Als Vermieter lebst Du von den Zahlungen Deiner Mieter. Umso wichtiger ist es, diese langfristig sicherzustellen. Worauf Du dabei achten musst und welche Strategien Du anwenden kannst, zeigt dieser Artikel.
Fernseh- und Zeitungsberichte tun oft so, als ob zugemüllte Wohnungen oder Mietnomaden an der Tagesordnung wären und gruselige Geschichten werden genüsslich ausgewalzt. Kein Wunder, dass bei vielen Erstkäufern und unerfahrenen Vermietern das Bild des Mieters als Feind im eigenen Haus herumgeistert. Doch zeigt die Erfahrung, dass es sich bei diesen Problemgeschichten um absolute Ausnahmen handelt. In der Praxis solltest Du daher ganz nüchtern mit dem Thema umgehen. Denn der überwiegenden Mehrzahl aller Mieter ist genauso an einem guten Verhältnis gelegen, wie dem jeweiligen Wohnungseigentümer. In der Regel lassen sich die meisten Streitpunkte beseitigen und wo ein Problem bleibt, finden sich einvernehmliche Lösungsmöglichkeiten.
immocloud-Tipp:
Werde zum Manager!
Eine Investmentimmobilie lässt sich mit einer Firma vergleichen. Du hast ein Produkt – die Wohnung – und benötigst Kunden dafür – die Mieter. Dein Angebot sollte also attraktiv sein und die richtige Zielgruppe ansprechen. Mache es wie der Manager eines Unternehmens: gehe ohne Emotionen und professionell mit Deinen Mietern um. Doch pflegen gerade private Vermieter häufig ein persönliches Verhältnis, der sachliche Austausch fällt hier mitunter schwer. Harmonie ist zwar wichtig, deine zentrale Aufgabe heißt jedoch Mietermanagement. Achte etwa darauf, dass Schäden schnell behoben werden und sich die Bewohner wohlfühlen können. Setze klare Regeln und sorge auch dafür, dass sie durchgesetzt werden. So weiß jeder, woran er ist und viele Probleme entstehen erst gar nicht.
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Das Thema Mietermanagement beginnt übrigens schon lange vor dem Einzug. Denn es beinhaltet etwa, Wohnung und potenzielle Mieter richtig einzuschätzen. So solltest Du überlegen, wie Dein Objekt auf dem Markt einzuordnen ist und auf welchem Niveau sich der passende Mietpreis bewegen kann. Denn damit entscheidest Du auch über das potenzielle Mieterklientel. In einer einfachen Gegend liegen zum Beispiel die Ansprüche der Mieter nicht auf Luxusniveau, eine entsprechende Sanierung ergibt wenig Sinn. Angebot und Nachfrage müssen zusammenpassen! Vor dem Einzug solltest Du zudem auf die Angaben potenzieller Mieter achten. Ist etwa die Selbstauskunft plausibel? Vorab gilt es auch die Vereinbarungen in Mietvertrag und Übergabeprotokoll zu klären. Passen die Regeln für Reparaturen und typische Mängel? Wenn Du derartige Formalitäten klar festlegst, setzt Du von Anfang an den Rahmen für ein gedeihliches Miteinander und verhinderst das Aufkommen vieler Missverständnisse.
Tipp 1
Regeln hin oder her, viele private Eigentümer belastet der Kontakt mit ihren Mietern. Ständig klingelt das Telefon, hier tropft ein Hahn und dort klemmt ein Fenster. Gerade solche Kleinigkeiten können das Verhältnis auf lange Sicht eintrüben. Doch das muss nicht sein! Das Zauberwort heißt Verwalter. Ganz häufig ist es sinnvoll, bereits ab der ersten vermieteten Einheit einen Verwalter einzuschalten.
- Ein Verwalter sorgt für die nötige Distanz zwischen Mieter und Vermieter.
- Die Kosten amortisieren sich in Form von weniger Stress und Ärger.
- Verwalter-Honorare sind steuerlich absetzbar.
- Die Kosten unterschiedlicher Verwalter unterscheiden sich stark, überprüfe deshalb immer das Preis-/Leistungs-Verhältnis.
- Achte auf die fachliche Qualifikation und die Servicebereitschaft des Verwalters. Billiger kommt Dich am Ende nicht unbedingt günstiger.
- Ein Verwalter haftet für die gesetzeskonforme Durchführung seiner Aufgaben und die Einhaltung von Fristen. Du bist also entlastet.
- Achtung bei Objekten mit mehreren Verwaltungen oder bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Mitunter sind Rollen oder Aufgaben des Verwalters unklar. Handelt er in Deinem Interesse?
Wenn die Miete ausbleibt
Die größte Sorge der meisten Eigentümer besteht darin, dass die Mietzahlungen nicht mehr eingehen und sie dadurch in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Doch zeigt ein Blick auf die Statistik, dass es sich hierbei um ein absolutes Randproblem handelt. Denn laut Statistischem Bundesamt hatten nur 2,2 Prozent der Haushalte im Jahr 2015 Zahlungsrückstände bei Hypotheken oder Mieten. Meistens steckt nicht einmal böse Absicht dahinter. Zum Beispiel können beim Wechsel der Bank Fehler auftreten, wodurch ein Dauerauftrag nicht korrekt ausgeführt wird. Immer wieder kommt es auch zu vorübergehenden Zahlungsproblemen, etwa bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Es ist in jedem Fall sinnvoll, das Gespräch zu suchen und Lösungswege zu eruieren. Denn wer jahrelang ein guter Mieter war und pünktlich gezahlt hat, verdient auch Unterstützung in schwierigen Situationen.
Ganz anders sieht es aus, wenn Absicht hinter den Rückständen steckt oder wenn dauerhafte Schwierigkeiten auftreten. In diesen Fällen solltest Du konsequent sein und eine Kündigung aussprechen. Diese sind rechtens, wenn
- die Gesamtmiete oder mehr als 50 Prozent davon für zwei aufeinanderfolgende Monate ausbleiben oder
- wenn der Mietausfall länger als zwei Monate dauert und die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Du musst also keine zwei vollen Monate mit der Kündigung warten. Sobald eine Monatsmiete ausbleibt und auch am nächsten Zahlungstermin keine Zahlung eingeht, existiert ein hinreichender Kündigungsgrund. In der Praxis beträgt der Zeitraum bis zu einer rechtmäßigen Kündigung daher meist einen Monat und einen Tag – Deine Situation hängt natürlich vom vereinbarten Zahlungsdatum am. Sollte sich der Mieter stur stellen, ist der Gang zum Rechtsanwalt angesagt. Auch hier hat sich gezeigt, dass Konsequenz wichtig ist. Wer gegen problematische Mieter sofort rechtlich vorgeht, zeigt seinen Willen zur Durchsetzung der Ansprüche und hat auf lange Sicht weniger Ärger.
Tipp 2
Das Problemszenario bildet jedoch zum Glück die Ausnahme und es liegt zu einem Großteil an Dir, das Verhältnis zu Deinen Mietern auf eine tragfähige und einvernehmliche Basis zu stellen. Gerade als privater Vermieter und wenn Du vielleicht sogar im gleichen Haus wohnst, solltest Du einige Regeln für den Umgang mit Deinen Mietern beherzigen.
- Rede Deinen Mietern nicht rein!
Jeder Mensch ist anders und oft versteht man nicht so recht, was die anderen tun. Wer erst mittags aufsteht, muss kein schlechter Mieter sein! Pünktlich zu bezahlen und keinen Stress zu machen reicht aus. - Reagiere umgehend!
Wenn Du die Miete pünktlich erhalten willst, solltest Du auch den Anliegen der Mieter unverzüglich nachkommen. Schiebe Anfragen nicht auf die lange Bank! - Bleibe cool!
Ein freundliches Verhältnis und ein nettes Schwätzchen dienen garantiert der Stimmung. Doch denke daran, dass zwischen Mieter und Vermieter zuallererst eine Geschäftsbeziehung besteht. Und wenn Dir eine Person auf die Nerven geht, bleibe sachlich! - Respektiere Fristen!
Niemand mag es, wenn Dinge Knall auf Fall gehen sollen. Kündige es deshalb rechtzeitig vorher an, wenn zum Beispiel Handwerker in die Wohnung sollen und berücksichtige die Terminwünsche Deiner Mieter.
Fazit:
Mieter sorgen für Deine Einkünfte, sie sind Deine Geschäftspartner. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, sind alle Menschen an einem guten Miteinander interessiert. Ihr habt also gleiche Interessen! Deshalb solltest Du eine Grundregel immer beherzigen: behandle Deine Mieter so, wie Du auch selbst gerne behandelt würdest.
