Mit einer Abmahnung des Mieters weist der Vermieter auf Vertragsverstöße hin. Diese Abmahnung kann Konflikte frühzeitig lösen. Sie ist in vielen Fällen aber auch Voraussetzung für eine spätere Kündigung. Doch wann ist eine Abmahnung des Mieters nötig? Und worauf solltest du als Vermieter achten? Hier erfährst du mehr.
Wozu dient die Abmahnung des Mieters
Die Abmahnung des Mieters ist eine formelle Rüge des Vermieters. Er weist darin auf einen Vertragsverstoß hin und fordert den Mieter zur Unterlassung oder Korrektur innerhalb einer gesetzten Frist auf.
- Als offizielle Erklärung dokumentiert die Abmahnung, dass der Mieter auf ein Fehlverhalten hingewiesen wurde.
- Die Abmahnung ist darauf ausgerichtet, weitere Verstöße zu vermeiden und ein vertragsgemäßes Mietverhältnis wiederherzustellen.
- In vielen Fällen ist eine Kündigung nur dann möglich, wenn der Mieter vorher abgemahnt wurde.
Verstöße gegen die vertraglichen Pflichten. Wann solltest du einen Mieter abmahnen?
Der Anlass für eine Abmahnung des Mieters ist das so genannte “Vertragliche Fehlverhalten”. Dies bedeutet: Der Mieter erfüllt seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht und der Vermieter weist ihn offiziell darauf hin. Vertragliches Fehlverhalten kann viele Ursachen haben:
Mietrückstände
„Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten“ (§ 535 Abs. 2 BGB). Das ist die im Gesetz geregelte Hauptpflicht des Mieters. Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete mehr als einmal in Verzug, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen.
Einfache & smarte Mieterkommunikation
Versende Zahlungserinnerung und Schreiben auf Basis von Textvorlagen an Deine Mieter.
Lärmbelästigung
Laute Musik, späte Partys oder laute Haustiere – Lärmbelästigung tritt in vielen Formen auf. Lärm ist in der Regel ein Verstoß gegen die Hausordnung und beeinträchtigt das Wohnumfeld. Wenn der Mieter wiederholt durch Ruhestörungen auffällt, ist eine Abmahnung gerechtfertigt.
Schäden an der Mietsache
Beschädigungen an der Wohnung oder den darin befindlichen Einrichtungen, die durch den Mieter verursacht wurden, müssen behoben werden. Tut der Mieter dies nicht, kann der Vermieter ihn abmahnen. Besonders in diesen Fällen ist es wichtig, dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens zu setzen.
Unerlaubte Untervermietung
Nach § 540 BGB darf der Mieter die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten – es sei denn, er macht ein berechtigtes Interesse geltend (§ 553 BGB). Häufig ist bereits im Mietvertrag eine Untervermietung ausdrücklich ausgeschlossen.
Verstöße gegen die Hausordnung
Auch Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen eine Abmahnung. Sie stellen einen Vertragsverstoß dar, wenn im Mietvertrag auf die Hausordnung verwiesen wird. Verstöße gegen die Hausordnung können zum Beispiel Rauchen im Treppenhaus, das Abstellen von Fahrrädern im Hausflur oder eine falsche Abfallentsorgung sein.
Wie sprichst du eine Mieterabmahnung aus?
Wenn der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt, kann er zunächst mündlich oder in einem informellen Schreiben darauf hingewiesen werden. Das ist zwar keine Pflicht, kann jedoch dazu beitragen, das Problem pragmatisch zu lösen und ein gutes Mietverhältnis aufrechtzuerhalten. Zeigt sich der Mieter aber uneinsichtig, solltest du ihn abmahnen. Was ist dabei wichtig?
- Schriftform. Eine mündliche Abmahnung ist zwar wirksam, sie ist aber schwerer zu beweisen.
- Bezeichne den Verstoß so konkret wie möglich.
- Setze eine angemessene Frist zur Beseitigung des Verstoßes.
- Weise auf die Konsequenzen bei Nichtbeachtung hin. Beispiel: „Bei ausbleibender Reaktion behalte ich mir vor, rechtliche Schritte einzuleiten.“
- Vergiss nicht deine Unterschrift.
immocloud-Tipp:
Formuliere die Abmahnung klar und sachlich. Vermeide emotionale oder wertende Ausdrücke. Denn nur eine objektive Formulierung vermeidet Missverständnisse und sorgt für den rechtlichen Bestand einer Abmahnung.
Einfache & smarte Mieterkommunikation
Versende Zahlungserinnerung und Schreiben auf Basis von Textvorlagen an Deine Mieter.
Weitere Infos rund um die Mieter-Abmahnung
Eine Abmahnung ist ein wichtiges Instrument, um auf Vertragsverstöße des Mieters hinzuweisen und spätere Kündigungen vorzubereiten. Hier findest du noch weitere wichtige Aspekte, die dir helfen, Fehler zu vermeiden:
Fristlose Kündigung ohne Abmahnung?
Bei besonders schwerwiegenden Verstößen ist es für den Vermieter oft unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dann ist eine Abmahnung nicht nötig und du kannst deinem Mieter fristlos kündigen. Solche schwerwiegenden Verstöße sind zum Beispiel:
- Der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug.
- Erhebliche Schäden an der Mietsache, die auf ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sind.
- Der Mieter nutzt die Wohnung für kriminelle Zwecke (Drogenhandel, illegales Glücksspiel, Hehlerei und Ähnliches).
- Gravierende Lärmbelästigungen, die den Hausfrieden nachhaltig stören.
- Gewalttätigkeiten des Mieters.
Wann ist eine Abmahnung nicht nötig?
Bei geringfügigen oder unbedeutenden Verstößen solltest du keine Abmahnung schreiben, sondern den Mieter freundlich auffordern, den Mangel zu beseitigen oder das Fehlverhalten einzustellen. Bei kurzen Ruhestörungen oder leichten Beschädigungen der Mietsache ist dies meist vollkommen ausreichend.
Ist eine Abmahnung per E-Mail möglich?
Grundsätzlich gibt es für die Abmahnung keine Formvorschriften. Sie kann daher auch mündlich, telefonisch oder per E-Mail ausgesprochen werden. Allerdings kann es bei einer E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur zu Beweisschwierigkeiten kommen. Daher empfiehlt sich eine Abmahnung per Einschreiben.
Abmahnungsrecht des Mieters
Der Mieter kann der Abmahnung widersprechen, wenn er sie für unbegründet hält. Eine spezielle Klage gegen eine Abmahnung kennt die deutsche Rechtsordnung nicht. In der Regel wird die Abmahnung vor Gericht erst dann relevant, wenn der Mieter gegen eine Kündigung klagt.
Kann auch der Mieter eine Abmahnung aussprechen?
Abmahnungen sind auch durch den Mieter möglich. In der Regel reicht es aber aus, dass der Mieter den Vermieter auffordert, einen Mangel zu beseitigen. Tut der Vermieter dies nicht, kann der Mieter die Miete mindern. Das Vorliegen eines Mangels reicht dann für die Mietminderung aus. Eine formelle Abmahnung hat für den Mieter aber Beweisvorteile.
Unsere Zusammenfassung
Für Vermieter ist die Abmahnung ein wichtiges Instrument, um gegen Vertragsverstöße des Mieters vorzugehen. Darüber hinaus dient sie als Voraussetzung für eine Kündigung. Eine Abmahnung des Mieters sollte klar, sachlich und objektiv formuliert sein. Um Fehler zu vermeiden, die eine spätere Kündigung unwirksam machen könnten, kannst du einen Expertenrat einholen. Dann bist du auf der sicheren Seite.
Bist Du bereit, Deine Immobilien digital zu verwalten?
Teste immocloud jetzt 45 Tage kostenlos & unverbindlich oder buche Deinen Webinar Termin. Für die Anmeldung müssen keine Zahlungsdaten hinterlegt werden!
Jetzt kostenlos testenWebinar buchen
