Es gibt sicher Schlimmeres, als eine gut vermietete Wohnung zu erben. Doch auch wenn das erstmal nach einer finanziellen Chance klingt, kann ein Nachlass einige Herausforderungen mit sich bringen. Nicht immer hat der Erblasser alle Dinge optimal geregelt. Deshalb gilt: Du darfst ein Erbe ausschlagen, wenn es für Dich nicht tragbar ist. Zum Beispiel dann, wenn hohe Schulden oder andere Belastungen damit verbunden sind.
Aber Achtung: Diese Entscheidung gilt immer für den gesamten Nachlass – eine Rosinenpickerei ist nicht erlaubt. Das bedeutet, dass Du entweder alles annimmst oder komplett ablehnst. Gerade bei komplexen Fällen ist es deshalb wichtig, den langfristigen Wert des Nachlasses gründlich zu prüfen.
Was mit dem Nachlass geschieht
Ein Nachlass wird in Deutschland immer als Ganzes betrachtet. Das bedeutet, dass Erben als sogenannte Gesamtrechtsnachfolger automatisch alle Rechte und Pflichten des Erblassers übernehmen. In vielen Fällen wird das Erbe durch die gesetzliche Erbfolge geregelt. Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag, werden diese berücksichtigt. Wird eine Immobilie geerbt, kann es kompliziert werden – vor allem, wenn mehrere Personen beteiligt sind. In Erbengemeinschaften entscheidet die Gruppe gemeinsam, was mit der Immobilie passieren soll. Kommt es zu keiner Einigung, droht der Gang vors Nachlassgericht. Das kann nicht nur zeitaufwendig, sondern auch teuer werden – besonders bei Zwangs- oder Teilungsversteigerungen.
Wichtig:
- Der Nachlass umfasst alle Vermögenswerte und Schulden des Erblassers.
- In Erbengemeinschaften müssen Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.
- Streitigkeiten können zu teuren und langwierigen Verfahren führen.
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Rechte und Pflichten beim Erbe einer vermieteten Wohnung
Mit dem Erbe einer vermieteten Wohnung übernimmst Du nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch bestehende Mietverträge. Diese Verträge gehören zur Erbmasse und gehen direkt in Deinen Besitz über. Als neuer Vermieter hast Du damit alle Rechte und Pflichten, die auch der ursprüngliche Vermieter hatte. Du bist zum Beispiel verpflichtet, für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen. Gibt es bereits angemahnten Sanierungsbedarf, musst Du diesen übernehmen. Wichtig: Ein Erbfall gibt Dir kein Sonderkündigungsrecht. Auch bestehende Mietpreise kannst Du nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten anpassen.
Wichtig:
- Mietverträge gehen automatisch auf Dich als Erben über.
- Du bist an alle bestehenden Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen gebunden.
- Sanierungsbedarf und andere Verpflichtungen kannst Du nicht ablehnen.
- Sonderkündigungsrechte gibt es nicht, Mietpreise dürfen nur gesetzeskonform angepasst werden.
Die Verwaltung einer geerbten Wohnung kannst Du unkompliziert und digital mit immocloud erledigen.
Steuerliche Vorteile: So sparst Du bei geerbten Immobilien
Erbst Du eine vermietete Wohnung, wird ihr Wert bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Doch es gibt eine gute Nachricht: Vermietete Wohnimmobilien profitieren von einer steuerlichen Begünstigung. Nach Paragraf 13d Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes wird der Wert solcher Objekte nur zu 90 Prozent angesetzt. Anders gesagt: 10 Prozent des Immobilienwerts sind steuerfrei. Dieser Vorteil gilt auch für Immobilien im EU-Ausland oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Selbst leerstehende oder geplante Gebäude fallen unter diese Regel, solange sie anschließend vermietet werden.
Wichtig:
- Vermietete Immobilien sind zu 10 Prozent steuerfrei.
- Die Regelung gilt auch für Immobilien im EU-Ausland.
- Leerstehende oder geplante Gebäude sind begünstigt, wenn sie später vermietet werden.
Deine Möglichkeiten beim Erbe
Eine geerbte Immobilie gehört nach Annahme des Erbes zu Deinem persönlichen Eigentum – genauso wie ein gekauftes Haus. Du hast die Freiheit, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Aber Vorsicht: Bei einem Verkauf kann Spekulationssteuer anfallen. Diese gilt bei privat gehaltenen Immobilien in der Regel zehn Jahre nach dem Kauf durch den Erblasser. Ziehst Du selbst ein, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre. Falls die Immobilie vermietet ist, gelten für eine Eigenbedarfskündigung die üblichen gesetzlichen Vorschriften.
Wichtig:
- Du kannst die Immobilie frei verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.
- Beachte die Spekulationssteuer bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist.
- Für Eigenbedarfskündigungen gelten strikte rechtliche Vorgaben.
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Tipps zur Verwaltung geerbter Mietwohnungen
Die Verwaltung einer geerbten Immobilie kann aufwendig sein – besonders, wenn Mietverhältnisse bestehen. Digitale Lösungen wie Immocloud helfen Dir dabei, den Überblick zu behalten. Du kannst Mietverträge, Zahlungen und Instandhaltungsmaßnahmen zentral organisieren. Das spart Zeit und vermeidet Fehler. Prüfe außerdem, ob bestehende Mietverträge optimiert werden können, und informiere Dich über Änderungen im Mietrecht.
Wichtig:
- Digitale Tools wie Immocloud erleichtern die Verwaltung von Mietwohnungen.
- Mietverträge sollten regelmäßig geprüft und optimiert werden.
- Bleib über gesetzliche Änderungen im Mietrecht auf dem Laufenden.
FAQ: Häufige Fragen zu geerbten Mietwohnungen
„Welche steuerlichen Vorteile habe ich bei einer vermieteten Wohnung?“
Du profitierst von der 10-Prozent-Begünstigung: Vermietete Objekte werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.
„Kann ich eine vermietete Wohnung sofort verkaufen?“
Ja, aber achte auf die Spekulationssteuer. Diese kann anfallen, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.
„Was mache ich mit bestehenden Mietverträgen?“
Mietverträge gehen automatisch auf Dich über. Du musst alle Verpflichtungen aus den bestehenden Verträgen weiterführen.
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