Egal, ob es sich um einen Altbau oder um ein neues Objekt direkt vom Bauträger handelt: Mängel sind allgegenwärtig. Vor allem versteckte Mängel beim Altbau-Hauskauf können gravierend sein. Oft sind sie nicht auf den ersten Blick zu sehen und noch nach Jahren entstehen hohe Kosten. Kaum ein Thema sorgt so oft für Streit wie Baumängel.
“Gekauft wie gesehen” – dieser alte Spruch trifft für viele Immobilientransaktionen zu. Oftmals steht er in dieser oder ähnlicher Formulierung sogar im Kaufvertrag. In der Regel liegt es daher am Käufer, sich ein Bild vom Zustand des jeweiligen Objektes zu machen. Sei es aus Unkenntnis, mangelndem Fachwissen, oder weil etwas verborgen war: Immer wieder wird erst nach dem Notartermin deutlich, dass unerwartete Schäden oder Mängel existieren.
Viele Käufer erwarten derartige Überraschungen sogar, Kleinkram haben sie mental schon eingepreist. Doch was gilt etwa bei Hausschwamm oder anderen, schwerwiegenden und kostspieligen Entdeckungen? Hätte der Verkäufer schon vor dem Verkauf nicht darüber aufklären müssen? Was ist, wenn Wasserschäden oder ein anderes Problem nach dem Kauf ans Licht kommen? In diesem Artikel erfährst Du, was Du erwarten kannst und wie Du in solchen Fällen reagieren solltest, wenn ein versteckter Mangel beim Hauskauf vorliegt.
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Von Asbest bis Schimmel: Beispiele für versteckte Mängel beim Hauskauf (Neu- und Altbau) im Überblick
Die Liste möglicher versteckter Mängel (z. B. beim Altbau-Hauskauf) an einer Immobilie ist lang. Hier findest Du Beispiele:
- Feuchtigkeit oder Schimmelbefall im Keller
- Schädlings- und Pilzbefall
- Asbestverunreinigungen am Haus
- Umweltgifte und Altlasten
- Bauliche Schäden des Hauses
- Belastungen in Boden oder Grundwasser
- Fehlende Genehmigungen für Bauteile
- Lasten Dritter wie Wegerechte
- Geruch- und Lärmbelästigung
Beispiele für arglistig verschwiegene Mängel:
- Feuchte Wände, die durch Farbe oder Tapeten kaschiert wurden
- Asbesthaltige Baustoffe, die dem Verkäufer bekannt sind, aber im Verkaufsgespräch verschwiegen wurden
- Alte oder defekte Elektroinstallationen, deren Sicherheitsmängel nicht offengelegt wurden
- Bauliche Mängel wie Risse in tragenden Wänden, die bewusst verdeckt wurden
- Schädlingsbefall, der dem Verkäufer bekannt war, aber nicht offenbart wurde
Versteckte Mängel nach dem Hauskauf entdeckt: Was § 434 und § 435 BGB über Sachmängel sagen
Zunächst einmal solltest Du als Immobilienkäufer die Rechtslage kennen – maßgeblich ist zum einen § 434 BGB. Demnach liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder nicht mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen – einschließlich Montage- und Installationsanleitungen – übergeben wird. Ein undichtes Dach fällt zum Beispiel in diese Kategorie.
Weiterhin gibt es sogenannte Rechtsmängel, sie sind in § 435 BGB geregelt. Ein solcher ist gegeben, wenn Dritte weitere, als die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Ein Beispiel dafür bildet eine Baulast im Grundbuch.
Übrigens: Interessierst Du Dich für weitere Punkte im Kaufvertragsrecht, findest Du auch diese im BGB. Gleiches gilt für das Immobilienrecht.
Was Du über Gewährleistungsausschluss und Mängelarten wissen musst
Derartige Mängel bedeuten jedoch nicht, dass Du den Verkäufer haftbar machen kannst und sofort Gewährleistungsansprüche hast. Denn fast immer gilt ein Gewährleistungsausschluss – zum Beispiel das bekannte “gekauft wie gesehen”. Sogar wenn es nicht explizit im Kaufvertrag steht, musst Du vor allem bei gebrauchten Immobilien eine gewisse Abnutzung einkalkulieren.
Das betrifft etwa Elektrik, Dach oder Heizung. Gerichte haben solche bautypischen Mängel und Probleme in der Vergangenheit als erwartbar eingestuft. Die Rechtsprechung kennt drei Arten von Mängeln:
- Offensichtliche Mängel sind für den Käufer erwartbar oder sofort erkennbar, etwa sichtbare Feuchtigkeit an der Fassade. Schaut er nicht hin, ist er selbst schuld. Es braucht keine gesonderte Aufklärung hierzu.
- Versteckte Mängel lassen sich häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdecken, wenn Du bereits im Eigenheim wohnst… So etwa, wenn ein unbekanntes, undichtes Rohr später zu einem Wasserschaden führt. Auch der Verkäufer kannte sie beim Hausverkauf nicht.
- Arglistig verschwiegene Mängel liegen vor, wenn sie der Verkäufer während des Hauskaufs kennt und bewusst verschweigt. Das könnte zum Beispiel Schimmel an der Hauswand sein, der kurz vor der Besichtigung absichtlich überpinselt wurde. Hier liegt eine Täuschung vor.
Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist es unbedingt erforderlich, das jeweilige Objekt vor dem Kauf sehr genau in Augenschein zu nehmen und die Mängelbeseitigung plus Puffer in die eigene Kalkulation aufzunehmen.
immocloud-Tipp:
Ziehe fachkundige Hilfe zu Rat
Der übliche Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen und die Beschaffenheit vieler Mängel – sie sind für Laien häufig nicht erkennbar – empfehlen das Hinzuziehen von Fachleuten und von einem Anwalt. Egal ob ein spezieller Gutachter oder ein anderer Baufachmann zugegen ist: Der professionelle Blick und die Expertise kosten zwar Geld, bewahrt Dich aber in der Regel vor vielen, unliebsamen Überraschungen und klärt die Angelegenheit rasch.
Etwa im Hinblick auf fehlerhafte Installationen, Feuchtigkeit oder ein undichtes Dach können Sie zumindest eine grobe Einschätzung abgeben, die Dir das Rechnen erleichtert. Falls Du nicht ohnehin eine solche Person kennst, findest Du die Kontaktdaten von Bausachverständigen in den Branchenverzeichnissen oder bei Deiner lokalen Grundbesitzervereinigung.
Mängel beim Hauskauf? So dokumentierst Du Schäden richtig und sicherst Beweise
Entdeckst Du Mängel, solltest Du sie zunächst genau dokumentieren (lassen). Denn auch hierbei hilft ein Gutachter, er kann sich die Schäden genau ansehen und bewerten. Oft findet er zudem heraus, worum es sich bei den versteckten Mängeln genau handelt und wie lange sie bereits existieren.
Sein schriftliches Gutachten kann eine wichtige Rolle beim Nachweis spielen. Auch Du selbst solltest eine Dokumentation anfertigen. Mache detaillierte Fotos und ggf. Skizzen und beschreibe den Mangel/Schaden schriftlich.
Mängeldokumentation leicht gemacht: Mit immocloud den Überblick behalten
Dabei hilft Dir immocloud, Du kannst die Kommunikation mit Bausachverständigen & Co. sowie andere Nachrichten in einer Software abwickeln. Ebenso lassen sich die Mängelbeschreibungen und die Bilder in den Wohnungsdetails hinterlegen.
Da ein eventueller Schadensersatz-Prozess oft viele Jahre dauert, ist eine sauber geordnete und verständliche Dokumentation Pflicht. Sie ermöglicht es auch später noch, die Einzelheiten lückenlos auf den Tisch zu bringen.
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Mängel als Verhandlungschance? Was Du vor und nach dem Hauskauf beachten musst
Stellst Du Mängel vor dem Kauf fest, bieten diese natürlich einen Hebel für die Verhandlungen beim Kaufpreis. Allerdings fällt der Spielraum oft gering aus – zu hoch ist die Immobiliennachfrage in vielen Gebieten. Lehnt der Verkäufer ab, bleibt Dir nichts anderes übrig, als das Objekt nicht zu kaufen oder die Beseitigung auf die eigene Kappe zu nehmen.
Anders sieht es mitunter bei Mängeln aus, die sich erst im Nachhinein herausstellen. Denn der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen gilt nur für Mängel, die auch dem Verkäufer unbekannt waren. Trifft dies zu, musst Du in den sauren Apfel beißen und selbst für die Beseitigung sorgen. Anders sieht wegen arglistiger Täuschung aus. Das hier zu tun ist, erfährst Du im nächsten Absatz.
Arglistig verschwiegene Mängel beim Wohnungs- und Hauskauf: Deine Rechte und die Hürden der Beweisführung
Einen rechtlichen Hebel besitzt Du nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschwiegen hat (arglistige Täuschung). Allerdings musst Du diesen arglistig verschwiegenen Mangel im Zweifelsfall nachweisen. In der Praxis fällt die Beweisführung jedoch oft schwer, die Folge sind lange Rechtsstreitigkeiten.
Du musst etwa ehemalige Handwerker finden, die am Objekt gearbeitet haben und bereit sind zu einer Aussage. Bist Du erfolgreich, hast Du ein Recht auf Schadenersatz, da ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt. Jetzt kannst Du die nachträgliche Beseitigung des Mangels verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Hier kann Dir auch ein Anwalt dabei helfen, wie es mit einem Rücktritt des Kaufvertrags aussieht.
Verjährungsfristen bei Baumängeln: Was Du als Käufer wissen musst
Entdeckst Du einen Mangel, gelten die Fristen aus dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). So legt § 438 fest, dass der Mängelanspruch beim Immobilienkauf fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts verjährt. Die gleiche Frist gilt nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch bei Bauleistungen. Egal, ob es sich beim Hauskauf um offene oder versteckte Mängel handelt – nach diesem Zeitraum hat der Käufer keine Handhabe mehr.
Anders sieht es bei arglistig verschwiegenen Mängeln aus. Hier beginnt die Verjährungsfrist der Mängelhaftung erst ab Entdeckung des bislang unbekannten Missstandes – sie beträgt drei Jahre. Es ist trotz der verhältnismäßig langen Fristen wichtig, schnell zu reagieren.
immocloud unterstützt Dich dabei, Du kannst beispielsweise schriftliche Mahnungen direkt über die E-Post-Schnittstelle versenden.
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