Eine gute Wohnung oder einen guten Mieter zu finden, fällt oftmals schwer. In diesen Fällen werden häufig Makler eingeschaltet. Häufig verfügen sie über gute Kontakte und erleichtern den Weg bis zum Vertragsabschluss. Manchmal aber auch nicht, dann ist ihr Verhalten einfach nur ärgerlich.
Vor allem in gefragten Gegenden stöhnen Immobilienkäufer häufig über die happigen Maklergebühren, schließlich braucht es angesichts der großen Nachfrage in der Regel gar keine Vermittlung. Und zudem entsteht neben den ohnehin hohen Nebenkosten noch ein weiterer Ausgabenblock, den viele Menschen gerne vermeiden würden. Kommt dann noch eine mangelhafte Leistung des Maklers dazu und man muss ständig wegen Unterlagen oder Informationen hinterhertelefonieren, erstaunt das schlechte Image dieser Berufsgruppe in der Öffentlichkeit kaum. Zeit also, Rechte und Pflichten von Maklern genauer unter die Lupe zu nehmen und auch die rechtliche Situation bei ihrer Einschaltung zu beleuchten.
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Makler bei Mietwohnungen?
Befinden sich einige Deiner Mietimmobilien an anderen Orten? Oder hast Du kaum Zeit, Dich um Interessentenauswahl, Besichtigungstermine & Co. zu kümmern?
Dann wirst Du vermutlich einen Makler einschalten, um Dein Objekt an den Mann oder die Frau zu bekommen. Die fällige Provision musst Du allerdings selbst bezahlen, seit 2015 kannst Du sie nicht mehr auf den Mieter abwälzen. Verantwortlich dafür ist das sogenannte Bestellerprinzip, nachdem immer der Auftraggeber bezahlt.
Für die Höhe dieser Provision gibt es keine Vorgaben, Du musst sie mit dem jeweiligen Makler selbst aushandeln. Fällig wird sie, wenn sie ordnungsgemäß in einem schriftlichen Maklervertrag Erwähnung findet, der Makler aktiv vermittelt und es schließlich zum Abschluss des Mietvertrages kommt.
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Makler im Mieterauftrag
Angesichts der großen Wohnungsnot beauftragen auch viele Mietinteressenten einen Makler, der ihnen zur neuen Wohnung verhelfen soll. Vermietest Du eines Deiner Objekte auf diese Weise, geht die Provision natürlich nicht zu Deinen Lasten, denn auch hier gilt das Bestellerprinzip. In diesen Fällen zahlt der Mieter.
Für ihn ist die Lage einfach:
Er zahlt höchstens zwei Monatsnettomieten plus Mehrwertsteuer, bei Staffelmietverträgen gilt das erste Jahr.
Tritt der unwahrscheinliche Fall ein, dass Du und Dein Mieter den gleichen Makler beauftragt haben, musst leider Du bezahlen.
Im Regelfall brauchst Du jedoch keine Angst vor eventuellen Zahlungen zu haben, wenn ein Makler im Mieterauftrag beteiligt ist.
Der Maklervertrag
Die Grundlage für die Zusammenarbeit mit einem Makler bildet immer der Maklervertrag, etwa wenn Du eine Wohnung vermieten möchtest. Dabei solltest Du auf Klauseln achten, die Deinen Interessen entsprechen. In der Praxis spielen drei verschiedene Vertragstypen die Hauptrollen:
- Einfacher Maklervertrag
Kommt zustande, wenn nichts von den gesetzlichen Regeln Abweichendes vereinbart wurde. Verpflichtet den Makler nur, Deine Interessen zu wahren, aber nicht zu irgendeiner Leistung. Es entsteht lediglich ein Treueverhältnis zwischen den beiden Parteien und Du darfst noch weitere Makler beauftragen. Kommt es im Anschluss zu einer erfolgreichen Vermittlung, musst Du die anderen Makler informieren. Sonst entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz. - Makler-Alleinauftrag
Der Alleinauftrag muss im Vertrag explizit vereinbart werden und meist kommen diverse Pflichten des Maklers dazu. Im Gegenzug darfst Du die Immobilie zwar selbst verkaufen, aber keinen anderen Makler einschalten. - Qualifizierter Makler-Alleinauftrag
Auch diese Regeln müssen individuell zwischen Dir und Makler schriftlich vereinbart werden. Ein qualifizierter Alleinauftrag schließt aus, dass Du Dein Objekt ohne Einschaltung des Maklers verkaufen darfst.
Ein Zahlungsanspruch entsteht nur dann, wenn der Makler nachweisbar seine Aufgaben erfüllt hat. Dazu muss seine Tätigkeit kausal für den Abschluss sein. Ganz wichtig: Ein Handschlag reicht nicht aus, ohne Vertrag ist keine Provision fällig. Bei einem einfachen Maklervertrag darfst Du also durchaus selbst tätig werden. Dabei hilft Dir immocloud. Du kannst Deine Objekte einfach online einstellen, die Schnittstelle Immobilienscout24 ist vorhanden.
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Aufklärungspflichten des Maklers
Ist ein ordnungsgemäßer Vertrag zustande gekommen, umfasst er in der Regel diverse Aufgaben und Pflichten des Maklers.
Die meisten Streitfälle entstehen jedoch aus einem anderen Grund: Kunden fühlen sich nicht richtig informiert und verweigern deshalb zum Beispiel Zahlungen. Allerdings bestehen viele Aufklärungspflichten erst infolge einer konkreten Nachfrage. So verpflichtet die Rechtsprechung Makler nur zur ungefragten Offenlegung solcher Tatsachen, die für die Entscheidung des Kunden wesentlich sind.
Dazu wurden in den letzten Jahren etwa vorliegende Gutachten mit zahlreichen Mängeln oder ein umfassender Reparaturbedarf am Dach gezählt. Was nicht wesentlich ist, muss er daher nicht ungefragt offenlegen. Bei Zweifeln solltest Du daher immer konkret fragen, denn dann muss der Makler vollständig und richtig antworten – er darf zum Beispiel Mängel nicht bagatellisieren.
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Der Makler weiß nicht alles
Kaufst Du ein Objekt von einer dritten Partei und ist ein Makler eingeschaltet, erhältst Du damit nicht unbedingt neutrale und wahrheitsgemäße Angaben. Denn in der Regel haben Makler keine Untersuchungs- und Erkundigungspflicht. Sie dürfen also die Informationen des Verkäufers ungeprüft in ihr Exposé übernehmen und müssen nicht kontrollieren, ob sie zutreffen.
Diverse Gerichtsurteile haben bestätigt, dass keine Verpflichtung existiert, die Richtigkeit der Informationen des Verkäufers zu kontrollieren.
Immobilienmakler dürfen den Verkäuferangaben vertrauen und diese so weitergeben, wie sie sind. Ausnahmen existieren nur, wenn der Makler weiß, dass die Informationen falsch sind oder er zumindest starke Zweifel hegt. Auch wenn er Informationen als seine eigenen ausgibt oder die Angaben des Verkäufers verfälscht, existiert ein Anspruch auf Schadenersatz – die Beweislast liegt allerdings beim Käufer.
Die Maklercourtage
Bei einer erfolgreichen Vermittlung und einer guten Leistung des Maklers wirst Du die fällige Provision (auch Courtage genannt) sicher gerne bezahlen. Bei einem Immobilienkauf liegt diese in Deutschland zwischen zirka 3 und 7 Prozent, in den meisten Bundesländern bei durchschnittlich 3,57 Prozent vom Kaufpreis. Seit Dezember 2020 gilt zudem, dass der Verkäufer mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen muss. Die gesetzliche Grundlage kennt jedoch einige Unterschiede und Ausnahmen, deshalb solltest Du Zweifelsfall genauer hinschauen und fachkundigen Rat einholen. Bei der Vermietung per Makler darfst Du dessen Gebühren immerhin von den Mieteinnahmen steuerlich absetzen.
