Egal ob es sich um einen Altbau oder um ein neues Objekt direkt vom Bauträger handelt: fast immer existieren Mängel. Oft sind sie nicht auf den ersten Blick zu sehen und noch nach Jahren entstehen hohe Kosten. Kaum ein Thema sorgt so oft für Streit wie Baumängel.
“Gekauft wie gesehen”. Dieser alte Spruch trifft für viele Immobilientransaktionen zu, oftmals steht er in dieser oder ähnlicher Formulierung sogar im Kaufvertrag. In der Regel liegt es daher am Käufer, sich ein Bild vom Zustand des jeweiligen Objektes zu machen.
Sei es aus Unkenntnis, mangelndem Fachwissen oder weil etwas verborgen war: immer wieder wird erst nach dem Notartermin deutlich, dass unerwartete Schäden oder Mängel existieren.
Viele Käufer erwarten derartige Überraschungen sogar, Kleinkram haben sie mental schon eingepreist. Doch was ist etwa bei Hausschwamm oder anderen, schwerwiegenden und kostspieligen Entdeckungen? Hätte der Verkäufer nicht darüber aufklären müssen? In diesem Artikel erfährst Du, was Du erwarten kannst und wie Du in solchen Fällen reagieren solltest.
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Von Asbest bis Schimmel
Die Liste möglicher Mängel an einer Immobilie ist lang, hier findest Du Beispiele:
- Feuchtigkeit oder Schimmel
- Schädlings- und Pilzbefall
- Asbestverunreinigungen
- Umweltgifte und Altlasten
- Bauliche Schäden
- Belastungen in Boden oder Grundwasser
- Fehlende Genehmigungen für Bauteile
- Lasten Dritter wie Wegerechte
- Geruch- und Lärmbelästigung
Mängel beim Immobilienkauf…
Zunächst einmal solltest Du die Rechtslage kennen, maßgeblich ist zum einen § 434 BGB. Demnach liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder nicht mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird. Ein undichtes Dach fällt zum Beispiel in diese Kategorie.
Weiterhin gibt es sogenannte Rechtsmängel, sie sind in § 435 BGB geregelt. Ein solcher ist gegeben, wenn Dritte weitere, als die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Ein Beispiel dafür bildet eine Baulast im Grundbuch.
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…und was sie bedeuten
Derartige Mängel bedeuten jedoch nicht, dass Du den Verkäufer haftbar machen kannst. Denn fast immer gilt ein Gewährleistungsausschluss – zum Beispiel das bekannte “gekauft wie gesehen”. Sogar wenn es nicht explizit im Kaufvertrag steht, musst Du vor allem bei gebrauchten Immobilien eine gewisse Abnutzung einkalkulieren. Das betrifft etwa Elektrik, Dach oder Heizung. Gerichte haben solche bautypischen Mängel in der Vergangenheit als erwartbar eingestuft. Die Rechtsprechung kennt drei Arten von Mängeln:
- Offensichtliche Mängel sind für den Käufer erwartbar oder sofort erkennbar, etwa sichtbare Feuchtigkeit an der Fassade. Schaut er nicht hin, ist er selbst schuld. Es braucht keine gesonderte Aufklärung hierzu.
- Versteckte Mängel lassen sich häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdecken, wenn etwa ein unbekanntes, undichtes Rohr später zu Wasserschäden führt. Auch der Verkäufer kannte sie nicht.
- Arglistig verschwiegene Mängel liegen vor, wenn sie der Verkäufer kennt und bewusst verschweigt. Das könnte zum Beispiel Schimmel sein, der kurz vor der Besichtigung absichtlich überpinselt wurde.
Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist es unbedingt erforderlich, das jeweilige Objekt vor dem Kauf sehr genau in Augenschein zu nehmen und die Mängelbeseitigung plus Puffer in die eigene Kalkulation aufzunehmen.
immocloud-Tipp:
Ziehe fachkundige Hilfe zu Rat
Der übliche Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen und die Beschaffenheit vieler Mängel – Sie sind für Laien häufig nicht erkennbar – empfehlen das Hinzuziehen von Fachleuten. Egal ob ein spezieller Gutachter oder ein anderer Baufachmann zugegen ist: der professionelle Blick kostet zwar Geld, bewahrt Dich aber in der Regel vor vielen, unliebsamen Überraschungen.
Etwa im Hinblick auf Installationen, Feuchtigkeit oder Dach können Sie zumindest eine grobe Einschätzung abgeben, die Dir das Rechnen erleichtert. Falls Du nicht ohnehin eine solche Person kennst, findest Du die Kontaktdaten von Bausachverständigen in den Branchenverzeichnissen oder bei Deiner lokalen Grundbesitzervereinigung.
Dokumentation der Mängel
Entdeckst Du Mängel, solltest Du sie zunächst einmal genau dokumentieren (lassen). Denn auch hierbei hilft ein Gutachter, er kann sich die Schäden genau ansehen und bewerten. Oft findet er zudem heraus, wie lange sie bereits existieren. Sein schriftliches Gutachten kann eine wichtige Rolle beim Nachweis spielen. Auch Du selbst solltest eine Dokumentation anfertigen. Mache detaillierte Fotos und ggf. Skizzen und beschreibe den Mangel schriftlich.
Dabei hilft Dir immocloud, Du kannst die Kommunikation mit Bausachverständigen & Co. sowie andere Nachrichten in einer Software abwickeln. Ebenso lassen sich die Mängelbeschreibungen und die Bilder in den Wohnungsdetails hinterlegen. Da ein eventueller Schadenersatzprozess oft viele Jahre dauert, ist eine sauber geordnete und verständliche Dokumentation Pflicht. Sie ermöglicht es auch später noch, die Einzelheiten lückenlos auf den Tisch zu bringen.
Deine Rechte bei Baumängeln
Stellst Du Mängel vor dem Kauf fest, bieten diese natürlich einen Hebel für die Preisverhandlungen. Allerdings fällt der Spielraum oft gering aus, zu hoch ist die Immobiliennachfrage in vielen Gebieten. Lehnt der Verkäufer ab, bleibt Dir nichts anderes übrig, als das Objekt nicht zu kaufen oder die Beseitigung auf die eigene Kappe zu nehmen. Anders sieht es mitunter bei Mängeln aus, die sich erst im Nachhinein herausstellen. Denn der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen gilt nur für Mängel, die auch dem Verkäufer unbekannt waren. Trifft dies zu, musst Du in den sauren Apfel beißen und selbst für die Beseitigung sorgen. Einen rechtlichen Hebel besitzt Du nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschwiegen hat. Allerdings musst Du diese Arglist im Zweifelsfall nachweisen.
In der Praxis fällt die Beweisführung jedoch oft schwer und die Folge sind lange Rechtsstreitigkeiten. Du musst etwa ehemalige Handwerker finden, die im Objekt gearbeitet haben und bereit sind zu einer Aussage. Bist Du erfolgreich, hast Du ein Recht auf Schadenersatz, kannst die nachträgliche Beseitigung des Mangels verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.
immocloud-Tipp:
Verjährungsfristen bei Baumängeln
Entdeckst Du einen Mangel, gelten die Fristen aus dem BGB. So legt § 438 fest, dass der Mängelanspruch beim Immobilienkauf fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts verjährt. Die gleiche Frist gilt auch bei Bauleistungen. Egal ob es um offene oder versteckte Mängeln handelt, nach diesem Zeitraum hat der Käufer keine Handhabe mehr. Anders sieht es bei arglistig verschwiegenen Mängeln aus. Hier beginnt die Verjährungsfrist erst ab Entdeckung des bislang unbekannten Missstandes, sie beträgt drei Jahre. Es ist trotz der verhältnismäßig langen Fristen wichtig, schnell zu reagieren.
immocloud unterstützt Dich dabei, Du kannst beispielsweise schriftliche Mahnungen direkt über die E-Post-Schnittstelle versenden.
