Mieterhöhung umsetzen: Wann ist sie gerechtfertigt und was müssen Vermieter beachten?

Es wird brenzlig, wenn Du gegenüber Deinen Mietern eine Mieterhöhung durchsetzen möchtest. Einerseits emotional. Andererseits aber auch rechtlich: Denn in Deutschland darf die Miete nicht beliebig angehoben werden.

Mieterhöhungen sind üblich. Das zeigen auch die Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Link). Demnach sind die Mieten seit 2015 bis Juli 2021 um etwa 10 Prozente gestiegen. München führt dabei das Städteranking laut Handelsblatt (Link) an. Hier lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im ersten Quartal 2021 bei 18,46 Euro pro Quadratmeter. Nettokaltmiete ist dabei die Miete ohne Heiz- und Nebenkosten.

Gleichzeitig sind Mieterhöhung aber ein emotionales Thema: Wer möchte schon gerne mehr Geld für die gleiche Leistung bezahlen? Und es ist auch ein hochpolitisches Thema, wie ja auch die Diskussion um den Mietendeckel in Berlin wieder gezeigt hat. Deshalb solltest Du Dich mit den Grundlagen dafür besser gut auseinandersetzen.

Mieterhöhung nach dem Mietspiegel

Viele Kommunen bieten den Mietspiegel an. Das ist sehr gut, denn dann hast Du als Vermieter die Möglichkeit, sehr einfach auf dieser Grundlage eine Mieterhöhung zu begründen. Es gibt zwei Formen des Mietspiegels:

• einfacher Mietspiegel: Eine Übersicht von Mieten wird hier von der Gemeinde oder unterschiedlichen Interessenvertretern erstellt. Grundlage ist die Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde.
• qualifizierter Mietspiegel: Hier gelten anerkannte wissenschaftliche Standards. Ein Gremium aus unterschiedlichen Interessenvertretern oder die Gemeinde erstellt ihn alle zwei Jahre.
• kein Mietspiegel: Hier bist Du als Vermieter selbst in der Pflicht, die ortsübliche Miete zu bestimmen. Das kannst Du mithilfe eines vereidigten Sachverständigen machen. Oder Du versuchst das selbst. Dazu musst Du – aus möglichst allen zugänglichen Quellen – herausfinden, wie hoch die Miete in vergleichbaren Wohnungen ist. Dabei musst Du Ausreißer aussortieren. Es ist in jedem Fall komplizierter – und es kann auch eher Streit darüber entstehen, ob eine Mieterhöhung angemessen ist.

Hier können Wohnungsgrößen eine Rolle spielen, das Baujahr und auf jeden Fall die Lage. Zu- und Abschläge gibt es zum Beispiel für die Art der Wohnung, den energetischen Zustand oder besondere Eigenschaften, wie etwa einen Aufzug.

Für Dich gilt umgekehrt aber auch: Du solltest Deine Mieterhöhung anhand der Eingruppierung in den Mietspiegel inklusive aller Zu- und Abschläge begründen.

Eine weitere Einschränkung: Du darfst nicht beliebig oft die Miete erhöhen. Frühstens einmal im Jahr darfst Du sie fordern und sie tritt dann frühstens drei Monate später inkraft. Sprich: De fakto bekommst Du also alle 15 Monate mehr Miete.

So funktioniert der Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag

Zumindest bei Wohnraummieten nicht ganz so üblich, aber dennoch möglich, sind Staffelmietverträge und Indexmietverträge.

Staffelmietverträge sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (Link) geregelt. Wesentliches Merkmal: Die Miete steigt automatisch an. Darüber hinaus gilt, dass

• ein bestimmter Zeitraum für die Staffel festgelegt werden muss,
• ein fester Mieterhöhungsbetrag gilt,
• die Miete mindestens ein Jahr lang nicht erhöht werden darf,
• der Mieter höchstens vier Jahre an den Mietvertrag gebunden ist.

Zwar musst Du die Mieterhöhung hier nicht einfordern, denn sie ist ja verbindlich geregelt, aber dennoch kontrollieren. Sonst kann Dein Anspruch verjähren.

Beim Indexmietvertrag hingegen richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex (Link), sprich: der Inflationsrate. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (Link). Hier steht, dass

• eben der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes Grundlage sein muss,
• eine Erhöhung frühstens einmal im Jahr erfolgen darf,
• und – sehr wesentlich -, dass die Erhöhung nicht automatisch eintritt. Du musst sie also schriftlich ankündigen und
• sie tritt dann frühstens zwei Monate – zu „Beginn des übernächsten Monats“, so steht es im Gesetz – nach Deiner Ankündigung inkraft.

Erst 2021 hat der Bundesgerichtshof die Indexmiete ein Stück weit gestärkt (BGH, Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20 (Link)), indem er zum Beispiel fehlende Angaben etwa zum Basisjahr des Indizes oder zur Art der Miete dennoch als transparent genug und somit gültig angesehen hat. Klar: Hier hatten Mieter versucht, mithilfe von Formfehlern den Mietvertrag und auch die darin vereinbarte Art der Miete komplett ungültig zu machen.

Die maximale Höhe einer Mieterhöhung

Jetzt kannst Du aber die Miete nicht einfach beliebig erhöhen. Die Erhöhung ist in Deutschland nämlich streng reguliert. Und hier tauchen ein paar Begriffe wie Kappungsgrenze. Mietendeckel oder Mietpreisbremse auf, die ähnlich klingen, aber nicht unbedingt das Gleiche meinen. Ein Überblick:

• Regel: Bestandsmieten auf Grundlage des Mietspiegels dürfen normalerweise innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent angehoben werden (normale Kappungsgrenze), aber nie höher als die ortsübliche Miete. Für Neubauten gelten prinzipiell keine Beschränkungen. Für neu vermietete Bestandswohnungen gelten die Grenzen des Mietwuchers.
• Mietwucher: In Deutschland ist Mietwucher eine teure Ordnungswidrigkeit. Geregelt ist das in Paragraf 5 WirtschaftsstrafG (Link). Demnach darf die Miete 20 Prozent der ortsüblichen Miete nicht übersteigen. Es drohen bis zu 50.000 Euro Strafe. Und das ist kein theoretischer Fall: Wenn Du eine großzügige Mieterhöhung mit einem Staffelmietvertrag vereinbarst, die ortsübliche Miete aber stagniert, dann kannst Du recht schnell diese Grenze erreichen.
• Kappungsgrenze: Eine Kappungsgrenze gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für bestehende Mietverhältnisse. Sie besagt, dass dort die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent ansteigen darf.
• Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse regelt hingegen Neuvermietungen in solchen Gebieten. Die Neumiete darf dann höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
• Mietendeckel: In Berlin wurde versucht, auch im Bestand Mieterhöhung für einen Zeitraum von fünf Jahren generell für ganz Berlin zu verbieten. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings dieses Gesetz verboten (BVG, Beschluss vom 25.03.2021, Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20(Link).

Du musst nun zunächst in Erfahrung bringen, ob Deine Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Es gibt Listen vom Deutschen Mieterbund zur Kappungsgrenze (Link) und zur Mietpreisgrenze (Link), in denen Du das sehr gut nachschauen kannst. Erkundige Dich aber zusätzlich noch mal bei Deiner Kommune, was konkret gilt.

Mieterhöhung nach energetischer Sanierung

Es ist ein Balanceseilakt: Einerseits wird die energetische Sanierung von Immobilien von der Politik massiv gefordert und auch gefördert. Andererseits sind auch ungebremste Mieterhöhungen ein Politikum geworden. Die Sage von Luxussanierungen, bei denen die Mieter über die anschließende Mieterhöhung aus ihrer Bleibe getrieben wurden und auch das Thema Gentrifizierung – also die Vertreibung ärmerer Bevölkerung aus neu angesagten Stadtteilen – spielen hier eine Rolle.

Herausgekommen ist eine Anpassung des Bürgerlichen Gesetzbuches. Wenn Du Deine Immobilie energetisch modernisierst hast, dann gilt:

• Mieterhöhung: Du darfst als Vermieter die Miete um 8 Prozent der tatsächlich entstandenen Kosten erhöhen. Gegengerechnet werden müssen Ersparnisse durch eine eventuell nicht angefallene Instandhaltung.
• Kappungsgrenze: Zudem darfst Du die Mieten solcher modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Sofern die Miete bisher unter 7 Euro lag, sind sogar nur 2 Euro erlaubt.

Immer wieder Ärger gibt es um die Definition: Was ist eigentlich eine energetische Modernisierung? Die komplette Fassadensanierung gehört sicherlich dazu, aber auch schon der Austausch von Rohren? Schnell kann das auch nur eine Instandhaltung sein und dann darf die Miete nicht erhöht werden. Auch die Reparatur einer Heizung ist keine Sanierung. Im Gesetz (§ 559 Abs. 3a BGB (Link) werden außerdem auch noch Härtefallregelungen definiert.

Die Form der Mieterhöhung

Manche Deiner Mieter reiben sich die Hände, wenn Du nicht die Form wahrst. Das gilt für den Mietvertrag ebenso, wie für eine Mieterhöhung. Denn dann kann sie schnell ungültig sein. Beachte deshalb die Form:

• Fristen: Ein sehr häufiger Fehler ist, dass die Fristen nicht beachtet werden. Hier gelten für die übliche Form der Mieterhöhung nach Mietspiegel, dass Du sie drei Monate vorher ankündigen musst.
• Art: Die Mieterhöhung muss immer schriftlich angekündigt werden. Eine mündliches Gespräch vorab macht natürlich trotzdem Sinn
• Begründung: Hier musst Du angeben, was der Grund für die Mieterhöhung ist, also in der Regel die Modernisierungsmaßnahme oder auf Grundlage der Vergleichsmiete. Es ist empfehlenswert, wenn Du hier auch die vorgenommene Kategorisierung erläuterst.
• Zustimmung: Du musst Deinen Mieter zur Zustimmung auffordern. Dazu ist er zwar verpflichtet. Allerdings nur, wenn die Mieterhöhung legitim ist. Der Mieter kann zum Beispiel begründen, dass er mit der Lageeinschätzung nicht einverstanden ist. Dann ist er aber trotzdem dazu verpflichtet, den unstrittigen Anteil der Mieterhöhung zu bezahlen. Im Zweifel muss ein Gericht klären, wer Recht hat.