Bislang spielt das Modell Indexmiete nur eine geringe Rolle in Deutschland. Vor dem Hintergrund steigender Preise gerät das Thema jedoch vermehrt in die Diskussion. Du solltest daher wissen, ob sich eine Indexmiete bei Deinen Objekten lohnt.
Die hohe Inflation ist in aller Munde, auch bei vielen Aspekten im Immobilienbereich spielt sie ein große Rolle. So verwundert es kaum, dass viele Vermieter nach Wegen suchen, damit ihre Einnahmen mit der allgemeinen Preisentwicklung Schritt halten. Ein Mittel dazu heißt Indexmiete. Ihr Prinzip ist ganz einfach: Die Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex für private Haushalte des statistischen Bundesamtes. Sie entwickelt sich daher im Gleichklang mit der offiziell festgestellten Inflation. Bei den aktuell hohen Raten müssten die Mieter deutlich mehr bezahlen im Jahresvergleich. Sollte eine Rezession jedoch auf die Teuerungsrate durchschlagen, kann es auch zu einem Absinken der Miete führen. Ob Indexmietverträge für Deine Objekte sinnvoll sind, zeigt dieser Artikel.
Was Indexmiete für Dich bedeutet
Grundsätzlich ist es sinnvoll, die Mieten selbständig an das allgemeine Preisniveau anzupassen. Du kannst es Dir jedoch einfacher machen und stattdessen auf eine Indexmiete setzen. In diesem Fall musst Du lediglich den jährlich publizierten Verbraucherpreisindex berücksichtigen und dessen Rate eins zu eins übernehmen. Fertig. Auch die Formalitäten sind schnell erklärt. So braucht es lediglich eine schriftliche Mitteilung an die Mieter über die Anpassung an den Index. Diese Ankündigung muss deutlich machen, wie hoch der bisherige Betrag war, welche Veränderung wirksam wird und welcher Betrag zukünftig gilt. Bezahlen muss der Mieter die neue Rate ab dem übernächsten Monat, nachdem er die Mitteilung erhalten hat. Dieser Mechanismus führt auch dazu, dass Du nur eine Erhöhung pro Jahr durchführen darfst. Allerdings kannst Du die Indexmiete nicht einfach so einführen, sie muss ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt sein.
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Wie Du die Indexmiete berechnest
Bei einer Anpassung aufgrund des Verbraucherpreisindex musst Du die prozentuale Veränderung berücksichtigen. Du erhältst diese Werte am einfachsten auf der Website des Statistischen Bundesamtes. Dort findest Du die Indizes und auch die jeweilige, prozentuale Veränderung zum Vorjahr. Dort gibt es zudem einen sogenannten Wertsicherungsrechner. Ein Beispiel:
| Jahr | Index | Teuerungsrate |
|---|---|---|
| 2020 | 105,8 | +0,5 % |
| 2021 | 109,1 | +3,1 % |
Im Jahr 2021 hättest Du also die Miete um 3,1 Prozent erhöhen dürfen. Verlangst Du beispielsweise 500 Euro, ergibt sich eine Steigerung um 15,5 Euro (500 x 0,031). Die sonst üblichen Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent gelten bei der Erhöhung einer Indexmiete übrigens nicht, falls die offizielle Inflationsrate darüber liegt. Deine neue Miete kannst Du nach erfolgter Anpassung auch ganz einfach in immocloud eintragen.
Wann eine Indexmiete sinnvoll ist
Eine automatische Anpassung an die Inflation scheint zwar auf den ersten Blick sinnvoll zu sein, ein solcher Automatismus kann Dir jedoch auch zum Nachteil gereichen. Befindet sich Dein Mietobjekt an einem eher preiswerten Ort und es ist davon auszugehen, dass sich die Mieten dort wenig bewegen werden, ist eine Indexmiete oft sinnvoll. Denn in solchen Fällen kannst Du oftmals eine Mietsteigerung erzielen, die sich über dem örtlichen Mietspiegel bewegt. Weniger sinnvoll ist die Bindung an die Teuerung, wenn die Inflation zurück gehen soll oder wenn Du Modernisierungsmaßnahmen planst. Mit Kopplung an den Verbraucherpreisindex darfst Du keine anderweitigen Mieterhöhungen mehr vornehmen. Die Kosten für Modernisierungen lassen sich nur dann auf die Mieter umlegen, wenn sie aufgrund staatlicher Auflagen erfolgen. Beispielsweise eine energetische Sanierung aufgrund Deiner Entscheidung musst Du in diesem Fall selbst bezahlen.
Mietpreisbremse ja oder nein?
Die Mietpreisbremse lässt sich mit Hilfe einer Indexmiete nur teilweise umgehen. Sofern sie in Deiner Region gilt, musst Du sie auf jeden Fall bei Neuabschluss eines Mietvertrages berücksichtigen, auch wenn es sich um einen Indexmietvertrag handelt. Steigt danach die Teuerungsrate schneller als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf Deine Indexmiete in Zukunft auch über die nach der Mietpreisbremse festgelegten Maximalmiete steigen. Du solltest daher vorab klären, ob die Mietpreisbremse für Deine Region gilt oder geplant ist. Soll sie kommen, kannst Du diese Begrenzung mit Hilfe einer Indexmiete gegebenenfalls wirkungsvoll umgehen. Eine Grenze gibt es nur dann, wenn Mietwucher vorliegt. Dazu muss die Indexmiete jedoch mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.
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Achte auf die aktuelle Diskussion
Die Politik ist sehr aktiv, wenn es um die Miethöhen geht. Mit dem Argument des Mieterschutzes wurde der Mietpreisdeckel eingeführt und es gibt zudem Diskussionen über eine Kappung der Obergrenzen von Indexmieten. Angesichts einer Inflation oberhalb der Zehnprozentmarke mehren sich Stimmen, die Eins-zu-eins-Kopplung von Teuerungsrate und Indexmieten aufzuweichen. Entscheidungen sind noch keine gefallen, Du solltest die Diskussion jedoch genau beobachten, falls Du Indexmietverträge abschließen möchtest. Kommt die Kappung tatsächlich, würde sie Deine Kalkulation belasten und Deine Möglichkeiten einschränken. Diese Rechnung solltest Du also im Hinterkopf behalten.
Wenig Aufwand für Dich
Aufgrund der vorgegeben Teuerungsrate musst Du nicht überlegen, ob und um wie viel Du die Mieten erhöhen musst. Auch verhindert die Indexmiete normalerweise zusätzliche Gedanken über Mietpreisbremse oder ortsübliche Vergleichsmieten. Auch bleiben die sonst mitunter anfallenden Diskussionen mit Deinen Mietern aus, der Grund der Anpassungen liegt schließlich bei der Gesamtentwicklung. Übrigens macht auch die Verwaltung der veränderten Mietpreise keine Arbeit, Du kannst die neue Miete einfach in immocloud anpassen. Schon ist Deine gesamte Buchhaltung auf dem aktuellen Stand.
