Auf breiter Front steigen die Preise und viele Haushalte befinden sich am finanziellen Limit. Da kann es schon mal vorkommen, dass die Kontodeckung nicht ausreicht, um die Mietzahlung zu leisten. Für Dich als Vermieter kommt es in solchen Situationen darauf an, konsequent und der Situation angemessen zu handeln.
Es gibt klare Regelungen
Zunächst einmal gilt wie immer im Mietrecht, dass Du Dich exakt auf dem Boden der geltenden Regelungen bewegen solltest. Diese enthalten klare Vorgaben und Rahmenbedingungen, darüber hinaus enthalten die meisten Mietverträge entsprechende Klauseln. Demnach ist die Miete in der Regel am 3. Werktag eines Monats fällig. Die Sache wird zudem einfach, weil Mietverträge Urkunden sind. Auch ohne Mahnungen oder sonstige Forderungen hast Du als Vermieter generell den Anspruch auf pünktliche und vollständige Mietzahlungen. Bleiben diese aus, solltest Du auf Basis der individuellen Situation konsequent handeln und die passenden Schritte wählen. In der Praxis werden sich diese meist nach dem Verhalten des Mieters richten sowie nach der örtlichen Situation auf dem Mietmarkt. Konkret: Ist der Mieter ohnehin schwierig und findest Du problemlos Nachmieter, solltest Du Dein Recht auf eine Kündigung schnell wahrnehmen.
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Du darfst sehr schnell kündigen
Auch wenn das deutsche Mietrecht sehr mieterfreundlich gestaltet ist und Kündigungen selten durchsetzbar sind, ausbleibende Mietzahlungen begründen ein Kündigungsrecht des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gestattet in diesen Situationen sogar eine fristlose Kündigung. Du musst lediglich bestimmte Fristen beachten. So sind Kündigungen rechtmäßig,
- wenn die Monatsmiete oder über die Hälfte davon für zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleiben oder
- wenn der Mietausfall in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Bei ausbleibenden Zahlungen musst Du daher keine zwei vollen Monate mit der Kündigung warten. Sobald eine Monatsmiete nicht oder nur zu einem kleinen Teil gezahlt wurde und auch am nächsten Zahlungstermin keine Miete eingeht, existiert ein hinreichender Kündigungsgrund. In der Praxis beträgt der Zeitraum bis zur gesetzlich möglichen Kündigung daher meist einen Monat und einen Tag.
Kündigen oder nicht? Mach es vom Einzelfall abhängig!
Deine gesetzlichen Möglichkeiten bei ausbleibenden Mietzahlungen sind also sehr klar und durchaus vermieterfreundlich. Ob Du sie tatsächlich in dieser Konsequenz anwendest, solltest Du jedoch individuell entscheiden. In der Praxis hat sich gezeigt, dass solche Mieter einen vernünftigen Kompromiss verdienen, die fair bleiben und offen kommunizieren, Dein Eigentum gut behandeln und sich bei Zahlungsproblemen vorher selbständig melden. Denn oft handelt es sich nur um temporäre Störungen, etwa aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Ist das nötige Vertrauen vorhanden, ergibt in diesen Fällen oft Sinn, die Miete zu stunden und mit dem Mieter zusammen eine vernünftige Übereinkunft zu suchen. Damit ersparst Du Dir viel Ärger und vermeidest die Suche nach einem Nachmieter.
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Schrittweises Vorgehen sinnvoll
Sollte eine Kündigung für Dich nicht die erste Priorität sein, bietet sich ein mehrstufiger Prozess an. Dieser sollte darauf abzielen, eine für beide Seiten praktikable Lösung zu finden.
- Kommunikation
Du solltest den Mieter kontaktieren, um die Situation zu besprechen und herauszufinden, warum sich die Mietzahlungen verzögern. Manchmal existieren legitime Gründe, wie etwa Krankheiten oder unerwartete Umstände. Die entsprechende Kommunikation kannst Du in digitaler Form, per Post oder per App als SMS und WhatsApp direkt aus immocloud erledigen. - Abmahnung
Falls der Mieter trotz Gespräch nicht zahlt oder die Situation innerhalb einer angemessenen Frist klärt, darfst Du eine schriftliche Abmahnung aussprechen. In diesem Fall ist es wichtig, die korrekten Angaben über alle Mieter, die Gründe für die Abmahnung und eine feste Zahlungsfrist aufzunehmen. Zudem sollte die Drohung mit einer Kündigung und die ausstehenden Mietzahlungen enthalten sein. - Zahlungsvereinbarung
Eine Zahlungsvereinbarung kann festlegen, in welcher Höhe und zu welchen Daten die ausstehenden Zahlungen in Raten beglichen werden können, ohne dass rechtliche Schritte erforderlich sind. Die Zahlungserinnerung kannst Du übrigens per immocloud verschicken. - Kündigung
Hilft alles nichts, ist der Zeitpunkt für die Kündigung gekommen. Dabei ist es wichtig, die formellen Vorgaben einzuhalten. So gehören die Namen aller Mieter sowie die exakten Daten der Wohnung in das Schreiben, ebenso der Kündigungstermin sowie eine stichhaltige Begründung. Meist ist noch der Hinweis sinnvoll, dass zum Abnahmetermin alle Schlüssel und die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden müssen.
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Vergiss den Hinweis auf widerrechtliche Nutzung nicht
In die Kündigung sollte auf jeden Fall ein Passus hinein, wonach die widerrechtliche Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Klage auf Räumung der Wohnung sowie einer Nutzungsentschädigung zur Folge hat. Fehlt dieses ausdrückliche Verbot einer widerrechtlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses in Deiner Kündigung, musst Du unbedingt fristgerecht auf Räumung klagen. Versäumst Du die fristgerecht eingereichte Räumungsklage, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Als immocloud-Nutzer bist Du hier allerdings fein raus, dank der Vermieter-Vorlagen bist Du rechtlich stets auf der sicheren Seite und kannst die Kündigung direkt über immocloud verschicken.
