Die aktuelle Krise hat das Thema Energie noch stärker in den Fokus gerückt, doch die Abkehr von fossilen Brennstoffen ist schon länger ein Trend. Bei vielen Bestandsimmobilien fällt es jedoch schwer, Alternativen zur Gasheizung zu finden.
Bislang war die Devise meist einfach: geht die alte Heizung kaputt, macht man sich Gedanken über einen sinnvollen Ersatz und landet meist (wieder) beim Gas. Noch immer liegt Erdgas weit vorne im Vergleich der Energieträger. Die Entwicklungen des letzten Jahres haben die Voraussetzungen jedoch stark verändert und die als sicher, sauber und verlässlich geltende Gasheizung hat schlagartig ihre Schwächen offenbart.
Die Abhängigkeit von Brennstoffimporten lässt die Preise explodierenden und sogar die Versorgung gilt teilweise als gefährdet. Umso mehr kommt es nun darauf an, den Gasverbrauch insgesamt zu senken. Und da rund ein Drittel davon auf das Heizen von Wohngebäuden entfällt, stehen Immobilieneigentümer vermehrt in der Pflicht. Dieser Artikel zeigt, welche Stellschrauben existieren und wer was tun muss.
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Jeder wird in die Pflicht genommen
Zunächst einmal soll schnell etwas geschehen. Daher gilt seit dem 01. September 2022 und zunächst befristet auf ein halbes Jahr die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie soll Mietern gestatten, ihre Heizung auch unter die üblicherweise geltenden Mindesttemperaturen für Wohnräume zu drehen und damit unmittelbar Gas zu sparen. Du als Vermieter musst dies tolerieren, mietrechtliche Konsequenzen aufgrund eines eventuell vertragswidrigen Verhaltens darfst Du nicht ergreifen. Allerdings muss Dein Mieter weiterhin darauf achten, dass etwa kein Schimmel entsteht und angesichts geringerer Temperaturen vermehrt lüften.
Soweit die Theorie. Wer dann letztlich für trotzdem entstehende Schäden aufkommt, müssen vermutlich Gerichte entscheiden. Bislang haben sie durchaus eine Pflicht der Mieter festgestellt, Räume entsprechend zu behandeln und etwa durch Heizen Schäden zu vermeiden. Vermietern wurde vom Bundesgerichtshof sogar Schadenersatz zugesprochen.
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Nicht einfach den Saft abdrehen!
Auch wenn Dein Mieter dazu angehalten ist, Gas zu sparen; Du darfst nicht eigenmächtig Fakten schaffen. Ungeachtet des EnSikuMaV darfst Du beispielsweise das Warmwasser nicht drosseln und die Heiztemperatur darfst Du nur innerhalb der gesetzlichen Vorgaben absenken. Die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad muss sich weiterhin erreichen lassen, eine Nachtabsenkung zwischen 23 und 6 Uhr ist jedoch (wie auch schon zuvor) problemlos möglich. Hier sind 18 Grad als Mindestwert sinnvoll. Diese Werte sind nicht klar geregelt, sie stammen aus Gerichtsurteilen. Darunter darfst Du gehen, sofern Dein Mieter mitspielt. Findet Ihr also eine einvernehmliche Regelung, sind Mindesttemperaturen auch unter den normalerweise üblichen 20/22, respektive 18 Grad möglich. Über eine bevorstehende Nachtabsenkung kannst Du Deine Mieter über das Mieterportal von immocloud ganz unkompliziert informieren.
Schritt eins zur Sparsamkeit
Die kurzfristigen Maßnahmen sollen zunächst einmal Druck aus dem Kessel nehmen. Viel wichtiger ist es jedoch, den Verbrauch nachhaltig zu senken. Neben dem Absenken der Heiztemperaturen sollen hier vor allem energetische Sanierungen Wirkung entfalten und hier stehet eine ganze Reihe an Möglichkeiten zur Verfügung. Oftmals hilft bereits eine Optimierung der existierenden Heizung, etwa durch den Austausch von Heizungspumpen, einer Anpassung der Vorlauftemperatur und der Pumpenleistung oder einer Dämmung der Rohrleitungen. Eine gute Übersicht der Möglichkeiten findest Du auf der Website des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Für die Optimierung kannst Du eine Förderung beantragen, alle Infos dazu findest Du ebenfalls beim BAFA. Darüber hinaus gewähren auch manche Bundesländer und Kommunen Zuschüsse, hierüber solltest Du Dich gesondert informieren.
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Die weiteren (und aufwändigeren) Schritte
Deutlich mehr lässt sich in der Regel herausholen, wenn Du ganz grundsätzlich an das Thema Heizen und Dämmen herangehst und fossile Brennstoffe zumindest teilweise ersetzt – Stichwort energetische Sanierung. Auch hierfür existieren umfangreiche Förderprogramme. Es gibt sie für:
- Neuanschaffung oder Nachrüstung von Wärmepumpen
- Biomasse-Anlagen für Scheitholz, Pellets oder Holzschnitzel
- Errichtung oder Erweiterung von Solarthermie-Anlagen
- Erneuerbare-Energien-Hybridheizungen
- Anschluss an ein öffentliches Wärmenetz/Fernwärme
- Gebäudenetz zur Versorgung von mindestens zwei Gebäuden
- Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung
- Photovoltaikanlage einbauen
- Solarthermieanlage einbauen
- Fenster erneuern
Viele dieser Sanierungsmaßnahmen unterstützt die KfW mit Förderkrediten oder das BAFA in Form von Zuschüssen. Viele davon eignen sich auch für Bestandsimmobilien. Baust Du neu, musst Du den Effizienzhausstandard EH 40 NH erreichen. Oft kannst Du mehrere Programme kombinieren, um die Möglichkeiten optimal auszunutzen. Angesichts der vielfältigen Optionen ist es sinnvoll, einen Energieberater hinzuzuziehen. Auch dessen Kosten sind übrigens förderfähig. Auf einem ganz anderen Blatt steht natürlich, ob und wann Du überhaupt Handwerker und die nötigen Anlagen ins Haus bekommst.
Eigener Strom als Unterstützung
Für Dich als Vermieter heißt ein weiteres Stichwort Mieterstrom. Dabei handelt es sich um Strom aus Solarzellen auf dem Hausdach, der zum Eigenverbrauch durch die Mieter bestimmt ist. Ein Überschuss wird ins Netz eingespeist, bei nicht ausreichender Produktion kommt der Strom vom öffentlichen Versorger. Der Clou daran: Solarstrom und Netzstrom lassen sich in einem Mieterstromtarif bündeln und es entfallen beispielsweise Netzentgelte, Stromsteuer oder Konzessionsabgaben. Zusätzlich gibt es eine Förderung für jede Kilowattstunde Mieterstrom – das Ganze nennt sich Mieterstromzuschlag. Infos zu diesem Programm findest Du beim Bundeswirtschaftsministerium. Mit eigenem Strom lohnt es sich häufig, die eigentliche Heizungsanlage mit beispielsweise einer elektrischen Infrarotheizung für die Übergangsperiode zu ergänzen. Scheint die Sonne, verfügen Deine Mieter über eine zusätzliche und vom Gas unabhängige Energiequelle.
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