Viele private Vermieter beschäftigen sich nur ungerne mit dem Thema Steuern. Wer es doch tut, kann sich jedoch enorme Potenziale erschließen. Hier soll es daher nicht um Immobilien als vermeintliches Steuersparmodell gehen, sondern um die konkreten Chancen für Dein Vermietungsobjekt.
Wie alle fast anderen Einnahmearten unterliegen auch die Mieteinnahmen der Steuer. Wie hoch der Anteil für den Fiskus ausfällt, hängt natürlich von der Höhe der jeweiligen Einnahmen und anderen Rahmenbedingungen ab. Eine wichtige Rolle spielt jedoch Dein Geschick. Denn auch im Immobilienbereich existiert viel Gestaltungsspielraum. Allerdings – auch in diesem Fall gilt wie fast immer – ist die Steueroptimierung nicht ganz so einfach. Es gibt zum Beispiel diverse Schwellen und sogar die ortsüblichen Miethöhen spielen eine Rolle. Doch der genauere Blick lohnt sich! In diesem Artikel erfährst Du, welche Steuerarten überhaupt relevant sind, wie sie sich berechnen und welche Möglichkeiten zum Steuersparen existieren. Selbstverständlich kann hier keine Beratung stattfinden, diese ist Angelegenheit der Steuerberater. Einen Einblick können wir gleichwohl geben.
Was der Fiskus haben will
Jeder private oder gewerbliche Vermieter muss seine Mieteinnahmen dem Grundsatz nach versteuern. In der Regel erzielst Du sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – in der Steuerklärung gehören sie in die Anlage V und aus den dort einzutragenden Zahlen berechnet sich Deine Steuerschuld. Diese Rechnung beruht auf dem Überschussprinzip. Das bedeutet: Du subtrahierst einfach die Ausgaben von den Einnahmen und erhältst den Überschuss. Deine Einnahmen setzen sich aus der Kaltmiete und den vom Mieter bezahlten Nebenkosten zusammen. Diese Nebenkosten wanden nicht in Deine Tasche, daher darfst Du sie in der Steuererklärung als Ausgaben angeben; als sogenannte Werbungskosten.
Zur Ausgabenseite darfst Du zudem viele weitere Kosten zählen. Das Ergebnis dieser Rechnung begründet die Steuerpflicht. Ist es Null oder sogar negativ, musst Du auch keine Steuern bezahlen. Maßgebend ist übrigens Dein persönlicher Einkommenssteuersatz und dieser ergibt sich aus der Addition aller relevanten Einkünfte.
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Das Jahr zählt
Welche Einnahmen und Ausgaben Du versteuern musst, richtet sich nach dem tatsächlichen Geldein- und -ausgang. So kannst Du zum Beispiel Werbungskosten nur in dem Jahr geltend machen, in dem Du das Geld ausgegeben hast. Grund hierfür ist das Zu- und Abflussprinzip. Anders als etwa im Fall eines Gewerbetriebs ist es unerheblich, wann eine Rechnung datiert ist oder wann eine Einnahme eingehen sollte. Hier zählt der Kontoauszug. Mieteinnahmen musst Du deshalb auch nur dann in der Steuererklärung angeben, wenn Deine Mieter wirklich bezahlt haben. Ausstehende Mieteinnahmen spielen steuerlich gesehen keine Rolle. Beeinflussen kannst Du diese Rechnung, indem Du etwa Handwerkerleistungen so timst, dass Du sie vor oder erst nach dem Jahreswechsel begleichen darfst.
Wie Du Steuern senkst
Jeder Vermieter kann die Höhe seiner Steuern beeinflussen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung spielen hier vor allem die abzugsfähigen Werbungskosten eine wichtige Rolle. Unter diese Überschrift fällt eine Vielzahl von Ausgaben rund um Deine Immobilien. Beispiele dafür sind Anschaffungskosten für Ausstattungen, Abschreibungen, Nebenkosten, Schuldzinsen, Renovierungskosten und noch vieles mehr. Konkreter? Hier kommen einige Beispiele:
- Fahrt- und Reisekosten zu Deinen Objekten
- Ausgaben für die Handwerkerarbeiten in der Mietwohnung
- Ausgaben für Hausverwaltung
- Grundsteuer (Du darfst sie nicht auf den Mieter umlegen)
- Kosten für Makler oder andere Ausgaben im Rahmen der Neuvermietung
- Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Wohnung
- Bankgebühren
- Nicht umlagefähige Versicherungen
Ganz wichtig: die Kosten kannst Du natürlich nur dann beim Fiskus angeben, wenn die entsprechenden Rechnungen und Belege vorhanden sind! Am besten, Du pflegst alle Ausgaben gleich in immocloud ein. Du kannst zum Beispiel die objektspezifischen Kosten ganz einfach erfassen, sie werden sofort korrekt zugeordnet und Du siehst auf einen Blick, was Du auf die Mieter umlegen kannst und was als Werbungskosten für Dich zu verbuchen ist. Auch die Zusammenarbeit mit dem Steuerberater lässt sich über immocloud leicht erledigen.
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Günstige Vermietung an Familienmitglieder
Vermietest Du günstig an Deine Kinder? Dann kannst Du einen möglichen Verlust sogar steuerlich geltend machen. Denn die Miethöhe spielt für die steuerliche Wirksamkeit Deiner Werbungskosten eine wichtige Rolle. So darfst Du die Kosten vollständig geltend machen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt – allerdings erst nach einer Prüfung durch das Finanzamt. Diese entfällt, wenn Du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst. Dann setzt der Fiskus eine Einkünfteerzielungsabsicht vor und akzeptiert Deine Werbungskosten in voller Höhe. Fazit: Wenn Du günstig vermietest, solltest Du zunächst auf die ortsüblichen Vergleichsmieten achten. Sonst kann es passieren, dass Du auf Werbungskosten sitzen bleibst. Doch egal, an wen Du vermietest: Mit immocloud kannst Du Mieten automatisch zuordnen sowie Mietanpassungen und Mieterhöhungen einfach einpflegen.
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Verlust machen kann schön sein
Eine wichtige Rolle beim Immobilienbesitz spielt das Thema Abschreibung. So geht der Fiskus davon aus, dass ein Objekt durch den Gebrauch an Wert verliert und erlaubt es daher, pro Jahr 2 Prozent der Anschaffungskosten abzuschreiben (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 sogar 2,5 Prozent und bei Fertigstellung ab 2023 ganze 3 Prozent pro Jahr.). Diese Werte sind jedoch rein theoretisch, ein wunderbarer Altbau von 1898 gewann in den letzten Jahren eher 2,5 Prozent jährlich an Wert. Trotzdem darfst Du jedes Jahr 2,5 Prozent des Kaufpreises von den Einnahmen abziehen. Oftmals entsteht trotz Mieteinnahmen ein steuerliches Minus, auf Dein Konto wandert jedoch ein Plus. Das Wunder der Abschreibung!
Bei Renovierungen zählt der Zeitpunkt
Deine Steuerlast lässt sich zudem durch Renovierungskosten für eine Immobilie senken. Allerdings musst Du zwischen verschiedenen Arten unterscheiden, sie werden steuerlich unterschiedlich behandelt und das richtige Timing ist hier Trumpf. So darfst Du anschaffungsnahe Herstellungskosten meist nicht voll geltend machen, sondern musst sie stattdessen über 33 bis 50 Jahre abschreiben. Diese Regel greift, wenn Du innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb einer Immobilie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten in das Gebäude investierst.
Für diese anschaffungsnahen Herstellungskosten gelten die gleichen Abschreibungsregeln wie für das Gebäude selbst. Nach dieser Dreijahresfrist gelten bei vermieteten Objekten fast keine Grenzen mehr, dann darfst Du weit mehr in eine Immobilie investieren und sofort absetzen. Diese Ausgaben nennen sich Erhaltungsaufwand. Dazu zählen alle Maßnahmen zur Erneuerung oder Renovierung von existierenden Gebäuden wie etwa ein neues Dach, Dämmmaßnahmen oder eine neue Heizung. Werden große Investitionen fällig, solltest Du daher vorher ausrechnen, ob Du unter den 15 Prozent bleibst oder manche Arbeiten erst im 4. Jahr erledigen kannst.
