Die meisten Immobilienkäufe werden durch eine hybride Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital dargestellt. Häufig wird dabei neben den eigenen Ersparnissen (EK) ein Bankdarlehen (FK) aufgenommen. Wir zeigen Dir, wieso es sinnvoll sein kann, ein Darlehen bei Deinem Ehegatten aufzunehmen – auch wenn dies wirtschaftlich nicht notwendig erscheint.
Das Ehegattendarlehen als Steuersparmodell
Erwirbst Du eine Immobilie für Zwecke der Fremdvermietung, erzielst Du hieraus steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In diesen Fällen kannst Du gezahlte Zinsen für die Finanzierung der Wohneinheit steuerlich als Werbungskosten absetzen. Diese Möglichkeit entfällt jedoch, insoweit Du Eigenkapital einsetzt. Schließlich wirken sich entgangene Zinsen steuerlich nicht aus.
Aus diesem Grund ist es häufig sinnvoll, dass Du anstelle des Eigenkapitals ein Ehegattendarlehen nutzt. Hierzu gewährt Dir Dein Ehegatte ein Darlehen zum Erwerb der Immobilie, welches fremdüblich, also zu Konditionen, die Dir auch eine Bank anbietet, verzinst wird.
Die so entstanden Zinsaufwendungen, welche Du an Deinen Ehegatten zahlst, kannst Du steuermindernd als Werbungskosten absetzen. Gleichzeitig hat Dein Ehegatte, welcher das Darlehen vergibt, die Zinseinnahmen zu versteuern.
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Deine Vorteile
Der große Vorteil liegt jedoch im sogenannten Steuersatz-Spread. Die Zinsen aus dem Darlehen unterliegen beim Kreditgeber der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag. Der Ehegatte, welcher das Darlehen zum Erwerb der Immobilie genutzt hat, mindert mit dem Zinsaufwand seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese unterliegen dem tariflichen Steuersatz, welcher im Grenzbereich häufig 42% oder 45% beträgt.
Beispielrechnung für das Ehegattendarlehen
Die Ehefrau nimmt zum Erwerb einer vermieteten Wohneinheit ein Darlehen in Höhe von 300.000 EUR bei ihrem Ehemann auf. Die Ehegatten vereinbaren 5 % Zinsen p.a. Das Darlehen wird endfällig gestellt, sodass keine laufende Tilgung erfolgt.
Die Zinsen betragen jährlich 15.000 EUR.
Die Steuerlast des Ehemanns beträgt aus den Zinseinnahmen ca. 3.956 EUR im Jahr.
Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % spart die Ehefrau durch die Zinsaufwendungen jährlich 6.300 EUR Steuern.
Durch das Ehegattendarlehen hat das Ehepaar eine jährliche Steuerersparnis von 2.344 EUR. Wird die Darlehensgewährung bis zu einem steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer aufrechterhalten, ergibt sich eine Ersparnis von 23.440 EUR.
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Fazit
Durch eine einfache vertragliche Gestaltung zwischen Eheleuten kann die gemeinsame Einkommensteuerlast massiv reduziert werden – und das, obwohl Ehegatten für gewöhnlich nur eine gemeinsame Steuererklärung dem Finanzamt übermitteln.
Mit einer geschickten Gestaltung besteht zudem die Möglichkeit, Teile der Darlehensschuld durch die Nutzung der Steuerfreibeträge des § 16 ErbStG zu einem späteren Zeitpunkt steuerfrei zu erlassen.
Beachte: Die Darlehensgewährung unter Ehegatten ist nur möglich, insoweit der Ehegatte ein vergleichbares Darlehen auch bei einem fremden Dritten, z.B. einer Bank, erhalten würde. Da dies regelmäßig der Fall ist, kann § 32d Abs. 2 S. 1 Nr. 1 lit. a EStG in den meisten Fällen entkräftet werden.
Über den Autor
WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter der LOHR + CASPER GmbH StBG.
Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.
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