Darfst Du als Vermieter hier Vorgaben machen und welche Rechte und Pflichten haben Deine Mieter beim Thema Heizen und Warmwasser?
Heizen ist klar geregelt
Die Grundlage für alles rund um die Vermietung bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es verpflichtet den Vermieter beispielsweise dazu, eine „gebrauchsfähige“ Wohnung bereit zu stellen – deshalb muss sie unter anderem beheizbar sein. Im Sommer und bei warmen Temperaturen darf die Heizung zwar ausbleiben, wenn es kalt wird, muss sie jedoch funktionieren. Diverse Gerichte haben die sogenannte Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 1. Mai datiert, bei andauernder Kälte muss der Vermieter auch in den anderen Monaten für Wärme sorgen. Diverse Urteile legen auch die exakten Temperaturen fest, die ein Vermieter garantieren muss. Demnach soll die Heizung tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad Celsius ermöglichen. Eine Nachtabsenkung ist statthaft, in der Regel reichen 18 Grad zwischen 23 Uhr und 6 Uhr. Anders lautende Klauseln zum Nachteil des Mieters in Mietverträgen sind daher in der Regel unwirksam.
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Keine Heizung = keine Miete
Deine Pflichten als Vermieter gehen jedoch noch weiter: werden diese Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor und Du bist dazu verpflichtet, diesen zu beseitigen. Und solange dieser Mangel anhält, dürfen Mieter die Miete kürzen. Urteile zeigen beispielsweise, dass Maximaltemperaturen um die 18 Grad am Tag eine Mietminderung um 20 Prozent rechtfertigen. Fällt die Heizung im Winter komplett aus, herrschen draußen Minusgrade und lässt sich die Wohnung praktisch nicht mehr nutzen, dürfen die Bewohner die Miete sogar komplett einbehalten und fristlos kündigen. Ähnliches gilt fürs Warmwasser. Auch hier ist eine Mietminderung erlaubt, wenn eine Warmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad nicht erreicht wird. Vermietest Du ein Mehrfamilienhaus, gelten übrigens keine Mehrheitsmeinungen. Auch wenn beispielsweise 4 von 5 Parteien aus Kostengründen nur 19 Grad wollen, musst Du den Wunsch der 5. Partei nach den üblichen 21 oder 22 Grad erfüllen.
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Keine Schnellschüsse!
Im Zweifelsfall kannst Du Deine Mieter informieren und sie auf drohende Kostensteigerungen hinweisen. Darüber hinaus darfst Du jedoch nicht einfach die Temperaturen herunterdrehen – auch nicht vorsorglich und „im Interesse der Mieter“. Auch in diesem Bereich kommt es darauf an, den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden, sonst kannst Du schnell in eine Haftungssituation geraten.
Energiekosten sind meist Mietersache
Die meisten Vermieter haben ohnehin wenig mit Heizung, Warmwasser und Strom ihrer Mieter zu tun. Denn die Verträge mit den jeweiligen Versorgern sind in der Regel Sache der Mieter und die jeweiligen Kosten gehören zu den Nebenkosten. Außer Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage darfst Du das Meiste davon auf Deine Mieter umlegen – sollten sie nicht ohnehin direkt an die Versorger zahlen. Laut § 7 der Heizkostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Kosten:
- Verbrauchte Brennstoffe und ihre Bereitstellung
- Reinigung der Anlage
- Strom für den Betrieb der Heizung
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
- Regelmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und -sicherheit, einschließlich der richtigen Einstellung durch Fachpersonal
- Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
- Bereitstellung geeigneter Geräte zur Verbrauchserfassung sowie Kosten für die Abrechnung
Verbrauchskosten müssen auf der Nebenkostenabrechnung detailliert ausgewiesen werden. Im sogenannten Grundkostenanteil sind die Kosten für die Wärmebereitstellung und für die Leitungsverluste enthalten – er darf zwischen 30 und 50 Prozent betragen.
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Bei Zentralheizungen in Gebäuden mit mehreren Parteien musst Du laut Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen. Wahrscheinlich greifst auch Du auf einen entsprechenden Dienstleister zurück, der Zähler an den Heizkörpern angebracht hat. Neu montierte Zähler müssen seit diesem Jahr aus der Ferne ablesbar sein, bestehende bis 2026 ausgetauscht werden. Sind diese Funkzähler installiert, müssen Mieter monatlich über ihren aktuellen Energieverbrauch informiert werden – entweder Du als Vermieter übernimmst diese Aufgabe oder Dein Dienstleister. Der Staat will die Menschen damit zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Energie anregen. Es gibt jedoch zwei Knackpunkte: informierst Du trotz der Geräte zur Fernablesung nicht monatlich, dürfen Deine Mieter ihren Kostenanteil am Jahresende um 3 Prozent kürzen. Außerdem ist noch nicht klar, wer die Kosten der häufigeren Verbrauchsinformation bezahlen muss – Mieter oder Vermieter. Hier fehlen noch die entsprechenden Urteile, da der Gesetzgeber klare Regeln vergessen hat.
Rechte und Pflichten der Mieter
Wie in Deutschland üblich billigt das Mietrecht den Mietern auch beim Thema Heizen weitgehende Rechte zu. Sollte der Mieter die Vorauszahlungen für Heizenergie nicht mehr bezahlen (können), darfst Du nicht einfach die Heizung abstellen. In diesen Fällen musst Du den üblichen Weg über die Gerichte gehen und Deine Forderungen einklagen. Mieter haben dagegen die Pflicht, zu verhindern, dass es zu Kälteschäden in der Wohnung kommt. Wird also beispielsweise das Geld knapp und die Bewohner schalten aus eigenem Antrieb die Heizung aus, dürfen trotzdem keine Leitungen einfrieren oder ähnliches. Lassen sich Schäden oder Defekte auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen, darfst Du die Kosten für die nötigen Reparaturen zurückfordern.
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