Jeder Vermieter kann nachvollziehen, dass es für den zukünftigen Mieter unangenehm sein kann, die Hose runterzulassen, wenn er nach einer Mieter-Selbstauskunft fragt. Schließlich werden persönliche Informationen eingeholt. Einige dieser Informationen sind jedoch für den Vermieter sehr wichtig. Denn durch sie erfährt er z. B., wie die Zahlungsmoral oder aber der Umgang mit der bisherigen Mietwohnung waren.
Viele machen sogar den Abschluss des Mietvertrags davon abhängig, ob eine Mieter-Selbstauskunft erteilt wurde oder nicht. Da der Vermieter natürlich auf einen guten Umgang mit dem Mietobjekt und von zuverlässigen Zahlungen angewiesen ist, durchaus verständlich. Aber nicht alle Fragen, die in der Mieter-Selbstauskunft abgefragt werden sind relevant, oder gar zulässig.
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Was ist eine Mieter-Selbstauskunft?
Eine Selbstauskunft bei Vermietung ist ein Formular, in dem potenzielle Mieter wichtige Informationen angeben. Dazu gehören unter anderem Angaben wie finanzielle Situation, berufliche Situation, Familienstand, Alter und die derzeitige Wohnsituation. Eine derartige Auskunft über den Mieter hilft dem Vermieter bei der Mietersuche, Details wie Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit zu überprüfen.
Die Wohnungs-Selbstauskunft für Mieter ist freiwillig, aber oft entscheidend für die Mieterauswahl. Doch was darf ein Vermieter eigentlich alles fragen? Im nächsten Abschnitt wird diese Frage ausführlich beantwortet.
Wichtig: Alle erforderlichen Unterlagen der Mieter-Selbstauskunft sollten Interessenten direkt zum Besichtigungstermin mitbringen, an dem sie sich die Immobilie anschauen. Der Vermieter oder Immobilienmakler spart somit Zeit und kann oftmals schon während der Besichtigung eine sofortige Einschätzung vornehmen. In einigen Fällen ist auch eine Übermittlung per Post oder E-Mail möglich.
Fragen vom Vermieter an den Mieter – wir klären auf, was bei der Mieter-Selbstauskunft geht und was nicht!
Grundsätzlich darf der Vermieter in einer Selbstauskunft an den Mieter alle Fragen stellen, die er möchte. Frei nach dem Motto: Fragen darf man ja. Jedoch muss der Mieter diese Fragen nicht beantworten. Was aber, wenn er sie beantwortet, weil er die Wohnung anmieten möchte, dies aber nicht wahrheitsgemäß macht? Welche Rechtsfolgen treten ein? Egal, ob der Vermieter zulässige oder unzulässige Fragen stellt. Wir spielen beide Szenarien einmal durch.
1. Der Vermieter stellt eine zulässige Frage und der Mieter beantwortet diese nicht wahrheitsgemäß
In diesem Fall muss der Mieter die Frage wahrheitsgemäß beantworten. Sollte er das nicht tun, stehen dem Vermieter – je nach Situation bzw. Schaden – folgende Rechte zu:
- Das Mietverhältnis kann gem. § 543 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden
- Der Vermieter kann gem. § 123 BGB den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten
- Der Vermieter kann gem. §§ 280, 311 Abs.2 BGB Vermögensschadenersatz verlangen
2. Der Vermieter stellt eine unzulässige Frage und der Mieter antwortet nicht wahrheitsgemäß
Unzulässige Fragen mit einer Lüge zu beantworten, hat keine rechtlichen Folgen.
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Was sind unzulässige und was sind zulässige Fragen in einer Mieterselbstauskunft?
Um zu klären, ob es sich um zulässige oder unzulässige Fragen handelt, muss eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Sich gegenüber stehen der Vermieter, der vor Vertragsabschluss wichtige Informationen sammeln möchte und der Mieter, der seine persönlichen Daten und seine Privatsphäre schützen möchte.
Zulässig ist eine Frage dann, wenn das Interesse des Vermieters berechtigt und schutzwürdig ist, und schwerer wiegt, als das Geheimhaltungsinteresse des Mieters (vgl. AG Wolfsburg, Urteil vom 9. 8. 2000 – 22 C 498/99). Ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse des Vermieters ist z. B. die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
Er darf also die Fragen stellen, die er benötigt, um die Zahlungsumstände besser einschätzen zu können. Daher sind Fragen nach Einkommens– und Vermögensverhältnissen grundsätzlich zulässig.
Damit Du nicht den Überblick verlierst, haben wir für Dich einige zulässige und unzulässige Fragen aufgelistet, die in einer Mieter-Selbstauskunft vorkommen können:
Frage nach … zulässig oder unzulässig?
- der Identität (Name, Vorname, Anschrift, Telefon…) Zulässig
- der Anzahl der Personen, die einziehen wollen Zulässig
- dem Einkommen Zulässig, wenn es sich um den Nettoverdienst handelt.
- Gehaltsabrechnungen Zulässig
- Unterstützung durch das Sozialamt Zulässig (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27-08-1987 – 33 C 627/87-29).
- dem Beruf bzw. dem Arbeitsverhältnis Zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08).
- dem Arbeitgeber Zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08).
- dem Einkommensverhältnis von Angehörigen Nur zulässig, wenn diese Mitmieter oder Bürgen sind.
- Pfändungen des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Zulässig (vgl. OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 6. 5. 2008 – 5 U 28/08).
- Eröffnung eines Insolvenzverfahrens Zulässig (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05).
- Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen Zulässig, (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 Az.: 9 S 132/07) sofern es sich um berechtigte und offene Forderungen handelt.
- der beabsichtigten Haustierhaltung Zulässig. Kleintiere müssen allerdings nicht angegeben werden, da deren Haltung nicht verboten werden darf.
- Beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken Zulässig
- dem Familienstand Strittig (bejahend LG Landau, Urteil vom 22. Januar 1985 – 1 S 226/84) einem Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bzw. ab dem 1.1.2013 zu einer Vermögensauskunft Strittig, sofern sich die Frage jedoch auf die letzten drei Jahre beschränkt, nach überwiegender Ansicht zulässig (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06).
- der Nationalität Bedenklich Ethnie/Hautfarbe Unzulässig
- Personalausweis- bzw. Passnummer Unzulässig, dennoch ratsam sich als Vermieter einen Ausweis zeigen zu lassen.
- dem Grund für die Beendigung früherer Mietverhältnisse oder nach der Person und Anschrift des früheren Vermieters Unzulässig (vgl. AG Kerpen, Urteil vom5. 11.1987 – 6 C 249/85).
- Die Frage, ob zwischen Vermieter und dem Mieter bereits früher ein Mietverhältnis bestand (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 4.6.1984- 7 S 10/84) ist jedoch zulässig.
- dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung Unzulässig
- dem Aufenthaltsstatus Unzulässig (vgl. AG Wiesbaden 31.7.1992, Az.: 98 C 251/92)
- nach Vorstrafen Unzulässig, (vgl. AG Rendsburg, Urteil vom 05. Juli 1990 – 3 C 241/90 ).
- Ausnahme: die Vorstrafe steht im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis.
- nach Ermittlungsverfahren Unzulässig (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 07. Mai 1992 – 49 C 88/92)
- nach Rechtliche Betreuung Unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 239/90)
- nach Krankheit /Behinderung Unzulässig
- nach Schwangerschaft Unzulässig
- nach Kinderwunsch und Familienplanung Unzulässig
- nach Religionszugehörigkeit unzulässig (vgl. zur Wesentlichkeit der Religionszugehörigkeit: LG Köln, Urteil vom 08. November 1984 – 6 S 88/84).
- Ausnahme: Der Vermieter ist ein kirchliches Wohnungsunternehmen, dessen Aufgabe darin besteht, Kirchenmitgliedern Wohnraum zu beschaffen.
- nach Partei- oder Vereinsmitgliedschaften Unzulässig
- nach Rauchgewohnheiten unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 37/07).
- nach sexuellen Neigungen Unzulässig
- nach Hobbies und Musikgeschmack Unzulässig
Dürfen Vermieter eine Schufa-Auskunft anfragen?
Ein Vermieter darf im Zuge einer Wohnungsbewerbung auch eine Schufa-Auskunft anfordern, um die Bonität von Mietinteressenten zu überprüfen. Allerdings erfolgen derartige Auskünfte nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters.
Die Schufa-Auskunft ist zudem ein Teil der freiwilligen Mieterselbstauskunft. Auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist zulässig.
Der Vollständigkeit halber: Aufklärungspflicht des Mieters, ohne Nachfrage des Vermieters
Über manche Dinge muss der zukünftige Mieter ungefragt Auskunft erteilen. Geht er dieser Pflicht nicht nach, können die gleichen Rechtsfolgen eintreten, wie sie bei dem oben beschriebenen 1. Szenario ausgeführt wurden:
Die Aufklärungspflicht besteht, sobald:
- die Miete mehr als 75% des Nettoeinkommens ausmacht (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27. 8.1987 – 33 C 627/87-29)
- das Sozialamt die Miete oder die Kaution übernehmen, weil der Mieter arbeitslos ist (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27. 8. 1987 – 33 C 627/87-29)
- der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist den Vertrag mit dem Vermieter zu erfüllen – z.B. bei Mietrückständen (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.1975 – V ZR 34/74)
- gegen den Mieter ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05)
Kurze Zusammenfassung und Überblick zur Mieter-Selbstauskunft:
- Der Vermieter darf von seinem potenziellen Mieter und Mietinteressent eine Mieter-Selbstauskunft einholen und darin bestimmte Fragen stellen. Auf diesem Wege erhält er vor Abschluss des Mietvertrages wichtige Informationen.
- Diese Fragen dürfen allerdings nur das Mietverhältnis betreffen und die Umstände aufklären, ob dieses Zustande kommt, oder nicht. Die persönlichen Daten und die Privatsphäre des Mieters sind zu schützen.
- Der Mieter ist nicht verpflichtet, auf die Fragen des Vermieters zu antworten. Wenn er jedoch beschließt zu antworten, muss er wahrheitsgemäß antworten. Antwortet er nicht wahrheitsgemäß, hat der Vermieter unter Umständen das Recht:
- der Anfechtung Den Mietvertrag anzufechten
- den Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen
- Schadenersatz zu verlangen
- Bei unzulässigen Fragen bleibt eine Lüge folgenlos
- In Ausnahmefällen muss der Mieter dem Vermieter ungefragt Auskunft erteilen
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