Jeder Vermieter kann nachvollziehen, dass es für den zukünftigen Mieter unangenehm ist die Hose runterzulassen, wenn man nach einer Selbstauskunft fragt. Schließlich werden sehr persönliche Informationen eingeholt. Einige dieser Informationen sind jedoch für den Vermieter sehr wichtig, denn durch sie erfährt er, z.B. wie die Zahlungsmoral oder aber der Umgang mit der Mietwohnung bisher waren. Viele machen sogar den Abschluss des Mietvertrags davon abhängig, ob eine Mieter Selbstauskunft erteilt wurde, oder nicht. Da der Vermieter natürlich auf einen guten Umgang mit dem Mietobjekt und von zuverlässigen Zahlungen angewiesen ist, durchaus verständlich. Aber nicht alle Fragen, die in der Mieter Selbstauskunft abgefragt werden sind relevant, oder gar zulässig.
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Wir klären hier mal auf, was geht…und was nicht bei der Mieter Selbstauskunft!
Grundsätzlich darf der Vermieter alle Fragen stellen, die er möchte. Frei nach dem Motto: Fragen darf man ja. Jedoch muss der Mieter diese Fragen nicht beantworten. Was aber, wenn er sie beantwortet, weil er natürlich die Wohnung anmieten möchte, dies aber nicht wahrheitsgemäß macht? Welche Rechtsfolgen treten ein? Egal, ob der Vermieter zulässige oder unzulässige Fragen stellt. Wir spielen also beide Szenarien einmal durch.
1. Der Vermieter stellt eine zulässige Frage und der Mieter beantwortet diese nicht wahrheitsgemäß.
In diesem Fall ist der Mieter dazu verpflichtet diese Frage auch wahrheitsgemäß zu beantworten. Sollte er dies nicht tun, stehen dem Vermieter, je nach Situation bzw. Schaden, folgende Rechte zu:
– Das Mietverhältnis kann außerordentlich fristlos gekündigt werden gem. § 543 BGB.
– Der Vermieter kann gem. § 123 BGB, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.
– Der Vermieter kann gem. §§ 280, 311 Abs.2 BGB, Vermögensschadenersatz verlangen.
2. Der Vermieter stellt eine unzulässige Frage und der Mieter antwortet nicht wahrheitsgemäß.
Unzulässige Fragen mit einer Lüge zu beantworten hat keine rechtlichen Folgen.
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Was sind unzulässige und was sind zulässige Fragen in einer Selbstauskunft?
Um zu klären, ob es sich um zulässige oder unzulässige Fragen handelt, muss eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Sich gegenüber stehen der Vermieter, der vor Vertragsabschluss wichtige Informationen sammeln möchte und der Mieter, der seine persönlichen Daten und seine Privatsphäre schützen möchte. Zulässig ist eine Frage dann, wenn das Interesse des Vermieters berechtigt und schutzwürdig ist, und schwerer wiegt, als das Geheimhaltungsinteresse des Mieters (vgl. AG Wolfsburg, Urteil vom 9. 8. 2000 – 22 C 498/99). Ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse des Vermieters ist z.B. die Zahlungsfähigkeit des Mieters. Er darf also die Fragen stellen, die er benötigt, um die Zahlungs-Umstände besser einschätzen zu können. Daher sind Fragen nach Einkommens– und Vermögensverhältnissen grundsätzlich zulässig.
Damit Du nicht den Überblick verlierst, haben wir für Dich einige zulässige und unzulässige Fragen aufgelistet, die in einer Mieter Selbstauskunft vorkommen können.
| Frage nach … | Zulässig oder unzulässig? |
| der Identität (Name, Vorname, Anschrift, Telefon…) | Zulässig |
| der Anzahl der Personen, die einziehen wollen | Zulässig |
| den Einkommensverhältnissen | Zulässig, wenn es sich um den Nettoverdienst handelt. |
| Gehaltsabrechnungen | Zulässig |
| Unterstützung durch das Sozialamt | Zulässig (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27-08-1987 – 33 C 627/87-29). |
| dem Beruf bzw. dem Arbeitsverhältnis | Zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08). |
| dem Arbeitgeber | Zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08). |
| dem Einkommensverhältnis von Angehörigen | Nur zulässig, wenn diese Mitmieter oder Bürgen sind. |
| Pfändungen des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen | Zulässig (vgl. OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 6. 5. 2008 – 5 U 28/08). |
| Eröffnung eines Insolvenzverfahrens | Zulässig (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05). |
| Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen | Zulässig, (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 Az.: 9 S 132/07) sofern es sich um berechtigte und offene Forderungen handelt. |
| der beabsichtigten Haustierhaltung | Zulässig. Kleintiere müssen allerdings nicht angegeben werden, da deren Haltung nicht verboten werden darf. |
| Beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken | Zulässig |
| dem Familienstand | Strittig (bejahend LG Landau, Urteil vom 22. Januar 1985 – 1 S 226/84) |
| einem Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bzw. ab dem 1.1.2013 zu einer Vermögensauskunft | Strittig, sofern sich die Frage jedoch auf die letzten drei Jahre beschränkt, nach überwiegender Ansicht zulässig (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06). |
| der Nationalität | Bedenklich |
| Ethnie/Hautfarbe | Unzulässig |
| Personalausweis- bzw. Passnummer | Unzulässig, dennoch ratsam sich als Vermieter einen Ausweis zeigen zu lassen. |
| dem Grund für die Beendigung früherer Mietverhältnisse oder nach der Person und Anschrift des früheren Vermieters | Unzulässig (vgl. AG Kerpen, Urteil vom5. 11.1987 – 6 C 249/85). Die Frage, ob zwischen Vermieter und dem Mieter bereits früher ein Mietverhältnis bestand (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 4.6.1984- 7 S 10/84) ist jedoch zulässig. |
| dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung | Unzulässig |
| dem Aufenthaltsstatus | Unzulässig (vgl. AG Wiesbaden 31.7.1992, Az.: 98 C 251/92) |
| nach Vorstrafen | Unzulässig, (vgl. AG Rendsburg, Urteil vom 05. Juli 1990 – 3 C 241/90 ). Ausnahme: die Vorstrafe steht im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis. |
| nach Ermittlungsverfahren | Unzulässig (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 07. Mai 1992 – 49 C 88/92) |
| nach Rechtliche Betreuung | Unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 239/90) |
| nach Krankheit /Behinderung | Unzulässig |
| nach Schwangerschaft | Unzulässig |
| nach Kinderwunsch und Familienplanung | Unzulässig |
| nach Religionszugehörigkeit | Unzulässig (vgl. zur Wesentlichkeit der Religionszugehörigkeit: LG Köln, Urteil vom 08. November 1984 – 6 S 88/84). Ausnahme: Der Vermieter ist ein kirchliches Wohnungsunternehmen, dessen Aufgabe darin besteht Kirchenmitgliedern Wohnraum zu beschaffen. |
| nach Partei- oder Vereinsmitgliedschaften | Unzulässig |
| nach Rauchgewohnheiten | Unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 37/07). |
| nach sexuellen Neigungen | Unzulässig |
| nach Hobbies und Musikgeschmack | Unzulässig |
Der Vollständigkeitshalber: Aufklärungspflicht des Mieters, ohne Nachfrage des Vermieters
Über manche Dinge muss der zukünftige Mieter ungefragt Auskunft erteilen. Geht er dieser Pflicht nicht nach, können die gleichen Rechtsfolgen eintreten, wie sie bei dem oben beschriebenen 1. Szenario ausgeführt wurden.
Die Aufklärungspflicht besteht, sobald
- die Miete 75% und mehr des Nettoeinkommens ausmacht (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27. 8.1987 – 33 C 627/87-29)
- das Sozialamt die Miete oder die Kaution übernehmen, weil der Mieter arbeitslos ist (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27. 8. 1987 – 33 C 627/87-29)
- der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist den Vertrag mit dem Vermieter zu erfüllen (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.1975 – V ZR 34/74)
- gegen den Mieter ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05)
Kurze Zusammenfassung und Überblick zur Mieter Selbstauskunft:
- Der Vermieter darf von seinem potenziellen Mieter einen Mieter Selbstauskunft einholen und darin bestimmte Fragen stellen, um vor Abschluss des Mietvertrags wichtige Informationen zu erhalten.
- Diese Fragen dürfen allerdings nur das Mietverhältnis betreffen und die Umstände aufklären, ob dieses Zustande kommt, oder nicht. Die persönlichen Daten und die Privatsphäre des Mieters sind zu schützen.
- Der Mieter ist nicht verpflichtet auf die Fragen des Vermieters zu antworten. Wenn er jedoch beschließt zu antworten, muss er wahrheitsgemäß antworten. Antwortet er nicht wahrheitsgemäß hat der Vermieter unter Umständen das Recht:
- der Anfechtung des Mietvertrags
- der außerordentlich fristlosen Kündigung
- Schadenersatz zu verlangen
- Bei unzulässigen Fragen bleibt eine Lüge folgenlos
- In Ausnahmefällen muss der Mieter dem Vermieter ungefragt Auskunft erteilen.
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