Die meisten Immobilienkäufe werden mit einer hybriden Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital getätigt. Häufig wird dabei neben den eigenen Ersparnissen (Eigenkapital) ein Bankdarlehen (Fremdkapital) aufgenommen. Eine weitere Möglichkeit ist ein privates Darlehen unter Ehegatten, das aber als Schenkung ausgelegt werden könnte, wenn es nicht marktüblichen Konditionen unterliegt. Wir zeigen Dir, warum so ein Darlehen sinnvoll sein kann. Dabei nennen wir Dir entscheidende Vorteile und zeigen in einer Beispielrechnung, wir ihr Geld sparen könnt.
Das Ehegattendarlehen als Steuersparmodell
Erwirbst Du eine Immobilie für Zwecke der Fremdvermietung, erzielst Du hieraus steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In diesen Fällen kannst Du gezahlte Zinsen für die Finanzierung der Wohneinheit steuerlich als Werbungskosten absetzen.
Diese Möglichkeit entfällt jedoch, sobald Du Eigenkapital einsetzt. Schließlich wirken sich entgangene Zinsen steuerlich nicht aus. Aus diesem Grund ist es häufig sinnvoll, dass Du anstelle des Eigenkapitals ein Ehegattendarlehen nutzt. Hierzu gewährt Dir Dein Ehegatte/Deine Ehegattin für den Kauf der Immobilie ein Darlehen.
Die so entstanden Zinsaufwendungen, die Du an Deinen Ehegatten zahlst, kannst Du steuermindernd als Werbungskosten absetzen. Gleichzeitig hat Dein Ehegatte, der das Darlehen vergibt, die Zinsen vom Privatdarlehen versteuern, da diese als Einnahmen zählen.
Wichtig: Dieses Darlehen wird fremdüblich – also zu Konditionen, die Dir auch eine Bank anbietet – verzinst. Das ist wichtig, weil es sonst als Schenkung ausgelegt werden könnte. Im schlimmsten Fall könnte dann sogar Schenkungssteuer anfallen, wenn die Zuwendung bestimmte Grenzwerte überschreitet. Unter Freunden sind die Freibeträge noch geringer als unter Verwandten (z. B. den eigenen Eltern).
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Darlehen unter Ehegatten – wie entsteht der steuerliche Vorteil?
Der große Vorteil liegt im sogenannten Steuersatz-Spread. Die Zinsen aus dem Darlehen unterliegen beim Kreditgeber der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag.
Der Kredit-Ehepartner, der das Darlehen zum Erwerb der Immobilie genutzt hat, mindert mit dem Zinsaufwand seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese unterliegen dem tariflichen Steuersatz, welcher im Grenzbereich häufig 42 % oder 45 % beträgt.
Durch diesen Steuer- und Zinsvorteil ergibt es ich ein finanzieller Nutzen. Das liegt darin, dass die Differenz zwischen dem Kapitalertragssteuersatz und dem höheren persönlichen Steuersatz effektiv genutzt wird. Folglich kann ein privates, zinsloses Darlehen unter Ehegatten die Steuerlast optimieren. Gleichzeitig könnt ihr die finanzielle Planung innerhalb der Familie erleichtern.
Tipp: Stellt sicher, dass ein schriftlicher Darlehensvertrag bzw. Kreditvertrag abgeschlossen wird. Hier werden alle Rückzahlungsmodalitäten wie Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens klar festgehalten. Nur so erkennt das Finanzamt das Darlehen als fremdüblich an und die Steuerschuld kann wie geplant reduziert werden.
Beispielrechnung für das Ehegattendarlehen
Der Ehemann (Darlehensnehmer) nimmt zum Erwerb einer vermieteten Wohneinheit ein Darlehen in Höhe von 300.000 EUR bei seiner Ehefrau (Darlehensgeber) auf. Die Ehegatten vereinbaren eine Verzinsung von 5 % p. a. Das Darlehen wird endfällig gestellt, sodass keine laufende Tilgung erfolgt.
Die Zinsen betragen jährlich 15.000 EUR.
Die Steuerlast des Ehemanns beträgt aus den Zinseinnahmen ca. 3.956 EUR im Jahr.
Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % spart der Ehemann durch die Zinsaufwendungen jährlich 6.300 EUR Steuern.
Durch das Ehegattendarlehen hat das Ehepaar eine jährliche Steuerersparnis von 2.344 EUR. Wird die Darlehensgewährung bis zu einem steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer aufrechterhalten, ergibt sich eine Ersparnis von 23.440 EUR.
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Fazit: Mit einem zinslosen Darlehen könnt ihr die Einkommenssteuerlast massiv reduzieren und Geld sparen!
Durch eine einfache vertragliche Gestaltung zwischen Eheleuten kann die gemeinsame Einkommensteuerlast massiv reduziert werden. Und das, obwohl Ehegatten dem Finanzamt für gewöhnlich nur eine gemeinsame Steuererklärung übermitteln.
Mit einer geschickten Gestaltung besteht zudem die Möglichkeit, Teile der Darlehensschuld durch die Nutzung der Steuerfreibeträge des § 16 ErbStG zu einem späteren Zeitpunkt steuerfrei zu erlassen. Somit spart ihr Geld.
Beachte: Die Darlehensgewährung unter Ehegatten ist nur möglich, insoweit der Ehegatte ein vergleichbares Darlehen auch bei einem fremden Dritten, z. B. einer Bank, erhalten würde. Da dies regelmäßig der Fall ist, kann die Abgeltungssteuer (§ 32d Abs. 2 S. 1 Nr. 1 lit. a EStG) in den meisten Fällen entfallen, da das Darlehen zwischen Ehegatten als privates Geschäft angesehen wird.
Über den Autor
WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter TED GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.
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WP/StB Michael Casper, LL.M.
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