Eine unzeitgemäße oder eher heruntergekommene Immobilie kaufen, sie mit möglichst geringen Mitteln in einen guten Zustand versetzen und dann für einen deutlich höheren Preis weiterverkaufen: mit dieser Strategie machen viele Immobilienprofis gutes Geld. Ob und wann auch Du bei diesem Spiel mitmischen kannst, vermittelt Dir dieser Artikel.
Die meisten Immobilieninvestoren denken langfristig: sie kaufen ein Objekt und wollen es dann über Jahre behalten und Gewinn bringend vermieten. Ihnen geht es darum, möglichst gute und verlässliche Bewohner zu finden, die wenig Ärger machen und immer pünktlich ihre Miete bezahlen – üblicherweise ein sicheres aber überaus langfristig angelegtes Geschäftsmodell. Das Ziel heißt, kontinuierlich Cashflow zu erzeugen. Mit Immobilien Geld verdienen kannst Du jedoch auch deutlich schneller. Eine Möglichkeit nennt sich Fix & Flip. Dieser Begriff bedeutet nichts anderes, als ein Objekt zu kaufen, es instand zu setzen und danach teurer weiter zu verkaufen. Diese Technik eignet sich jedoch nicht für Einsteiger, man sollte sich schon gut auskennen und die zahlreichen handwerklichen, steuerlichen und finanziellen Aspekte beherrschen.
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Ideal für Handwerker
Jeder Immobilienkäufer weiß, was Renovierungen und Instandsetzungen bedeuten – nämlich in erster Linie viel Aufwand und hohe Kosten. Deshalb eignet sich eine Strategie, die auf der Renovierung und Aufwertung eines Objektes beruht, vor allem für Personen vom Fach. Bist Du (Bau-)Handwerker und hast vielleicht sogar einen eigenen Betrieb, verfügst Du in der Regel über das nötige Wissen für die Instandsetzung von Immobilien. Du kannst eine teure Leistung also verhältnismäßig günstig erbringen und schaffst Dir dadurch einen Wettbewerbsvorteil. Zudem erkennst Du Fallstricke oder Probleme womöglich eher als andere – und kommst eher auf entsprechende Lösungsideen. Nicht umsonst tummeln sich viele Schreiner, Sanitärspezialisten oder Bauunternehmer auf dem Fix-&-Flip-Markt. Bist Du nicht vom Fach und willst in dieses Geschäft einsteigen, musst Du Dich dieser Konkurrenz stellen!
Viele Risiken lauern
Das Prinzip hinter Fix & Flip ist ganz einfach: Du kaufst ein (billiges) Objekt und sorgst dafür, dass es sich teurer verkaufen lässt. Ideal für diese Strategie eignen sich daher renovierungsbedürftige Häuser, vor denen der „normale“ Investor oder Eigennutzer zurückschreckt. Dabei sollte die Kalkulation soviel Luft enthalten, dass selbst unschöne Überraschungen noch einen Gewinn bringenden Weiterverkauf ermöglichen. Wichtig ist, die Immobilie qualitativ hochwertig aufzubereiten und zu vermarkten. Denn nur wenn die Spanne zwischen Kaufpreis und Kosten auf der einen sowie Verkaufspreis auf der anderen Seite sehr hoch ausfällt, lohnt sich das Geschäft. Zudem solltest Du die Risiken eine Renovierungsobjektes nicht unterschätzen und auch die Steuer kann einen dicken Strich durch Deine Rechnung machen. Dazu kommt der Zeitdruck. Denn mit jedem Tag, an dem Du eine Immobilie renovierst, kostet sie mehr Geld und bringt keine Einnahmen. So ist Fix & Flip vor allem eine Terminsache. Doch wie bei allen riskanten Geschäften, lockt auch hier eine überdurchschnittliche Rendite.
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Achtung vor Steuerfallen!
Neben den baulichen Herausforderungen einer Aufwertung stark renovierungsbedürftiger Immobilien existieren zudem steuerliche Fallen. Denn wie bei jedem Geschäft möchte der Fiskus auch an den Gewinnen im Immobilienmarkt teilhaben. Deshalb muss jeder Käufer zunächst einmal Grunderwerbsteuer bezahlen. Ihr Satz differiert je nach Bundesland und liegt zwischen 4,5 % (Hamburg) und 6,5 % in vielen anderen Bundesländern. Noch ein Problem: für Privatpersonen ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei. Für Fix & Flip eigentlich zu lange. Profitieren könnten daher eher die Besitzer diverser Objekte, die im Jahresabstand Nachschub produzieren. Doch Achtung! Wer nach Auszug der Mieter renoviert und dann verkaufen will, wird vom Finanzamt mitunter als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Diese Regel greift meist, wenn Du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufst. Liegt Dir dieses Geschäft, ist der Schritt zum hauptberuflichen Immobilienunternehmer nicht weit. Noch ein anderes Konzept: die selbst genutzte Eigentumswohnung darfst Du schon nach 3 Jahren steuerfrei verkaufen. Diesen Umstand machen sich manche handwerklich geschickte und designbegabte Käufer zunutze, indem sie eine heruntergekommene Wohnung kaufen, dort einziehen, während des Wohnens renovieren und danach teuer weiterverkaufen.
Du hast eine Wohnung zur Wertsteigerung erworben? Damit Du auch zukünftig erfolgreich bist, ist Dein Mindset ein entscheidender Faktor. Unser Artikel Das richtige Mindset für Immobilienbesitzer gibt Dir nützliche Tipps mit an die Hand.
Wie Du die geeignete Immobilie für Fix & Flip findest
Aufgrund der vielen Stolperfallen ist Fix & Flip nur dann sinnvoll, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Dazu zählt vor allem Dein Know-how – und dieses braucht es bei allen Phasen dieser Strategie. Von der richtigen Objektauswahl über das Renovierungsthema und die Vermarktung bis hin zur passenden, steuerlichen Gestaltung ist Expertise gefragt. Die wichtigsten Schritte heißen:
- Du solltest wissen, welche Immobilien sich innerhalb kurzer Zeit aufwerten lassen. Fix & Flip funktioniert vor allem bei solchen Immobilien, die nicht besonders attraktiv aussehen, aber über eine gute Bausubstanz verfügen.
- Hände weg von Schrottimmobilien! Ruinen aufzumöbeln, lohnt sich nur in ganz seltenen Fällen. Auch solltest Du keine maroden Immobilien lediglich kurzfristig und optisch schön gestalten. Wo der Hausschwamm nistet, genügt kein oberflächlicher Anstrich.
- Sehr gut eignen sich Objekte, die nicht mehr dem Zeitgeist entsprechen. In solchen Fällen reicht es häufig, alte Teppichböden durch modernes Laminat zu ersetzen und Badezimmer sowie Küche Instand zu setzen. Oft werten kleine Maßnahmen eine Immobilie optisch enorm auf.
- Fix & Flip kostet zunächst einmal Geld. Deshalb hilft es enorm, wenn Du über genügend Eigenkapital verfügst oder Sicherheiten für einen günstigen Kredit bieten kannst.
- Gut eignen sich Objekte, die Du teilweise oder komplett selbst renovieren kannst. Handwerkliches Geschick hilft dabei, den eigenen Verdienst möglichst groß zu halten.
- Denke daran, dass die Arbeiten schneller gehen oder länger dauern können als geplant. Flexibilität ist daher Trumpf – und zwar sowohl in zeitlicher Hinsicht, als auch beim Thema Geld. Achte stets auf einen ausreichenden Puffer!
- Nach der Aufwertung geht es an den Verkauf. Denke daran, Wohnung oder Haus so gut wie möglich zu präsentieren und gegebenenfalls die Möglichkeiten des Home Staging zu nutzen.
Fazit:
Fix & Flip ist eine Strategie für Profis. Wer sie beherrscht, kann allerdings in kurzer Zeit viel Geld verdienen. Fehlt Dir das Know-how, solltest Du jedoch die Finger davonlassen. Es lauern zu viele Risiken, die ein Laie kaum vorher kalkulieren kann.
