Wusstest Du, dass Du mit der Aufteilung des Kaufpreises Deiner Immobilie im notariellen Kaufvertrag erhebliche Steuern sparen kannst?

Wenn Du eine Immobilie erwirbst und der Notar Dir einen standardisierten Kaufvertrag vorbereitet, steht dort für gewöhnlich nur der vereinbarte Gesamtkaufpreis. Aus steuerrechtlicher Sicht solltest Du aber darauf achten, dass der Gesamtkaufpreis auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt wird. Für gewöhnlich sind folgende Aufteilungen notwendig:

1. Grundstück
2. Gebäude
3. Mobiliar

Aber weshalb ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die erworbenen Objekte sinnvoll?

Findet allerdings keine Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag statt, berechnet das Finanzamt in aller Regel die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Gesamtkaufpreises. Du zahlst also deutlich mehr Steuern! Im Zweifel kannst Du allerdings auch nachträglich mit einem Einspruchsverfahren binnen eines Monats Abhilfe schaffen.

Aber Achtung – Du solltest die Aufteilung bei fremdfinanzierten Objekten vorab mit Deinem Bankberater besprechen. Für gewöhnlich ist der Kaufpreisanteil für Mobiliar nämlich nicht finanzierungsfähig.

Übrigens: Einige Bundesländer erstatten Teile der Grunderwerbsteuer für selbstgenutzte Immobilien. In NRW kannst Du Dir bspw. bis zu 10.000 EUR der gezahlten Grunderwerbsteuer wiederholen, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.12.2022 geschlossen worden ist.

Geld sparen, auch bei der Einkommenssteuer

Neben den Vorteilen bei der Grunderwerbsteuer bietet die Kaufpreisaufteilung auch im Bereich der Ertragsteuern große Vorteile, wenn Du Deine Immobilien fremdvermietest. Mit Ausnahme des Grundstückes, welches nicht abschreibungsfähig ist, unterliegen alle übrigen Kaufpreisbestandteile für gewöhnlich der Abschreibung für Abnutzung. Das bedeutet, dass bspw. der Kaufpreis für das Gebäude über eine typisierte Nutzungsdauer (i.d.R. 50 Jahre) abgeschrieben wird. Diese jährlichen Abschreibungen stellen Werbungskosten dar, die Deine Steuerlast spürbar senken.

Dein Ziel sollte sein, einen möglichst großen Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude sowie die Mobilien entfallen zu lassen. Dafür kannst Du eine Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag aufnehmen, an dessen Wertansätze die Finanzverwaltung grundsätzlich gebunden ist (es sei denn, es gibt Anhaltspunkte, dass der Kaufpreis nur zum Schein aufgeteilt wurde, um Steuern zu sparen).

Aber nicht nur die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist sinnvoll. Schließlich kann mitverkauftes Inventar deutlich schneller abgeschrieben werden als ein Gebäude. Eine Einbauküche weist z.B. eine Abschreibungsdauer von nur 10 Jahren auf, was bedeutet, dass der darauf entfallende Kaufpreis Deine Einkommensteuerlast deutlich schneller reduziert.

Zusammenfassung der Kaufpreisaufteilung

Beachte folgende Rangordnung für die optimale Aufteilung des Kaufpreises:

1. Zuordnung zum Mobiliar – hierdurch erreichst Du die kürzeste Abschreibungsdauer.
2. Zuordnung zum Gebäude – zwar ist die Abschreibungsdauer eine längere als für das Mobiliar, dennoch kannst Du den Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen.
3. Soweit vertretbar, sollte die Zuordnung zum Grundstück möglichst gering ausfallen. Der Kaufpreis ist insoweit steuerrechtlich nicht verwertbar.

Wichtig! Vermeide den Fehler, einen Notarvertragsentwurf mit einem einheitlichen Kaufpreis für die gesamte Immobilie zu unterzeichnen.

Über den Autor

WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter der LOHR + CASPER GmbH StBG.

Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.

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