Kaum ein Thema hat die Deutschen im Jahr 2023 derart beschäftigt, wie die Planungen und Diskussionen rund um das Heizen. Jetzt sind die Gesetze erlassen und viele Immobilienbesitzer fragen sich, wie sie die neuen Rahmenbedingungen optimal nutzen können.
Es war ein ziemliches Hickhack und immer wieder wurde nachgebessert und verschoben – doch in vielen Elementen konnte sich die Bundesregierung beim Umbau der gesetzlichen Rahmenbedingungen für Heizen und Klimaschutz im Immobilienbereich durchsetzen. Einiges davon fand in letzter Sekunde Zustimmung, so dass die vorgeschriebene Veröffentlichung im Bundesanzeiger teilweise erst am 29.12.2023 erfolgte. Ein Kernelement der neuen Regeln ist die Förderung eines Austauschs fossiler Heizungen gegen solche mit klimafreundlichen Energiequellen. Immobilienbesitzern soll damit geholfen werden, die Investitionen bei energetischen Sanierungen und Reparaturen umsetzen zu können. Welche Möglichkeiten existieren und wie Du davon profitieren kannst, zeigt dieser Artikel.
Mietverwaltung mit immocloud
Einfaches Objekt- und Mietmanagement in einer Software.
Direkte Zuschüsse für den Heizungstausch
Den Hintergrund der neuen Förderrichtlinien bilden die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und mit ihr die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM). Dieses Regelwerk sieht Zuschüsse zu den Investitionskosten von bis zu 70 Prozent vor. Allerdings gilt diese Förderhöhe nur für selbst nutzende Eigentümer. Als Vermieter bekommst Du maximal 30 Prozent erstattet. Auch die immer wieder in der Presse genannten Einkommens- und Klimageschwindigkeits-Boni sind nur für Selbstnutzer verfügbar. Zudem wurden die nötigen Strukturen für die Förderung noch nicht vollständig umgesetzt. So sollen die Förderanträge für den Heizungstausch wahrscheinlich erst ab Februar bei der KfW-Bank gestellt werden können. Immerhin hier wurde es übersichtlicher, die Verantwortung für die Heizungsförderung wandert komplett zur KfW. Bislang war teilweise das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig.
immocloud-Tipp:
65 Prozent erneuerbare Energien gilt nicht überall
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmt, dass neu installierte (und förderfähige) Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Regelung gilt für Neubauten in einem Neubaugebiet bereits ab 2024, außerhalb dieser Gebiete muss diese Schwelle ab 2026 erreicht werden. Für Bestandsimmobilien wurden Übergangsfristen eingeführt, der Zwang zum schnellen Heizungstausch ist vom Tisch. So dürfen bestehende Gas- oder Ölheizungen weiterhin repariert werden und ihr Betrieb ist nach derzeitigem Stand bis Ende 2044 gestattet. Selbst für den Austausch gelten Übergangsfristen, bei Gasetagenheizungen liegen diese bei bis zu 13 Jahren. Auch wenn Du in den kommenden Jahren die Heizung im Bestand austauschen musst, bleibt Dir also Wahlfreiheit.
Du darfst weiterhin selbst über Deine Heizung entscheiden
Selbst wenn Du von der 65-Prozent-Grenze betroffen bist, darfst Du als Immobilieneigentümer selbst entscheiden, wie Du den vorgeschriebenen Anteil erneuerbarer Energien beim Heizen erreichst. Es muss also keine Wärmepumpe sein, genauso möglich sind Solarthermie-Anlagen, Fernwärme, Stromheizungen und in Bestandsgebäuden sogar Ölheizungen, wenn sie zu 65 Prozent mit erneuerbaren Brennstoffen betrieben werden. Selbst neue Gasgeräte darfst Du einbauen, sofern sich diese auf den Betrieb mit Biogas oder Wasserstoff umstellen lassen. Ebenfalls gestattet sind Hybridvarianten. Du kannst also beispielsweise im Winter bei geringer Sonnenintensität mit Gas heizen und im Rest des Jahres mit Solarthermie. 100 Prozent erneuerbar von März bis Oktober und 80 Prozent fossil im Winter kann also durchaus eine Lösung sein, sofern Du die genannten 65 Prozent im Jahresmittel einhältst. Allerdings – auch das steht im GEG – musst Du Dich vorab beraten lassen, wenn Du eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen lassen willst. Bis zu 80 Prozent dieser Beratungskosten sind förderfähig.
Verwalte Deine Immobilien digital
Teste immocloud 45 Tage kostenlos und überzeuge Dich selbst von den vielen Vorteilen.
immocloud-Tipp:
Förderantrag künftig nach Vertragsabschluss
Wer eine neue (energieeffiziente) Heizung fördern lassen will, muss diese Maßnahme nach wie vor beantragen. Allerdings darfst Du diesen Antrag seit Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen erst stellen, nachdem Du einen Vertrag mit einem Anbieter wie etwa Deinem SHK-Betrieb geschlossen hast. In diesem Vertrag muss festgehalten werden, welche Maßnahme zu welchen Kosten Du umsetzen willst und wann die Umsetzung voraussichtlich erfolgen soll. Ebenfalls muss ein Passus enthalten sein, wonach die tatsächliche Erteilung des Auftrags an die Bewilligung der Förderung geknüpft ist. Dein Partnerbetrieb muss die Maßnahmen innerhalb des Bewilligungszeitraums umsetzen, dieser beträgt nun 36 Monate und kann nicht verlängert werden.
Was Du auf die Mieter umlegen darfst
Viel Kritik haben die neuen Regeln aufgrund der hohen Kosten von Wärmepumpe und Co. auf sich gezogen – vor allem auch im Hinblick auf eine mögliche Abwälzung zulasten der Mieter. Laut BGB durftest Du bisher maximal 8 Prozent der Kosten für die wohnungsbezogenen Modernisierungsmaßnahmen in Form einer Mieterhöhung weitergeben. Die GEG-Novelle erhöht diese Grenze nun auf 10 Prozent, allerdings existiert eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter und Du musst die erhaltenen Fördergelder von Deinen anzurechnenden Kosten abziehen. Ebenso ist auch hier eine Beratung im Vorfeld Pflicht. Eine weitere Einschränkung betrifft die Wärmepumpe: Hier darfst Du die Miete nur dann in voller Höhe heraufsetzen, wenn Du ein besonders effizientes Modell einbaust – die sogenannte Jahresarbeitszahl muss über 2,5 liegen. Achtung: Wenn Du mit Index- oder Staffelmietverträgen arbeitest, darfst Du keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Umlage- und nicht umlagefähige Kosten kannst Du ganz einfach über immocloud buchen, so dass Buchhaltung und Abrechnung stets korrekt und auf neustem Stand sind.
