Viele Immobilienkäufe gleichen einer Black Box und es gilt gekauft wie gesehen. Treten dann unentdeckte Schäden zutage oder erweisen sich Planungen als geschönt, gerät Deine Rechnung schnell in Schieflage. Damit dies nicht passiert, solltest Du im Vorfeld eine umfassende Risikoanalyse betreiben.
Jeder Unternehmer weiß: “kein Geschäft ohne Risiko”. Und da es sich bei einem Immobilieninvestment im Grunde um ein „ganz normales“ Geschäft handelt, existieren auch hier Risiken. Egal ob eine Wasserleitung kaputtgeht, ein Mieter Ärger macht oder die Regierung irgendwelche Auflagen erlässt; meist entstehen daraus emotionale oder finanzielle Belastungen.
Derartige Zwischenfälle lassen sich nie vermeiden, zumal die Mehrzahl dieser Faktoren außerhalb des eigenen Einflussbereichs liegen. Du musst damit rechnen, dass etwas schief geht. Deshalb heißt die wichtigste Grundregel in Bezug auf Risiken…
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…Risiken sind immer vorhanden, viele davon lassen sich nicht vermeiden
Vorbeugen hilft daher nur in einem begrenzten Umfang. Dazu gibt es beispielsweise Versicherungen, Du kannst regelmäßige Wartungen für die Heizung durchführen und bei der Mieterauswahl ganz genau hinschauen.
All das ist sinnvoll und jeder vernünftige Immobilienbesitzer handelt danach. Derartige Risiken lassen sich „einpreisen“, beim Immobilienkauf achtet man etwa auf den baulichen Zustand des Objekts und etwaige Mängel werden im Kaufpreis berücksichtigt.
Aus diesem Grund ist es beispielsweise sinnvoll, vor dem Kauf einen Bausachverständigen zu konsultieren. Hundertprozentige Sicherheit ist jedoch eine Utopie. Deshalb solltest Du auch mit Risiken umzugehen lernen, die nicht absehbar sind. Aus dieser Erkenntnis ergibt sich die zweite Grundregel…
…Gehe Risiken bewusst ein
Diese Regel heißt jedoch nicht, riskant zu agieren! Das macht nur jemand, der nicht weiß, was er tut. Etwas ganz anderes ist es, Risiken bewusst einzugehen. Dazu gehört es, vorab zu recherchieren und zu kalkulieren.
Beachte zum Beispiel wichtige Faktoren wie die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Ereignisses sowie dessen mögliche Konsequenzen. Wenn Du etwa an einem Ort mit schwieriger Mieterklientel investieren willst, solltest Du mit diesen Personen umgehen können. Denn auch wenn das Objekt auf dem Papier billig ist, bist Du später vielleicht emotional überfordert.
Deshalb gilt: “gehe nur solche Risiken ein, wofür Du eine Problemlösungskompetenz besitzt.”
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Super-Rendite an einem gefragten Standort oder Neubauprojekt mit Trend-Thema: immer wieder locken Anzeigen mit Versprechen, die zu schön klingen, um realistisch zu sein. Und oft sind sie es auch nicht!
Deshalb solltest Du immer hellhörig werden, wenn Dein Herz oder die Gier oder sogar die Angst von den Verkäufern angesprochen werden. Oft werden auch Berechnungen präsentiert, die unglaubliche Renditen ausweisen. Läuft Dir so etwas über den Weg, solltest Du genau hinschauen. Oft handelt es sich beispielsweise um Bruttorenditen, die praktisch keine Rolle spielen. Stets sind Emotionen ein schlechter Ratgeber in finanziellen Fragen.
Lerne daher, Deine Gefühle zu beobachten und sie zu reflektieren. Auf einer sachlichen Ebene fällt es Dir leichter, Angebote mit Bedacht zu analysieren.
Wie Du Risiken analysierst
Da sich Risiken niemals vermeiden lassen, kommt es auf den richtigen Umgang damit an. Dieser beginnt vor dem Kauf, indem Du Dich mit Stärken, Schwächen, Chancen und Gefahren auseinandersetzt.
Dieses Vorgehen kommt aus der Betriebswirtschaft und ist als SWOT-Analyse bekannt (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats). Zu den Stärken und Schwächen eines Objekts gehören zum Beispiel:
- Miethöhe
- Mieterstruktur
- Baulicher Zustand
- Ausstattung
- Bewirtschaftungskosten.
Überprüfe etwa, ob die Zahlungen regelmäßig eingehen und ob Rechnungen für angegebene Wartungen vorliegen.
Chancen und Gefahren liegen häufig im Umfeld, dazu gehören etwa Bevölkerungsentwicklung, Veränderungen der Infrastruktur oder die Aussichten der lokalen Wirtschaft. Plant zum Beispiel ein großer Arbeitgeber Werksschließungen, könnten Menschen abwandern und damit dürfte die Nachfrage nach Wohnraum zukünftig sinken. Plant die Stadt dagegen eine neue S-Bahn, nimmt die Attraktivität des jeweiligen Gebiets zu.
Derartige Planungen, Gefahren und Potenziale solltest Du im Rahmen einer genauen Analyse herausfinden. So erhältst Du belastbare Daten und Fakten, die eine realistische Renditeberechnung ermöglichen.
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Wichtige Faktoren, die Du bei einem Objekt beachten und analysieren solltest
- Mieterstruktur und Bedarf dieser Mieter
- finanzielle Kennzahlen
- Lage und Infrastruktur
- Potenziale zur Wertsteigerung
- Art des Gebäudes und Ausstattung
- Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten
- Qualität und Ausführung des Baus
- Beschaffenheit des Grundstücks
- Gebäudetechnik
- Stand von Wartung und Instandhaltung
- Arbeit und Qualität der Verwaltung
- Vorhandene Dokumente
Des einen Risiken sind des anderen Chancen
Bekannte Risiken sorgen häufig für finanzielle Belastungen und drücken damit den Preis einer Immobilie. Probleme sind also schlecht, oder? Nicht unbedingt, denn dieser Zusammenhang lässt sich mitunter zum eigenen Vorteil nutzen. Denn wer Problemlösungskompetenz für ein spezifisches Risiko besitzt, kann interessante Objekte günstig einkaufen. Das gilt in Bezug auf bauliche Mängel, aber auch im Hinblick auf die Vermarktung etwa in strukturschwachen oder schlechten Lagen.
Verfügst Du beispielsweise über eigenes Know-how oder ein verlässliches Netzwerk zur Beseitigung von Wasserschäden, kannst Du die Arbeiten vermutlich billiger ausführen als andere Käufer und weißt genau, was auf Dich zukommt.
In solchen Fällen ist es oft sogar sinnvoll, gezielt nach Objekten mit derartigen Mängeln zu suchen. Das Gleiche gilt in puncto Mieter. Vielleicht gibt es eine billige Immobilie, für die sich aufgrund von Verkehrslärm kaum Bewohner finden lassen. Vielleicht kennst Du ein ungewöhnliches Nutzungskonzept, bei dem sich ein hohes Verkehrsaufkommen sogar positiv auswirkt.
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Eigenbedarf nach dem Kauf
Wer ein vermietetes Objekt kauft, will es mitunter selbst bewohnen oder an Familienangehörige vermieten. Das ist grundsätzlich möglich, Eigenbedarf begründet ein Sonderkündigungsrecht.
Doch nicht immer gelten dafür die üblichen, verkürzten Fristen. Wurde etwa ein Mehrfamilienhaus kurz vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Du kaufst eine davon, gelten andere Regeln. Ist der Mieter schon vor der Aufteilung eingezogen, darfst Du erst drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen. Wo Wohnungsknappheit festgestellt wurde, dürfen die Bundesländer diese Frist sogar verlängern.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung solltest Du daher genau überprüfen, wann die Aufteilung erfolgt ist und welche Fristen ggf. bei Eigenbedarf gelten.
