Das Wichtigste vorweg:
- Es gibt keine speziellen Regeln für WGs im Mietrecht, es handelt sich um „normale“ Mieter.
- Eine Wohngemeinschaft kann eine gute Zielgruppe für Deine Wohnung sein.
- Die Zahlungsmoral von WGs ist nicht schlechter als diejenige anderer Mietergruppen.
- Medienberichte über Lärm und anderen Ärger treffen in der Praxis nur selten zu.
- Es kommt auf die richtige Ausgestaltung von Mietverträgen und Nebenkostenabrechnung an.
- WG-Mietverträge mit allen Bewohnern als Hauptmieter bringen Vorteile.
- Die Nebenkosten kannst Du per Vorauszahlung oder Pauschale abrechnen.
Vor allem in den Großstädten ist die Wohngemeinschaft eine ausgesprochen beliebte Wohnform. Sie vereint die Vorteile einer eigenen Wohnung mit denen einer Gemeinschaft und spart zudem noch Geld im Vergleich zu einer Singlewohnung. Zwar teilen sich meist junge Leute und hier vor allem Studenten eine Bleibe, doch auch in reiferen Jahren träumen viele Menschen von einem gemeinschaftlichen Wohnerlebnis. In den letzten Jahren erscheinen immer wieder generationenübergreifende oder inklusive Projekte in der medialen Berichterstattung – und durchaus auch in ländlichen Regionen. Dieser Artikel erläutert Dir, welche Chancen und Risiken sich als Vermieter mit der Wohnform WG bieten.
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Ganz normale Mieter
Zunächst einmal handelt es sich bei einer WG um eine „ganz normale“ Mietsache. Im deutschen Mietrecht existieren keine Sonderregeln für diese Wohnform, sie unterliegen den gleichen Rahmenbedingungen. Es gelten die auch sonst üblichen Bestimmungen zur Kündigung, zum Mieterschutz, zur Betriebskostenabrechnung und zu anderen Aspekten eines Mietverhältnisses. Nicht ganz normal ist dagegen der Ruf, den WGs in manchen Kreisen der Bevölkerung noch immer haben. Denn oft werden WGs mit wilden Partys und Lärm gleichgesetzt. Die praktischen Erfahrungen zeigen jedoch, dass derartige Fälle die Ausnahme darstellen – die auch bei allen anderen Mietergruppen immer wieder vorkommen. Ähnlich sieht es bei der Befürchtung aus, WG- Mieter würden ständig wechseln. Denn gerade in Großstädten sind Mietdauern von wenigen Jahren durchaus normal, ein neuer Job oder familiäre Veränderungen erzwingen auch sonst immer wieder Wohnungswechsel.
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Kündigung einer WG
Grundsätzlich gelten für WGs die bekannten Rahmenbedingungen für Kündigungen. Es sind also Fristen zu beachten und Du musst über einen triftigen Grund für diese Kündigung verfügen – etwa Eigenbedarf. Sind alle Bewohner Hauptmieter, kannst nicht einen Mieter separat kündigen. Bei Untermietverträgen ist der Hauptmieter dafür zuständig, die geltenden Regeln bei seinen Mitbewohnern durchzusetzen. Achtung: Es gelten abweichende Regeln für die kurzfristige Untervermietung eines möblierten Zimmers, hier darf der Hauptmieter bis zum 15. des Monats kündigen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzt Du, wenn Deine Rechte erheblich verletzt werden. Eine fristlose Kündigung ist zum Beispiel möglich:
- Bei vorsätzlicher oder fahrlässiger, erheblicher Beschädigung der Mietsache.
- Der Untervermietung ohne Deine Erlaubnis.
- Dem Ausfall der Mietzahlungen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten.
- Bei fortgesetzten, unsozialem Verhalten trotz mehrerer Ermahnungen.
Vorsicht bei der Gestaltung der Mietverträge
Der wichtigste Faktor für eine problemlose Vermietung an eine WG heißt Mietvertrag. Denn es existieren verschiedene Optionen, die jeweils ganz eigene Vor- und Nachteile aufweisen. Die drei häufigsten Vertragstypen sind:
- Es gibt einen Hauptmieter und die anderen Bewohner sind lediglich Untermieter.
Diese Variante bereitet aus Vermietersicht den geringsten Aufwand. Hier vereinbarst Du einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter und dieser haftet gesamtschuldnerisch Dir gegenüber. Er ist dafür zuständig, überlässt es diesem wiederum, entsprechende Untermietverträge abzuschließen. Du gibst die Kontrolle über die Auswahl seiner Mitbewohner ab, wenn ein entsprechender Passus im Mietvertrag steht. Allerdings kannst im Schadenfall Du die Untermieter nicht belangen. - Jeder Bewohner ist ein eigenständiger Mieter seiner jeweiligen Räumlichkeiten.
Hierbei schließt Du mit jedem Mieter einen eigenen Mietvertrag ab, der beispielsweise die Nutzung eines Zimmers und anteilig der Gemeinschaftsräume regelt. Hierbei haftet jeder Mieter für seine Mietsache einzeln. Allerdings bist Du dann stets für Übergabe und Abnahme zuständig, wenn ein Mieterwechsel erfolgt. - Alle Mieter sind gleichberechtigte Hauptmieter im gleichen Mietvertrag.
Es gibt nur einen Mietvertrag, in dem alle Bewohner aufgeführt werden. Der große Vorteil: Alle Mieter haften gesamtschuldnerisch und Du kannst Rückstände des Einen auch bei allen anderen Mietern eintreiben. Zudem musst Du nur eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Allerdings ist diese Konstruktion ziemlich unflexibel, weil sämtliche Mieter Veränderungen im Mietvertrag zustimmen müssen – etwa beim Einzug eines neuen Mitbewohners.
Aufgrund der finanziellen Sicherheit bei gleichberechtigten Hauptmietern findet diese Konstruktion die weiteste Verbreitung. Du als Vermieter hast zwar mehr Aufwand, das Ausfallrisiko ist jedoch extrem gering. Noch ein wichtiger Punkt: Die Erfahrung zeigt, dass die WG stets intern regeln sollte, wie Neben-, Strom-, Telefon- und Internetkosten aufgeteilt werden. Doch egal, welche Variante Du wählst: Die WG-Vermietung kannst Du in immocloud ganz einfach abbilden. Es ist kein Problem, mehrere Mietverträge und Kontakte zu managen sowie die erforderlichen Nebenkostenabrechnungen mit den einzelnen Bewohnern durchzuführen.
immocloud-Tipp:
Wichtige Vertragsbestandteile
In Mietverträgen mit mehreren Hauptmietern solltest Du eine Klausel aufnehmen, die den Auszug eines Hauptmieters regelt und auch die Rechte und Pflichten bei der Suche nach einem Nachfolger. Wichtig: Du solltest Dich nicht verpflichten, Entscheidungen der anderen Hauptmieter zu akzeptieren. Bei Konstruktionen mit Untermietern solltest Du unbedingt die Anzahl der erlaubten Bewohner festlegen, einen möglichen Übergang des Hauptmietvertrages auf einen Untermieter und auch das Prozedere bei Kündigung des Hauptmieters. Erhält jeder WG-Mieter einen separaten Mietvertrag, solltest Du besonderes Augenmerk auf die Verteilung der Nebenkosten richten. Meist verfügen die Räume über unterschiedliche Größen, so dass ein gerechter Schlüssel sinnvoll ist.
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