Jobverlust, Krankheit oder eine Änderung der Lebenssituation – viele dieser Umbrüche haben eine Gemeinsamkeit: sie kosten Geld. Wer eine Investmentimmobilie besitzt, verfügt über einen guten Puffer. Was Du tun musst, damit sich dieser problemlos ausschöpfen lässt, zeigt dieser Artikel.
Schon seit Jahren ist es kaum mehr möglich, gute Anlageobjekte zu einem fairen Preis zu finden. Die Nachfrage ist einfach zu hoch. Und wer fündig geworden ist, denkt selten wieder an den Verkauf.
Deshalb mag dieser Artikel vielleicht Kopfschütteln verursachen – er dreht sich nämlich um Ausstiegsszenarien, die Du bereits während oder spätestens kurz nach dem Kauf durchspielen solltest.
Der Grund dafür ist so einfach wie banal: Es kann immer etwas Unvorhergesehenes passieren. Du weißt nicht, wie sich Dein Leben entwickelt oder in welche Richtung sich die wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen entwickeln. Und da es bei Immobilien um große Summen geht, können diese Eventualitäten ganz schön ins Geld gehen. Deshalb ist es sinnvoll, frühzeitig über Möglichkeiten nachzudenken, wie Du Dich von einem Objekt trennen kannst – möglichst verlust- und stressfrei.
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Externe Faktoren
Der wichtigste Grund für einen vorzeitigen Verkauf einer Immobilie ist ziemlich simpel: Geldbedarf. Ganz oft zwingen finanzielle Engpässe eine Person dazu, ein Objekt abzustoßen. Im Leben passiert etwas, mit dem Du nicht gerechnet hast und was Deine Planung durcheinanderbringt. Hier sind ganz unterschiedliche Gründe denkbar und sie müssen gar nichts mit der Immobilie selbst zu tun haben:
- Jobverlust
- Krankheit
- Familiäre oder persönliche Gründe
- Scheidung
- Geldbedarf in anderen Bereichen
Bei diesen Gründen spricht man von externen Faktoren. Zum Beispiel kann Dein Einkommen in Folge einer längeren Krankheit sinken, Du willst jedoch unbedingt in Deiner Eigentumswohnung bleiben. Um die Kreditraten weiter bezahlen zu können, brauchst Du Geld. Der Erlös Deiner Investmentimmobilie wäre eine Möglichkeit, um Dein Konto aufzufüllen.
Der große Haken bei dieser Idee: viele dieser Ereignisse können plötzlich eintreten und sehr schnelle Reaktionen erfordern. Es ist daher sinnvoll, wenn wichtige Vorbereitungen für einen Verkauf bereits abgeschlossen sind und sich die Mittel aus einer Immobilie schnell verflüssigen lassen. Genau dazu dient eine Exitstrategie.
Interne Faktoren
Oftmals resultiert der Verkaufswunsch auch aus Gründen, die mit der Immobilie selbst zu tun haben. Diese internen oder objektbezogenen Faktoren können dafür sorgen, dass der weitere Besitz mit zu viel Stress oder sogar mit untragbaren, finanziellen Lasten verbunden wäre. Auch hier gibt es ganz unterschiedliche Beispiele, die für einen vorzeitigen Verkauf sprechen können:
- Stress mit Mietern
- Hoher Verwaltungsaufwand
- Kaum tragbare Sanierungskosten
- Bessere Anlagealternativen
- Immobilienmüdigkeit
- Verkaufsdruck der finanzierenden Bank
- Steuerliche Rahmenbedingungen
Gerade den Stressfaktor empfinden viele private Immobilienbesitzer als Belastung. Und dieser lässt sich oftmals nur durch einen Verkauf abstellen. Dazu kommt: interne Faktoren können auch nach 20 Jahren Haltedauer noch auftreten, wenn Du Dich schon an den ruhigen Cashflow einer bewährten Immobilie gewöhnt hast. Dann fällt es umso schwerer, den Hebel umzulegen und zum Beispiel die Mieter härter anzugehen. Ein Verkauf ist in solchen Fällen oft die beste Alternative.
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Denke über potenzielle Käufer nach!
Ein wichtiger Aspekt beim Verkauf einer Immobilie heißt Zielgruppe. Wer soll Dein Objekt kaufen und warum?
Diese Frage ist im professionellen Immobilienmanagement selbstverständlich, aber auch private Besitzer sollten schon frühzeitig mögliche Antworten durchdenken. In vielen Regionen wirst Du derzeit fast alles los, das muss jedoch nicht so bleiben. So machen Inflation und Rezessionsängste schon heute das Leben vieler Menschen schwer und diverse Zielgruppen können sich den Immobilienkauf kaum noch leisten. Derartige Veränderungen bemerkst Du sicher auch in Deinem Umfeld, beziehe sie in Deine Überlegungen zu Deinen Immobilien ein! Vielleicht ist in Deiner Region eine Überalterung im Kommen. Dann wäre es doch sinnvoll, die Wohnung möglichst barrierefrei umzubauen.
Für viele Maßnahmen gibt es sogar Fördertöpfe! Bei einem möglichen Verkauf kannst Du dann bestimmte Zielgruppen explizit ansprechen – die gerne einen höheren Preis für einen entsprechenden Standard bezahlen. Und auch die jetzigen Mieter freuen sich über ein neues Bad, vielleicht die Sanierung ohnehin nötig.
Sorge für einen angemessenen Standard!
Ein Exit gelingt umso besser, wenn das jeweilige Objekt für die existierenden Zielgruppen attraktiv ist. Je mehr Interessenten bereitstehen, desto mehr wirst Du erlösen und desto schneller wird es gehen. Bei der Entwicklung einer Exitstrategie geht es also zunächst darum, eine Immobilie zu „entwickeln“.
Achte zum Beispiel darauf, die optimale Miete zu erzielen, lass keinen Sanierungsstau aufkommen und nutze Möglichkeiten für eine Wertsteigerung. Vielleicht kannst Du bisher kostenlose Stellplätze oder Abstellräume separat vermieten und steigerst dadurch die Einnahmen. Derartige Maßnahmen erhöhen die Attraktivität und wirken sich daher positiv aus bei Gesprächen mit potenziellen Käufern. Außerdem erzielst Du einen höheren Preis.
Noch ein Punkt: sorge für eine gute Hausverwaltung. Dieser Aspekt ist wichtig, weil viele Privatanleger die Verwaltung selbst übernehmen. Schnell gerät man in Verzug bei der Abrechnung, wird unsicher angesichts der ständigen Gesetzesänderungen oder erledigt die Buchhaltung eher unprofessionell. Doch wenn Du einmal unvermittelt Geld brauchst, muss alles in Ordnung sein! Bei Unstimmigkeiten kannst Du nach einem Verkauf sogar in die Haftung laufen! Vielleicht macht der Käufer Forderungen gelten, die aus einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung resultieren.
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Vorbereitung ist alles
Falls es zu einem ungeplanten Verkauf kommt, solltest Du vorbereitet sein. Eine aktuelle und korrekte Buchhaltung mit allen Abrechnungen usw. bildet die Grundlage dafür. Denn nur, wenn Du gut vorbereitet bist, befindest Du Dich in einer guten Verhandlungsposition. Ist dies nicht der Fall, musst vielleicht das erstbeste Angebot annehmen und der Käufer kann Dich sogar unter Druck setzen.
Ergebnis: Dein Erlös fällt viel zu niedrig aus. Damit Du nicht in eine solche Situation gerätst, kannst Du vorbauen:
- Halte alle Objektunterlagen immer in Ordnung und aktuell, achte auch bei einem eventuellen Hausverwalter auf Professionalität.
- Kläre vorab, welche steuerlichen Folgen ein Verkauf hätte und ob Du Anpassungen vornehmen solltest.
- Sprich mit Deiner Bank, was ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Darlehen bedeuten würde.
- Soge dafür, dass das Objekt jederzeit in Schuss gehalten wird.
- Kontaktiere vielleicht schon einen Makler und lote aus, welche Optionen ein Profi sieht.
