Die Themen Energie und Heizen beherrschen regelmäßig die Schlagzeilen und sie sind alles andere als abstrakt. Vielmehr gehen sie jeden von uns an und es ist sicher sinnvoll, sich um das Energiesparen Gedanken zu machen. Vielleicht kannst Du ja auch Deine Mietobjekte energetisch sanieren!
Am menschengemachten Klimawandel bestehen kaum mehr Zweifel und folgerichtig definiert auch die Bundesregierung den Klimaschutz als wichtiges Ziel. So gelten immer mehr Pflichten und Auflagen für Hausbesitzer und die energetische Sanierung ist ein zentrales Thema im deutschen Immobilienmarkt. Doch darüber hinaus drängt nicht nur der Gesetzgeber, auch finanziell kommt auf Vermieter von wenig energieeffizienten Gebäuden einiges zu. So zahlst Du ab 2023 anteilig die CO2-Steuer auf fossile Brennstoffe wie Öl und Gas, die in Deinen Objekten verbrannt werden. Je schlechter die Energieklasse, desto mehr zahlst Du und desto weniger Dein Mieter. Dämmung & Co. sind daher nicht nur gut für den Klimaschutz, sie entlasten zudem Dein Portemonnaie. Was Du tun kannst und musst, zeigt dieser Artikel.
Pflichten durch das Gebäudeenergiegesetz
Zunächst einmal gelten ganz unabhängig von Deiner persönlichen Einstellung die gesetzlichen Vorgaben für Vermieter in punkto Klimaschutz des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Demnach musst Du bei allen Neubauten und Sanierungen die Mindestanforderungen des GEG erfüllen und diese richten sich nach der objektspezifischen Energieeffizienzklasse. Die Vorgaben greifen zum Beispiel, wenn Du eine neue Heizung einbaust, die Fenster erneuerst oder für die Verbrauchsmessung. Die Gesetzeslage ändert sich immer wieder und es existieren diverse Ausnahmen, daher solltest Du Dich vor der Planung nochmals genau informieren. Hast Du derartige Arbeiten vorgenommen, benötigst Du übrigens oftmals einen GEG-Nachweis. Noch eine Pflicht: Du musst die Energieeffizienz des jeweiligen Objekts berücksichtigen, wenn Du die Miete festlegst.
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Smart Meter und smarte Thermostate
Die gesetzlichen Vorgaben verlangen, dass Deine Mieter regelmäßig aktuelle Verbrauchsdaten erhalten, um selbstständig Energie sparen zu können. Die Verbrauchsmessung ist jedoch nicht alles, auch mithilfe der Heizkörperthermostate können Deine Mieter gezielter heizen. Moderne Geräte lassen sich programmieren und ermöglichen damit Temperaturabsenkungen bei Nacht, im Urlaub oder bei Abwesenheit tagsüber. Allerdings stellt sich die Frage, ob sich die meisten dieser Funktionen ohnehin mit dem normalen Raumthermostat abbilden lassen und ob sich der Aufwand überhaupt lohnt. Bei den Versprechungen der Hersteller solltest Du also zunächst die individuelle Situation bei Deinen Mietern analysieren. Vielleicht brauchen, wollen oder können Sie die Technik gar nicht einsetzen und die Investition geht ins Leere!
Kellerdecke, Dachboden & Co.
Gerade bei älteren Gebäuden ist es oftmals sinnvoll, bauliche Veränderungen zur Energieeinsparung vorzunehmen. Mitunter reichen schon sehr einfache und kostengünstige Maßnahmen, etwa eine bessere Abdichtung gegen Luftzug. Wo es durch Fenster und Türen pfeift, geht viel warme Luft verloren. Häufige Übeltäter sind Keller-, Abstellraum- oder Haustüren. Diese solltest Du vor einer Neuvermietung prüfen und gegebenenfalls Abhilfe schaffen. Eine enorme Einsparung lässt sich häufig durch die Dämmung von Kellerdecke und Dachboden erzielen. Da Wärme nach oben steigt, entweichen gerade durch ungedämmte Dächer oftmals bis zu 25 Prozent der Heizenergie. Dein Mieter darf derartige Sanierungsarbeiten in der Regel übrigens nicht von Dir fordern und eine Mietminderung ist nur dann statthaft, wenn Du sogar die zum Bauzeitpunkt üblichen Anforderungen verletzt. Bei Durchführung und Management derartiger Aufgaben hilft Dir immocloud, Du kannst alle Arbeiten damit dokumentieren und beispielsweise einen neuen Energieausweis direkt einpflegen.
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Energieeffizienz als Vermarktungsargument
Zwar fällt es in vielen Gegenden Deutschlands nicht schwer, selbst teure Wohnungen in schlechtem Zustand zu vermieten – zu hoch ist die Nachfrage. Doch gibt es auch andere Orte und vermutlich wird sich auch die Gesamtsituation irgendwann ändern. Wo die Mieter nicht Schlange stehen, kommt es auf gute Argumente für eine Wohnung an. Ein geringer Energieverbrauch und eine zukunftsträchtige Heiztechnologie werden immer mehr zum Faktor, auf den die Menschen achten. Und warum nicht auch – wo vorhanden – die Stellplätze mit Wallboxen und Ladevorrichtungen für E-Autos ausrüsten? Mit dem Dach voller Solarmodule wird ein rundes Konzept daraus, das Deine Objekte fit macht für den Markt der Zukunft.
Kosten und Mieterhöhung
Energetische Sanierungsmaßnahmen kosten Geld und viele davon kannst Du steuerlich geltend machen. Allerdings unterscheidet der Fiskus zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten – diese musst Du über in der Regel über 33 bis 50 Jahre abschreiben, sofern sie innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb einer Immobilie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausmachen – und Erhaltungsaufwand. Diesen darfst Du sofort von Deinen Einnahmen abziehen. Dazu zählen alle Maßnahmen zur Erneuerung oder Renovierung von existierenden Gebäuden wie etwa ein neues Dach, Dämmmaßnahmen oder eine neue Heizung. Außerdem darfst Du Modernisierungsmaßnahmen in der Miete berücksichtigen, dazu zählen auch eine Fassadendämmung oder bessere Fenster. Allerdings musst Du den Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich über Art und Umfang, Grund, voraussichtlichen Baubeginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren. Von diesem Modernisierungsaufwand darfst Du 8 Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Reine Instandhaltungsmaßnahmen gehen davon übrigens ab, diese musst Du selbst tragen.
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Förderung für Energieeffizienzmaßnahmen
Der Staat unternimmt große Anstrengungen zur Senkung des Energieverbrauchs im Immobiliensektor. Deshalb existieren diverse Förderprogramme von Bund, Ländern und KfW. Zu nennen ist die Bundesförderung für Wohngebäude (https://www.bafa.de/DE/Energie/Effiziente_Gebaeude/effiziente_gebaeude_node.html), die beispielsweise Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden wie beispielsweise Fenster oder Türen sowie Dämmung der Außenwände oder des Daches unterstützt. Willst Du neu bauen, kommt das Programm Klimafreundlicher Neubau der KfW in Frage, es umfasst Förderkredite ab 0,68 Prozent für Neubauten und Erstkäufe bis zu einem maximalen Kreditbetrag von 150.000 Euro je Wohnung.
