Das Wichtigste vorweg:
- Alle Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht.
- Es existieren keine gesonderten Freibeträge außer bei kurzfristigen Vermietungen.
- Als Einkünfte zählen alle Zahlungen Deines Mieters, auch die Nebenkosten.
- Steuermindernd wirken Werbungskosten, Kreditzinsen und die Abschreibung.
- Lässt Deine Vermietung keine Gewinnerzielungsabsicht erkennen, darfst Du auch die Kosten nicht ansetzen.
- Kurzfristige Vermietungen sind umsatzsteuerpflichtig.
- Die Angaben für Deine Immobilie gehören in die Anlage V der Steuerklärung.
- Mit immocloud erledigst Du Steuersachen kinderleicht.
Bei Mieteinnahmen gilt, was auch auf alle anderen Einkunftsarten zutrifft: Sie sind ein Fall für den Fiskus. Egal an wen Du vermietest, wie hoch Deine Einnahmen ausfallen oder um welche Vermietungsform es sich handelt, grundsätzlich unterliegen diese Einkünfte der Steuer. Interessant wird es jedoch, wenn Ausnahmen gelten, wenn Du steuermindernde Faktoren geltend machen kannst oder wo sich Verrechnungspotenziale ergeben. So kommt es manchmal zu der sehr angenehmen Situation, dass Du zwar Gewinn machst mit Deinem Objekt, die steuerliche Rechnung jedoch einen Verlust ausweist. Dieser Artikel zeigt Dir, was in Deine Einkommensteuererklärung hinein gehört, welche Gestaltungsspielräume vorhanden sind und wie Du Steuern sparen kannst.
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Wie sich Deine Einkünfte zusammensetzen
Grundlage für die steuerliche Einstufung bildet das Einkommensteuergesetz, nach Paragraph 21 unterliegen die durch Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielten Einnahmen der Steuerpflicht. Dabei zählt nicht, um welches Objekt es sich handelt. Steuern werden fällig auf reguläre Mieteinnahmen durch Wohnungen oder Häuser sowie auf Einkünfte durch Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Eine wichtige Grenze bei kurzfristiger Vermietung: Nimmst Du höchstens 520 Euro pro Jahr ein, musst Du diese Einnahmen nicht angeben. Darüber hinaus existieren keine gesonderten Freibeträge, Dir steht lediglich der allgemeine Grundfreibetrag zu, der allerdings alle Einnahmen aus allen Einkunftsarten umfasst. Zu den reinen Mieteinnahmen rechnet der Fiskus außerdem die anderen Zahlungen Deiner Mieter, also auch die durch Dich abgerechneten Nebenkosten. Zusammen ergeben sie die steuerpflichtigen Einkünfte.
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Ohne Gewinnerzielungsabsicht keine anrechenbaren Kosten
Das Prinzip der Steuern ist eigentlich ganz einfach: Man nimmt die Einnahmen und zieht die Kosten ab, heraus kommen ein Gewinn und damit die zu versteuernden Einkünfte. Diese Logik heißt jedoch auch, dass der Fiskus ohne eine Gewinnerzielungsabsicht keine Kosten akzeptiert. Wenn Du beispielsweise zu einem sehr günstigen Preis an Freunde vermietest, kommt Dir gegebenenfalls das Finanzamt bei der Anrechnung Deiner Ausgaben in die Quere. Du musst nachweisen können, dass die Einnahmen Deine Kosten dauerhaft übersteigen. Ist dies nicht der Fall, gilt Deine Vermietung als Liebhaberei und Du kannst weder Kosten noch Verluste steuerlich geltend machen.
Welche Kosten Du ansetzen kannst
Wie es für die anderen Steuerarten gilt, darfst Du auch bei Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten als steuermindernd geltend machen. Hierzu zählen alle Ausgaben, die Du tätigen musst, um Mieteinnahmen zu erzielen. Das beginnt bereits vor Mietbeginn mit den Maklerkosten, geht über die Renovierungsmaßnahmen bis hin zu Ausgaben für Hausmeister oder ähnliche Dienstleister. Natürlich gehören auch die durch Dich abgerechneten Nebenkosten dazu. Wichtig: Du solltest auch geringe Ausgaben geltend machen, denke etwa an Deine Fahrtkosten zum Mietobjekt, Fachliteratur, Softwarekosten wie diejenigen für immocloud oder eine etwaige Reinigung vor dem Besichtigungstermin. Dazu kommen zwei weitere Kostenarten, die steuermindernd wirken: Zu nennen sind erstens die Abschreibungen, sie betragen normalerweise 2 und bei älteren Immobilien 2,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr. Höhere Abschreibungssätze gelten bei denkmalgeschützten Gebäuden. Zweitens darfst Du die Zinszahlungen für Dein(e) Darlehen absetzen.
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Wann Vermieter Umsatzsteuer zahlen müssen
Zwar unterliegen grundsätzlich alle Einkünte mit Absicht der Gewinnerzielung der Umsatzsteuer, für „normale“ Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung macht Paragraph 4 des Umsatzsteuergesetzes jedoch eine Ausnahme. Was einerseits gut klingt, bringt jedoch auch Nachteile mit: Die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen darfst Du nicht als Vorsteuer abziehen. Bei Garagen und Stellplätzen fällt Umsatzsteuer nur dann an, wenn Du sie losgelöst von einem Wohnraum vermietest. Gehören Sie dagegen zu einer Wohnung, entfällt die Umsatzsteuer. Umsatzsteuerpflichtig sind dagegen kurzfristige Mietverträge bis zu 6 Monaten. Dafür musst Du dann auch eine Umsatzsteuererklärung abgeben. Alle mit Umsatzsteuer gebuchten Kosten kannst Du anschließend sehr einfach über immocloud herunterladen.
Was Du in der Anlage V angeben musst
Dreh- und Angelpunkt in punkto Immobilie ist die Anlage V Deiner Einkommensteuererklärung. Wichtig: Für jede Immobilie ist eine Anlage V erforderlich. Vermietest Du mehrere Wohnungen in einem Haus, reicht eine dafür. Eintragen musst Du Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten – übrigens auch, wenn die Immobilie leer steht. Es kommt darauf an, Einnahmen und Ausgaben dem richtigen Steuerjahr zuzuordnen. Hier gilt das sogenannte Zufluss-/Abfluss-Prinzip, es zählen nur tatsächlich geflossene Geldbeträge. Das heißt beispielsweise auch, dass fällige, aber noch ausstehende Mieten nicht in die Steuerklärung gehören. Die Abgabefrist für die Steuererklärung beträgt in der Regel ein Jahr. Allerdings brauchst Du als immocloud-Nutzer keine Angst vor Fristen zu haben, im Berichte Center findest Du die Anlage V und falls nötig auch EÜR. Die vorhandenen Miet- und Objektberichte unterstützen Dich beim Erledigen der Steuer. Ab dem Tarif Investor bietet immocloud sogar Zugriff für den Steuerberater.
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Trickreiche Sonderabschreibung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 gewährt der Fiskus eine zeitlich befristete Sonderabschreibung, wenn Du eine Mietwohnung neu schaffst und diese vermietest. Diese Regelung gilt bis zum 31.12.2026 und soll den Bau von bezahlbarem Wohnraum ankurbeln. Demnach darfst Du in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen. Neben der normalen Abschreibung von 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr gewährt der Staat bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung zusätzlich – allerdings höchstens 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Was gut klingt, erfordert jedoch diverse Voraussetzungen in puncto Mietdauer, Energieeffizienz und andere. Zudem sagen die Bestimmungen, dass Sonderabschreibungen unter bestimmten Bedingungen sogar wieder rückgängig gemacht werden müssen. Hier ist also eine gute Planung erforderlich.
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