In deutschen Haushalten leben knapp 35 Millionen Haustiere, ihre Zahl stieg in den letzten Jahren kräftig an. Kein Wunder, dass es immer wieder Ärger gibt. immocloud zeigt Dir, was Du bei den Tieren Deiner Mieter beachten musst und welche Steuerungsmöglichkeiten Du hast.
Der Hund bellt, die Sittiche kreischen und die Nachbarn beschweren sich. Vermieter sehen sich immer wieder mit derartigen Situationen konfrontiert. Ist es daher nicht sinnvoll, die Tierhaltung im Mietvertrag generell zu untersagen und Probleme erst gar nicht entstehen zu lassen? So einfach ist es leider nicht. Denn schon im Jahr 2013 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine Klausel mit einem pauschalem Verbot unwirksam ist. Im Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 168/12 argumentieren die Richter, eine solche Regelung würde den Mieter unangemessen benachteiligen, weil sie ihm eine Tierhaltung ohne Rücksicht auf besondere Umstände und Interessen verbietet. Doch keine Angst, Du musst das Krokodil Deiner Mieter trotzdem nicht akzeptieren! Denn das Urteil verlangt eine Abwägung der konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn im jeweiligen Einzelfall.
Kleintiere sind in der Regel erlaubt
Als Vermieter musst Du die Tiere Deiner Mieter in der Regel dulden, wenn es sich um Haustiere handelt. Dazu gehören Kleintiere wie Hamster, Ziervögel oder Kaninchen; diese sind immer erlaubt und brauchen keine explizite Zustimmung des Vermieters. Hierunter fallen auch Fische im Aquarium. Allerdings darf ihre Anzahl das „übliche Maß“ nicht überschreiten. Wer also beispielsweise 20 Hamster in einer 25-Quadratmeter-Wohnung hält, darf mit Einschränkungen rechnen. Erfährst Du von einer solchen Situation in Deiner Mietwohnung, kannst Du durchaus dagegen vorgehen und eine Verminderung der Anzahl verlangen. Stellt sich der Mieter stur, solltest Du eine rechtliche Klärung herbeiführen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Gerichte unterschiedlicher Meinung sein können und Du nicht von vorneherein auf einen bestimmten Ausgang des Verfahrens wetten kannst. Zudem ändert sich die Rechtsprechung. Durfte die Rattenhaltung früher beispielsweise aufgrund der Gefahr einer Krankheitsübertragung untersagt werden, ist sie heute auch ohne Zustimmung erlaubt.
immocloud-Tipp:
Größere Tiere sind erlaubnispflichtig
In diversen Urteilen hat der BGH klargestellt, dass die Haltung größerer Tiere wie Hunde und Katzen erlaubnisbedürftig ist. Eine dementsprechende Klausel im Mietvertrag ist also rechtens und Dein Mieter muss diese Erlaubnis von Dir einholen. Allerdings verlangen die Richter eine Einzelfallprüfung und geben dafür klare Rahmenbedingungen vor. Sind diese erfüllt, musst Du zustimmen. Folgende Kriterien spielen eine Rolle:
- Rasse, Größe und Anzahl der Tiere.
- Anzahl und Art anderer Tiere in Haus und Wohnung.
- Art und soziales Umfeld der Wohnung.
- Persönliche Verhältnisse und Verhaltensweisen des Mieters.
- Alter und berechtigte Interessen von Mitbewohnern und Nachbarn.
- Anzahl und Art anderer Tiere im Haus.
- Zustand der Wohnung und Anfälligkeit für Beschädigungen.
- besondere Bedürfnisse des Mieters.
Hält Dein Mieter einen Kampfhund, lässt er ihn verwahrlosen und gefährdet andere Hausbewohner, wird Dein Verbot rechtens sein. Einen Blindenhund dagegen wirst Du kaum untersagen können und auch zum „normalen“ Mischling der Familie musst Du Deine Zustimmung geben.
Unsere Empfehlung: Mit immocloud kannst Du alle wichtigen Dokumente zu einer Wohnung online ablegen und Deinem Mieter zugänglich machen. So wird die schriftliche Erlaubnis für ein Haustier transparent festgehalten.
Kampfhunde müssen nicht sein
Ein grundsätzliches Verbot der Hundehaltung ist zwar nicht rechtens, Kampfhunde – sogenannte Listenhunde – kannst Du jedoch durchaus untersagen. Darunter fallen zum Beispiel Pitbull oder American-Staffordshire-Terrier. Allerdings unterscheidet sich diese Liste von Bundesland zu Bundesland und Du solltest zunächst die Rechtslage für den Ort Deiner Mietwohnung klären. Es hat sich jedoch gezeigt, dass Gerichte meist zulasten der Kampfhundehalter urteilen und Verbote bestätigen, wenn Tiere als gefährlich gelten. In diesen Fällen kannst Du den Mieter dazu auffordern, den Kampfhund innerhalb einer angemessener Frist zu entfernen. Ignoriert er Deine Aufforderung, ist sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt. Auch hier unterscheidet sich jedoch die Rechtsprechung von Ort zu Ort. Um Kosten- und Klagerisiken von vorneherein zu minimieren, solltest Du ein ausdrückliches Verbot für das Halten von Kampfhunden in Deiner Mietwohnung vertraglich festlegen. Dann lässt sich der Rechtsweg im Fall der Fälle leichter begehen.
Sollte der Ernstfall eintreten und es gibt keine Möglichkeit sich mit dem Mieter zu einigen, bliebt oftmals nur die Kündigung. Wie Du richtig vorgehst verrät Dir unser Artikel Welche Möglichkeiten bestehen einem Mieter zu kündigen.
immocloud-Tipp:
Ärger mit fremden Tieren kann zu Deinem Ärger werden!
In Deinem Mietshaus beschwert sich eine alte Dame über den Schäferhund des Nachbarn. Du wohnst woanders und willst Ärger vermeiden, deshalb lässt Du die Sache laufen. Schließlich ist die Haltung eines Hundes in Ordnung und die gute Frau ist ohnehin etwas pingelig. Das kann ins Auge gehen! Wird die Dame beispielsweise gebissen, kann Sie Dich verantwortlich machen und auf Schadensersatz verklagen. Ähnliches gilt, wenn die Tiere Deines Mieters regelmäßig etwa den Balkon eines anderen Bewohners verschmutzen oder Einrichtungsgegenstände beschädigen. Auch hier solltest Du also den Einzelfall im Auge behalten und die Interessen der beteiligten Parteien gegeneinander abwägen.
In solchen Fällen ist eine offene und ehrliche Kommunikation mit den Mietern wichtig. Natürlich ist es sinnvoll, sich vor Ort selbst ein Bild der Lage zu machen. Im Vorfeld kannst Du aber auch online über immocloud mit Deinen Mietern in Kontakt treten oder Deinen Besuch vorab ankündigen.
Wann Du eine Erlaubnis widerrufen darfst
Es muss nicht immer der Kampfhund sein, auch bei anderen Situationen kannst Du die Zustimmung etwa zur Hunde- oder Katzenhaltung widerrufen. Doch zunächst einmal gilt: hast Du die Haltung einer Katze erlaubt, gestattest Du damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch das Tier. In diesem Fall heißt vertragsgemäß, dass Du beispielsweise kleinere Kratzer im Parkett durch die Krallen akzeptieren musst. Es gilt ähnliches wie bei der Nutzung durch Personen; die normalen Abnutzungserscheinungen musst Du ebenfalls akzeptieren. Anders sieht es aus, wenn es zu erheblichen Beschädigungen oder Belästigungen kommt. Tiefe Spuren in allen Wänden und Böden oder lautes Gebell Tag und Nacht schaffen durchaus eine Begründung, um die Erlaubnis zur Tierhaltung zu widerrufen – auch wenn es sich lediglich um einen Hund oder eine Katze handelt.
Fazit:
Die Haltung von Kleintieren ist ohne Deine Zustimmung rechtens, der Mieter muss Dich nicht einmal informieren. Größere Tiere benötigen dagegen Dein Ok – das Du in der Regel auch geben musst. Handelt es sich um gefährliche Tiere oder kommt es zu Belästigungen, darfst Du durchaus Nein sagen.
