspekte über die Kreditvergabe:
- Die persönliche Bonität des Käufers.
- Die Rentabilität des Objekts.
So lange es Deine persönlichen Finanzen zulassen, steht der Kreditvergabe in der Regel nichts entgegen. Das gilt für die selbstgenutzten vier Wände, aber auch für die ersten Anlageobjekte. Deine Bonität gestattet die Zahlung von Zinsen und Raten von zwei, drei oder vier Objekten. Wächst das Portfolio und nimmt damit die Gesamtkredithöhe zu, reichen Deine persönlichen Einkünfte und Vermögenswerte irgendwann nicht mehr. Ist diese Schwelle erreicht, ändert sich die Betrachtungsweise. Dann spielt die Tragfähigkeit Deines Gesamtportfolios die entscheidende Rolle.
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Ein positiver Kreditbescheid sagt wenig über Dein Objekt aus!
Banken achten bei kleineren Investmentobjekten – wie auch bei der Eigennutzung – vor allem auf Deine privaten Vermögens- und Einkommensverhältnisse. Sie überprüfen, ob Du eventuelle Risiken und Ausfälle bei dieser Immobilie aus Deinem Einkommen bezahlen kannst. Zudem zählen für ihre Betrachtung beispielsweise Sicherheiten wie der Grundschuldeintrag oder private Bürgschaften. Dagegen spielt es nur selten eine Rolle, ob sich das jeweilige Objekt tatsächlich rentiert. Deshalb finanzieren Banken auch solche Immobilien, die sich wirtschaftlich nicht rechnen und mit denen Du Verlust machst. Ein positiver Kreditbescheid für Dein erstes Anlageobjekt heißt daher nicht, dass die Investition sinnvoll ist und Du damit Gewinn machst.
Deine Bonität
Grob kennst Du die Berechnungsgrundlage für Deine Bonität vielleicht aus der Schule, meist führt die finanzierende Bank eine sogenannte Haushaltsrechnung surch. In diese fließen zum Beispiel Dein vorhandenes Nettovermögen ein – hier zählen Vermögenswerte minus Schulden – und Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Dazu kommt meist noch der Schufa-Score. Daraus errechnet sich ein theoretischer Geldbetrag, der Dir jeden Monat zur Verfügung steht. Erfahrungsgemäß unterscheidet sich diese Rechnung von Bank zu Bank geringfügig, das Prinzip ist jedoch immer gleich. Und Achtung: auch die Raten Deiner Immobilien fließen in diese Rechnung mit ein. Je mehr Objekte Du besitzt, desto höher fällt also dieser Posten aus. Und irgendwann reichen Deine Einkünfte und Vermögenswerte nicht mehr aus, um die Belastungen aus den Immobilien zu tragen. Wenn es soweit ist, wechseln die Banken die Betrachtungsweise.
Deine Objekte
Sobald sich die Gesamtlast Deiner Immobilienraten nicht mehr durch privates Vermögen und persönliche Einkünfte decken lässt, betrachten die Banken Dein Portfolio. Was vorher so gut wie keine Rolle gespielt hat, wird nun zum entscheidenden Faktor: die Rentabilität Deiner Objekte. Die Banken checken also, ob die Einnahmen höher ausfallen als die Belastungen in Form von Kreditraten, Instandsetzungsausgaben und so weiter – in der Regel für jedes einzelne Objekt. Aus diesem Wechsel der Betrachtungsweise erklärt sich auch, weshalb die Ablehnung des x-ten Kredits scheinbar aus heiterem Himmel erfolgt, wo es doch bisher immer geklappt hat und das neue Objekt vielleicht sogar viel besser ist als die Alten. Ist der Gesamtcashflow negativ und übersteigt er Deine Einkünfte, kommt das Nein der Bank.
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Wie Banken Deine Objekte bewerten
Banken lassen sich im Kreditgeschäft von einem Hauptgedanken leiten: wie sie die Ausfallwahrscheinlichkeit minimieren. Klar, sie wollen ihre Kredite zurück. Stark vereinfacht, spielen in der Regel zwei Faktoren eine Rolle. Erstens verfügt das finanzierte Objekt selbst über einen gewissen Wert und dank Grundschuld darf die Bank bei Zahlungsausfall darauf zugreifen. Sollte die Finanzierung platzen, kann sie mindestens diesen Betrag am Markt erlösen. Die Erfahrung zeigt, dass bankinterne Kalkulationen dabei von zirka 60 Prozent des aktuellen Marktwertes ausgehen. Finanziert das Kreditinstitut eine Immobilie also beispielsweise zu 80 Prozent, bleibt rein rechnerisch ein Risiko von 20 Prozent des Kaufpreises. Diesen Betrag plus Risikoaufschlag muss die Bank also mindestens vom Kreditnehmer erlösen – sollte das Darlehen platzen. Damit sind wir beim zweiten Hauptgedanken: die Bonität des Kreditnehmers muss selbst bei finanziellen Schwierigkeiten ausreichen, um diesen Betrag tilgen zu können.
Finanzierungen werden schwieriger
Abgesehen von der persönlichen Bonität und der Tragfähigkeit Deiner Objekte spielen vermehrt andere Aspekte eine Rolle, wenn Du wegen eines Kredits anfragst. Diverse Auflagen des Gesetzgebers – sie hören zum Beispiel auf sperrige Namen wie Wohnimmobilienkreditrichtline sowie Basel II bis IV – greifen massiv in die Kreditvergabepraxis der Banken ein. So müssen sie inzwischen etwa prüfen, ob Du das Darlehen auch im Ruhestand bedienen kannst. Und da die Rentenzahlungen meist deutlich unter den Arbeitseinkünften liegen, haben vor allem ältere Kreditnehmer ein Problem. Zudem stellt sich die Frage, wie lange ein 60- oder 70-Jähriger Mensch noch zu leben hat. Auch von solchen Gedanken abgesehen gewinnt der Blick in die Zukunft immer mehr an Bedeutung. Dein Berater muss bankintern nachweisen, dass er Deine zukünftige Lebenssituation unter die Lupe genommen hat. Außerdem steigt der Eigenkapitalpuffer, den die Banken vorhalten müssen und damit sinken gegebenenfalls die freien Mittel für die Kreditvergabe.
Fazit: Achte auf die Tragfähigkeit!
Probleme beim Wechsel der Betrachtungsweise vermeidest Du in der Regel, wenn Du von Anfang auf einen positiven Cashflow Deiner Objekte achtest. Sorge dafür, dass die Mieteinnahmen die Ausgaben für Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und so weiter übersteigen – übrigens vom ersten Objekt an! Dann stehen weniger Deine persönlichen, finanziellen Verhältnisse im Fokus, sondern die Tragfähigkeit der Immobilien. Verdienst Du mit Deinem Portfolio Geld, erhältst Du in der Regel auch dann Geld, wenn die Gesamtkreditbelastung über Deine persönliche Risikotragfähigkeit hinausgeht.
