Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen Möglichkeiten für Vermieter, ein Mietverhältnis zu beenden. Denn das deutsche Recht ist grundsätzlich sehr mieterfreundlich: Mieter dürfen ohne Grund kündigen, Vermieter haben es nicht so leicht. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist häufig der einzig gangbare Weg. Aber wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich? Welche Fristen gelten und welche Formvorschriften sind verbindlich? Als ausgewiesene Experten für Immobilienrecht informieren wir dich hier umfassend.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Nach § 573 Abs. 2 BGB sind nur drei Kündigungsgründe zulässig:
- grobe Vertragsverletzungen durch den Mieter,
- Eigenbedarf,
- wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses für den Vermieter.
Während grobe Vertragsverletzungen und wirtschaftliche Unzumutbarkeit Ausnahmefälle sind, kommt der Eigenbedarfskündigung in der Praxis eine große Bedeutung zu. Doch die Gerichte stellen auch hier hohe Anforderungen an die Begründung.
Entdecke smarte Immobilienverwaltung
Mit immocloud Immobilien einfach, sicher & digital verwalten.
Wer kann Eigenbedarf geltend machen?
Eigenbedarf – was heißt das eigentlich? Der Kreis der Personen, für die dieses Recht geltend gemacht werden soll, ist gesetzlich eng begrenzt. Ein berechtigtes Interesse liegt nur vor, wenn der Vermieter die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Enge Freunde, entfernte Verwandte oder juristische Personen fallen nicht darunter.
Typische Gründe für Eigenbedarf
In der Praxis kommen immer wieder typische Sachverhalte vor, bei denen der Vermieter Eigenbedarf anmeldet und die Wohnung kündigt. Beispiele:
- Der Vermieter möchte in seine eigene Wohnung zurückkehren.
- Ein Kind des Vermieters ist volljährig geworden und benötigt eine eigene Wohnung.
- Der Vermieter möchte seine Eltern näher bei sich haben, um deren Alltagsbewältigung oder Pflege zu unterstützen.
- Die bisherige Wohnung des Vermieters ist wegen Nachwuchs zu klein geworden. Die Familie benötigt eine größere Wohnung.
Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung
Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten die ordentlichen Kündigungsfristen. Das heißt: Je länger das Mietverhältnis, desto länger die Kündigungsfrist. Im Einzelnen regelt dies § 373c BGB:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Und wie schnell müssen Mieter bei Eigenbedarf raus? Ganz einfach: Wenn die Kündigung wirksam ist, muss die Wohnung in der Regel zum Ende des letzten Monats des Vertragsverhältnisses besenrein übergeben werden. Zwischenfazit: Es gelten nicht die bloßen Kündigungsfristen laut Mietvertrag, sondern die Kündigungsfristen gemäß der Mietdauer.
Immobilienverwaltung einfach
Bring Deine Immobilienverwaltung auf das nächste Level.
Wie kündigst du korrekt wegen Eigenbedarfs?
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich streng geregelt. Deshalb solltest du dich vorher von Experten beraten lassen, um keine Nachteile zu erleiden.
Schriftliche Kündigung mit Begründung
Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen. Sie muss auch eine Begründung enthalten, die den Vorgaben des § 373 BGB entspricht. Diese Begründung muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Sonst ist die Kündigung insgesamt unwirksam.
Keine unlauteren Motive
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn sie auf gesetzlich anerkannte Gründe gestützt wird. Unlautere Motive (wie die Schaffung von Leerstand für einen späteren, gewinnbringenden Verkauf) sind unzulässig. Die angegebenen Gründe sind gerichtlich nachprüfbar. Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters.
Risiken und häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
Grundsätzlich ist die Rechtsprechung bei Eigenbedarfskündigung mieterfreundlich. Als Vermieter kann man sich also nie ganz sicher sein, ob die Kündigung vor Gericht Bestand hat. Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Fehlern:
- Formale Fehler
- Inhaltliche Fehler
Zu den formalen Fehlern gehören unter anderem die fehlende Schriftform. Eine E-Mail reicht nicht aus. Auch die Unterschrift darf nicht fehlen. Und wer die Kündigung stellvertretend ausspricht, muss natürlich im Besitz einer gültigen Vollmacht sein.
Wenn die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet ist, ist sie ebenfalls unwirksam. Das bedeutet: Der Grund muss rechtlich anerkannt sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Es reicht zum Beispiel kein kurzfristiger Eigenbedarf für einige Monate.
Wann kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Nach § 574 BGB hat der Mieter das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen, wenn der Verlust der Wohnung für ihn eine Härte wäre. Jede Eigenbedarfskündigung ist also mit einem gewissen Risiko verbunden – auch dann, wenn die Begründung des Vermieters an sich stimmig ist. Es reicht aus, dass der Mieter durch die Kündigung einen schweren Nachteil erleidet, der ihm nicht zuzumuten ist.
immocloud-Tipp:
Gerade auf einem angespannten Wohnungsmarkt hat der Mieter mit einem Widerspruch gute Chancen. Wenn der Mieter trotz zahlreicher Bewerbungen keine neue Wohnung finden kann, darf ihm nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Auf solche Begründungen sollte man sich als Vermieter einstellen.
Mieter wehrt sich mit einer Schadensersatzklage
Dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen und danach die Wohnung verkaufen? Das ist ebenfalls riskant. Denn vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden. In einem solchen Fall kann der Mieter Schadensersatz fordern – zum Beispiel für Umzugs- und Maklerkosten sowie eine höhere Miete.
Falsche Begründung führt zu Unwirksamkeit
Die Begründung für eine Eigenbedarfskündigung muss der Wahrheit entsprechen und sie muss für den Mieter vollständig und nachprüfbar sein. Ein pauschaler Verweis auf Eigenbedarf reicht nicht aus und führt zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Eigenbedarf entfällt später
Wenn der Eigenbedarf später wegfällt und die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen. Ansonsten kann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen, der schadensersatzpflichtig ist – und sogar strafrechtlich relevant werden kann.
Das Wichtigste auf einen Blick
Du möchtest deinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Hier sind die fünf wichtigsten Punkte, die du dabei beachten musst:
- Das Gesetz hat für die Eigenbedarfskündigung strenge Voraussetzungen. Informiere dich vorher darüber.
- Die Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten.
- Unter Umständen kann der Mieter Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde.
- Bei einer falschen Begründung ist die Kündigung insgesamt unwirksam.
Unsere Zusammenfassung
Wenn du Eigentümer einer Wohnung bist und diese für dich selbst oder nahe Angehörige benötigst, gibt dir das Gesetz das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen. Allerdings sind die Gründe hierfür begrenzt, und der Mieter kann eventuell Widerspruch einlegen. Auch Formvorschriften müssen beachtet werden. Lass dich also vor einer Eigenbedarfskündigung von Experten beraten, damit nichts schiefgeht.
Bist Du bereit, Deine Immobilien digital zu verwalten?
Teste immocloud jetzt 45 Tage kostenlos & unverbindlich oder buche Deinen Webinar Termin. Für die Anmeldung müssen keine Zahlungsdaten hinterlegt werden!
Jetzt kostenlos testenWebinar buchen
