Das Licht brennt trotz längerer Abwesenheit, es besteht der Verdacht auf Mängel, es kursieren Geschichten über unangemeldete Tiere, oder Du bist einfach neugierig – oft gibt es Gründe, um die Wohnung eines Mieters zu besichtigen. Unter welchen Voraussetzungen Du ein Besichtigungsrecht hast, erläutert dieser Artikel.
Immer wieder kommt es vor, dass Du oder eine von Dir beauftragte Person die Wohnung eines Mieters betreten müssen. Vielleicht geht es Dir nur darum, den Zustand der Wohnung zu überprüfen. Oder es ist etwas kaputt und es sollen Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Auf der anderen Seite verfügt der Mieter über das Hausrecht, das Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung ist sogar im Grundgesetz verankert. Die Bewohner entscheiden also, wer ihre Wohnung betreten darf und wann dies geschieht. Dieses Recht geht sogar so weit, dass sie fremde Personen gewaltsam am Zutritt hindern dürfen. Dein Eigentumsrecht als Besitzer der Wohnung kommt erst danach. Deshalb gilt: Du darfst nicht einfach klingeln und eine Besichtigung erwarten oder den Handwerker mitbringen – selbst wenn Du Grund zur Annahme hast, dass etwas nicht stimmt. Das Mietrecht kennt kein allgemeines Besichtigungsrecht. Allerdings gibt es Gründe, die einen Besuch rechtfertigen.
Hohe Hürden für das Eintreten ohne Erlaubnis
Doch egal, worum es geht: kein Besuch ohne Ankündigung! Sogar wenn Wasser aus der Wohnung läuft, darfst Du nicht einfach die Tür aufbrechen und das Wasser abstellen. Sogar bei derartigen Fällen haben Gerichte in der Vergangenheit entschieden, dass eine vorherige Ankündigung nötig ist und der gewaltsame Zugang nur dann erlaubt ist, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Allerdings darfst Du auch dann nicht sofort nach einer versuchten Kontaktaufnahme handeln, Urteile gehen selbst in derartigen Fällen von angemessenen Antwortzeiten von 24 Stunden bis zu einer Woche (!) aus. Eine Ausnahme für das Betreten der Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters besteht lediglich bei Gefahr im Verzug. Wenn es brennt oder Gas austritt und damit Menschenleben in Gefahr geraten können, ist das Aufbrechen erlaubt. In derartigen Fällen musst Du sofort etwa Feuerwehr und Polizei rufen und darfst die Tür unverzüglich öffnen. Es ist übrigens auch untersagt, einen Zweitschlüssel für Notfälle ohne Zustimmung des Mieters zu behalten.
immocloud-Tipp:
Wie Du bei Reparaturbedarf vorgehen kannst
Egal oder der Mieter einen Schaden gemeldet hat oder ob Du routinemäßige Arbeiten durchführen lassen willst: in der Regel organisierst und beauftragst Du die Handwerkertermine. Dabei muss Dein Mieter Dir die Möglichkeit geben, gemeldete Schäden selbst anzuschauen und dafür die Wohnung zu betreten. Schließlich musst Du den Aufwand vorab kalkulieren können. Dann muss der Mieter auch die zur Reparatur nötigen Dienstleister hereinlassen. Nach Fertigstellung darfst Du die Arbeiten dann kontrollieren, auch dafür muss der Mieter Zugang gewähren. Auf jeden Fall ist es geboten, diese Termine mit einem angemessenen Vorlauf anzukündigen – zwei Wochen solltest Du schon rechnen. Hat Dein Mieter etwa aus beruflichen Gründen keine Zeit, musst Du Ersatztermine anbieten.
Achtung Datenschutz!
Soll Dein Mieter die Termine selbst mit dem Handwerker abstimmen und gibst Du dazu die Kontaktdaten weiter, benötigst Du dazu die schriftliche Zustimmung! Sonst läufst Du Gefahr, gegen Datenschutzbestimmungen zu verstoßen! Deshalb gilt: kündige Deinen Besuch rechtzeitig vorher an, gib dem Mieter Gelegenheit zu einer eventuellen Terminänderung und kläre jede Weitergabe von Daten schriftlich.
Damit bei der Kommunikation mit Deinen Mietern und Dienstleistern nichts schiefläuft empfiehlt sich, diese über immocloud online zu managen. Über das Mieterportal kannst Du wichtige Mitteilungen veröffentlichen sowie Kontakte und Dokumente mit Deinen Mietern teilen
Besichtigung vor Verkauf oder Neuvermietung
Ein Besichtigungsrecht existiert auch bei einem Verkauf oder der Neuvermietung einer Wohnung. Willst Du also Makler, Mietinteressenten oder potenziellen Käufern die vier Wände zeigen, muss der Mieter diese Besuche gestatten. Allerdings musst Du Dich auch hier frühzeitig ankündigen. Streit gibt es häufiger über Anzahl, Dauer und Personenkreis dieser Besichtigungen. So kann der Mieter Massenbesichtigungen untersagen und es auch ablehnen, ständig neue Interessenten in die Wohnung zu lassen. Bei einer Verkaufsabsicht ist es daher sinnvoll, zunächst nur mit wirklich interessierten Personen Besichtigungstermine zu vereinbaren. Ein gutes Verhältnis mit Deinen Mietern hilft in solchen Situationen, problemlos gute Lösungen zu finden. Wichtig ist auch: Du musst Dich an den Grund des Besuchs halten. Wenn es etwa um eine Neuvermietung geht, darfst Du ohne Erlaubnis zum Beispiel keine behobenen Mängel kontrollieren.
Wer beim Termin dabei sein darf oder muss
Auch wenn Du einen Makler mit der Mietersuche beauftragt hast und dieser sich um Termine & Co. kümmert, darfst Du als Eigentümer bei einer Besichtigung anwesend sein. Auch der Mieter darf übrigens verlangen, dass Du mitkommst. Ohnehin musst Du Termine nicht allein wahrnehmen, Du darfst eine fachkundige Person mitbringen. Bei Schäden kann das ein Handwerker sein, beim Besichtigen vor dem Verkauf zum Beispiel ein Makler. Einem Urteil zufolge kann Dein Mieter allerdings den Besuch eines Sachverständigen oder Anwalts zur Schadenbeurteilung ablehnen, wenn bereits ein Rechtsstreit im Gange ist. Zutritt gewähren muss er nur solchen Personen, die dem jeweiligen Anlass dient – etwa ein Handwerker zur Beseitigung von Schäden. In eine Wohnung dürfen selbstverständlich auch Personen zum Ablesen der Heizkostenzähler. Sie werden meist von spezialisierten Unternehmen durchgeführt, diese kümmern sich um Terminabsprachen und kennen auch die geltenden Regeln. Du hast in der Regel nichts damit zu tun.
immocloud-Tipp:
Wie Du bei schwierigen Fällen vorgehen kannst
Es kommt zwar selten vor, Du solltest aber gewappnet sein: manche Mieter verweigern den Zutritt, obwohl ein wichtiger Grund vorliegt und trotz fristgerechter Ankündigung. Es gibt auch Mieter, die Mängel rügen und gleichzeitig die Beseitigung verhindern. Oder vielleicht weißt Du von einer unerlaubten Tierhaltung, darfst aber nicht in die Wohnung zur Kontrolle. In solchen Fällen ist meist der Weg zum Anwalt angesagt. Oft genügen Briefe von einer Kanzlei, um ein Umdenken herbeizuführen. Reicht dies nicht, musst Du Wohl oder Übel den Rechtsweg einschlagen. Bei vielen dieser Fälle hast Du übrigens das Recht zu einer fristlosen Kündigung, aber auch das solltest du im Einzelfall klären. Denn die Praxis zeigt, dass verschiedene Gerichte zu sehr unterschiedlichen Auslegungen eines Streitfalles kommen.
Sollte das Mietverhältnis nicht optimal verlaufen, hilft eine offene Kommunikation mit dem Mieter. Aber auch die formale, schriftliche Kommunikation kannst Du im Ernstfall über immocloud vornehmen, denn der Briefversand ist für Dich nur ein einfacher Klick in der Software.
Deine Mietverwaltung mit immocloud
Unser Kommunikations-Modul unterstützt Dich in allen Belangen rund um die Interaktion mit Deinen Mietern. Behalte alle Deine Kontakte im Blick und versende Nachrichten per SMS, E-Mail oder sogar per Post.
