Energie, Steuer, Zuschüsse und vieles mehr: Immobilienbesitzer müssen diverse Neuerungen beachten, die im Jahr 2023 umzusetzen sind.
Das Thema Energiesparen rangiert gerade ganz oben in der öffentlichen Diskussion und auch Du als Vermieter stehst hier in der Pflicht. So soll das energetische Sanieren über die neue Aufteilung der CO2-Steuer attraktiver werden, wir haben hier ausführlich darüber berichtet. Doch der Gesetzgeber will auch Deine Mieter animieren, eigenständig aktiv zu werden.
Deshalb existiert eine neue Informationspflicht gegenüber Deinen Mietern. So sollen sie die nötigen Informationen erhalten, sparsamer als bisher zu heizen. Dein Messdienstleister muss Dir exakte Angaben zu Energieverbrauch, Preissteigerungen und Einsparpotenzialen Deiner Wohnungen zukommen lassen, die Du an die Mieter weitergeben musst. Bei 10 oder mehr Parteien sind spezifische Informationen zu jeder Mieteinheit vorgeschrieben, bei weniger Einheiten reichen allgemeine Informationen sowie Energieeinspartipps.
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Neue Steuerregelungen
Das Jahressteuergesetz 2022 bringt seit dem 1. Januar 2023 diverse Änderungen mit sich, die auch viele Immobilienbesitzer treffen. Hier ergeben sich Chancen für finanzielle Erleichterungen, es sind jedoch auch dicke Kröten mit dabei.
- Erhöhung der linearen AfA
Bislang konntest Du die Kosten für Neubauten mit 2 Prozent pro Jahr steuerlich geltend machen. Diese sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) steigt auf 3 Prozent. - Sonder-AfA für klimafreundliches Bauen
Baust Du neu, entspricht diese Immobilie dem EH40-Standard und erhältst Du das Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen, darfst Du 4 Jahre lang 5 Prozent der Baukosten abschreiben. Danach gilt die normale, lineare AfA. - Steuererleichterungen für Photovoltaik
Seit Jahresbeginn sind kleine Photovoltaik-Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 kWh von der Mehrwertsteuer befreit. Darüber hinaus entfallen die Ertragssteuern bei Anlagen auf Mehrfamilienhäusern und auf Dächern gemischt genutzter Immobilien, sofern sie weniger als 100 kWh Leistung bringen. - Erbschafts- und Schenkungssteuer steigen
Die dickste Kröte: die steuerliche Bewertung von Immobilien richtet sich ab sofort nach dem Verkehrswert. Vor allem in Gegenden mit hohen Immobilienpreisen dürfte der Fiskus daher im Erbschaftsfall deutlich kräftiger zupacken als bislang. - Teilweise höhere Grunderwerbsteuer
Viele Bundesländer haben es bereits vorgemacht, nun ziehen mit Sachsen und Hamburg zwei weitere nach und erhöhen die Grunderwerbsteuer auf nunmehr 5,5 Prozent.
Neue Verwalterregel
Besitzt Du eine Wohnung in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG)? Und bist Du mit dem bisherigen Verwalter unzufrieden? Dann bekommst Du gegebenenfalls einen Hebel in die Hand, diesen auszutauschen. Denn ab Dezember 2023 darfst Du einen zertifizierten Verwalter fordern. Viele WEGs haben den gesetzlich vorgeschriebenen Verwalter bislang aus den eigenen Reihen rekrutiert und bei Mehrheitsbeschluss konntest Du kaum etwas dagegen ausrichten – selbst wenn Du mit der Arbeit unzufrieden warst. In bestimmten Fällen darfst Du nun verlangen, dass die Person einen Fachkundenachweis vorlegt oder eine entsprechende Qualifizierung nachholt. Zuständig sind die sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Bereits bestellte Verwalter haben eine Schonfrist bis zum 1. Juni 2024. Ausnahmen gelten für WEGs mit bis zu 8 Sondereigentumseinheiten, wenn weniger als ein Drittel der Eigentümer den Fachkundenachweis verlangen.
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Vorsicht bei der Kostenaufteilung!
Seit Jahresbeginn gilt eine neue Aufteilung der CO2-Steuer. Wer wieviel davon bezahlen muss, richtet sich nun nach der Energieeffizienz des Gebäudes. Mehr dazu in unserem Artikel. Du oder Dein Energieversorger oder Heizungsableser muss künftig die Informationen aus der Heizkostenabrechnung oder Brennstoffrechnung weitergeben und die CO2-Steuer zwischen Mieter und Vermieter entsprechend aufteilen. Mit immocloud kannst Du die jeweiligen Angaben eintragen und die Betriebskostenabrechnung korrekt erstellen. Ohnehin verfügst Du über die Möglichkeit, die Verwaltung Deiner Einheiten konsequent zu digitalisieren. Damit bist Du nicht nur schneller und sparst Aufwand, zudem vermeidest Du Fehler.
Änderungen für Neubauten
Planst Du einen Neubau und willst die Einheiten vermieten? Dann solltest Du Dich im Vorfeld sehr genau mit dem Thema Energieeffizienz auseinander setzen. Denn zum einen schlägt die CO2-Steuer vermehrt zu Buche, zum anderen passt die KfW die Förderung von Neubauten an. Das neue Programm Klimafreundlicher Neubau startet im März, es steigert die Anforderungen für den Erhalt von Geldern der Bank. Auch gilt das sogenannte Effizienzhaus 55 nunmehr als gesetzlicher Standard, Dein Vorhaben muss dessen Vorgaben erfüllen.
Darüber hinaus wurde die Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen verbessert, so dass sich Solarmodule nun häufiger lohnen als zuvor. Zu diesen finanziellen Aspekten kommt ein kommunikativer: das Vermieten dürfte in Zukunft deutlich schwerer fallen, wenn ein Gebäude energetisch uninteressant ist. Und diese Konsequenz dürfte allgemein gelten; auch „normale“ Bestandsimmobilien mit schlechter Dämmung & Co. werden weniger einbringen als energetisch gute Gebäude.
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Wie Du von Eigenleistungen profitierst
Viele Immobilienbesitzer packen selbst mit an, wenn Sanierungen fällig werden. Für diese Eigenleistungen erhältst Du seit Beginn 2023 eine verbesserte Unterstützung, es sind nämlich auch Materialkosten der energetischen Sanierung förderfähig. Zudem gibt es einen Bonus für das sogenannte, serielle Sanieren. 15 Prozent übernimmt der Staat, wenn Du beispielsweise vorgefertigte Fassaden- oder Dachelemente verwendest und damit Zeit und Kosten sparst. Es gibt Geld für Einzelmaßnahmen aus den Bereichen Gebäudehülle, Anlagentechnik, Heizungstausch und Effizienzhaus-Sanierung.
Achtung:
Materialkosten sind nur förderfähig, wenn die Rechnung ausschließlich förderfähige Posten enthält und auf den Namen des Antragstellers lautet. Achte also darauf, dass nicht noch eine Zange darin auftaucht! Außerdem muss die Rechnung auf Deutsch ausgefertigt sein, ein Kauf beim Onlineportal aus Asien kannst Du daher selten ansetzen.
