Gekauft wie gesehen – diese Devise hat schon manche Käufer in große Bedrängnis gebracht. Denn wer beim Immobiliendeal nicht genau hinschaut, sieht sich immer wieder mit teuren Problemen konfrontiert. Manchmal gehen diese sogar soweit, dass ein Rücktritt vom Kaufvertrag sinnvoll wäre.
Schuhe einfach bestellen, anprobieren und bei Nichtgefallen zurücksenden? Oder vom neuen Handyvertrag nach einer Woche wieder zurücktreten? Kein Problem, der Verbraucherschutz machts möglich. Es wäre doch schön, wenn das Gleiche beim Immobilienkauf möglich wäre. Schließlich entdeckt man die unschönen Seiten eines Hauses häufig erst später.
Doch leider ist es nicht ganz so einfach, ein notariell geschlossener Kaufvertrag ist für beide Seiten bindend. Rücktritt oder Widerruf sind nicht grundsätzlich möglich. Umentscheiden kannst Du Dich nur, wenn ganz bestimmte Bedingungen zutreffen. Dieser Artikel erläutert, welche Möglichkeiten Du hast und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.
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Rücktritt, Widerruf, Rückabwicklung, Anfechtung u.a.
Neben einem sogenannten Rücktritt gibt es noch andere Möglichkeiten, um aus ungewollten Transaktionen herauszukommen oder die Rahmenbedingungen des Geschäfts zu verbessern. Kommt es zu Problemen, solltest Du die Unterschiede kennen:
Widerruf
Das Widerrufsrecht muss im notariellen Vertrag enthalten sein, in der Regel sieht er eine Frist von 14 Tagen vor, in der Käufer und/oder Verkäufer den Kaufvertrag ohne weiteres widerrufen dürfen. Diese Option kommt in der Praxis selten vor. Sie ergibt Sinn, wenn wesentliche Fragen noch offen sind.
Rückabwicklung
Bezeichnet den Prozess mit allen formellen und rechtlichen Schritten, der nach Ausübung des Rücktrittsrechts abläuft. Dazu muss jedoch zunächst der Rücktritt rechtskräftig sein.
Kaufpreisminderung
Kann vor oder nach Vertragsabschluss vereinbart werden, dieser Fall kommt meist aufgrund eines Mangels vor.
Aufhebungsvertrag
Ist mitunter möglich, solange das Eigentum noch nicht den Besitzer gewechselt hat und beispielsweise noch keine Grundbucheintragung erfolgt ist.
Anfechtung
Diese Möglichkeit bietet sich bei einer Täuschung oder wenn ein Irrtum vorliegt. Schadensersatz gibt es in derartigen Fällen nur selten.
Das vertragliche Rücktrittsrecht
Ein Immobilienkauf kommt erst dann zustande, wenn ein notariell beglaubigter Vertrag vorliegt. Heißt andersherum: Vor der Beurkundung musst Du bei Zweifeln gar nicht zurücktreten, der Vertrag ist ohnehin unwirksam. Nach dem Notartermin sieht es anders aus. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn er ausdrücklich im Kaufvertrag vermerkt ist und wenn die Modalitäten dafür klar dargelegt werden.
Dieses vertragliche Rücktrittsrecht ergibt beispielsweise Sinn, wenn eine Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde. Du solltest in diesem Fall vereinbaren, dass Du vom Vertrag zurücktreten kannst, falls sie wider Erwarten ausbleibt. Derartige Klauseln sind üblich, wenn bestimmte Bedingungen für einen Kauf zum Vertragszeitpunkt noch nicht zutreffen.
Wichtig: die Regeln müssen sehr klar dargelegt werden. Als neutrale Instanz übernehmen das normalerweise die Notare. Bis es so weit ist und das Objekt noch Dir gehört, kannst Du das Objektmanagement ganz einfach mit immocloud erledigen.
Das gesetzliche Rücktrittsrecht
Anders als das individuell im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht, gilt das gesetzliche unabhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung in jedem Fall. Für Käufer und Verkäufer kommen hier unterschiedliche Gründe infrage.
Ein Käufer kann in der Regel nur dann zurücktreten, wenn erhebliche und unbekannte Mängel an der Immobilie vorliegen. Vor allem bei gebrauchten Objekten ist meist ein Gewährleistungsausschluss enthalten, deshalb gelten bekannte, offensichtliche oder erwartbare Mängel nicht als Gründe.
Entpuppen sich bei einem Altbau beispielsweise die Leitungen als marode, hast Du als Käufer selten einen Hebel in der Hand. Schließlich ist solch ein Zustand erwartbar. Du kannst nur dann trotz Haftungsausschluss zurücktreten, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Die Beweislast liegt allerdings auf Käuferseite und ein Rechtsstreit kann lange dauern und teuer werden.
Bei Neubauten können erhebliche Sach- oder Rechtsmängel Rücktrittsgründe darstellen, in der Regel musst Du allerdings zunächst eine Nachbesserungsfrist gewähren. Bist Du Verkäufer, steht Dir ein gesetzliches Rücktrittsrecht meist nur dann zu, wenn der Käufer nicht bezahlt.
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Sachmangel vs. rechtlicher Mangel
Ein Sachmangel liegt vor, wenn sich eine Immobilie nicht für den Zweck verwenden lässt, der im Kaufvertrag vereinbart ist oder wenn ihre Beschaffenheit von den im Kaufvertrag vereinbarten Angaben abweicht.
Häufige Beispiele hierfür sind Schädlingsbefall oder asbesthaltige Baustoffe. Geregelt sind Sachmängel im § 434 BGB. Findet der Käufer dagegen privatrechtliche Ansprüche oder öffentlich/rechtliche Beschränkungen vor, handelt es sich um Rechtsmängel (§ 435 BGB). Dazu zählen zum Beispiel bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse, Denkmalschutz, Wegerechte oder Baulasten. Beide Mängel können bekannt oder unbekannt sein, dieser Unterschied wirkt sich auf eventuelle Rücktrittsrechte aus.
Wann Schadenersatz fällig wird
Platzt ein Immobilienkauf, entstehen oftmals Schadenersatzansprüche – zu Gunsten der jeweiligen Seite. Hast Du als Käufer bereits Investitionen getätigt und es entsteht ein Rücktrittsrecht, kannst Du Deine Ausgaben meist vom Verkäufer zurückverlangen.
Dazu gehören zum Beispiel Maklerprovision, Notar- und Grundbuch- und Finanzierungskosten sowie eventuelle Arbeiten an der Immobilie selbst. Bist Du Verkäufer und kannst aus triftigen Gründen vom Vertrag zurücktreten, stehen Dir beispielsweise die aufgelaufenen Anwalts- und Mahnkosten sowie der entgangene Gewinn aus der Anlage des Immobilienkaufpreises zu und darfst den Verlust geltend machen, der Dir beim Weiterverkauf entsteht.
