Dein Mieter zahlt keine Miete? Was ist in diesem Falle zu tun? Überall steigen die Preise und viele Haushalte befinden sich am finanziellen Limit. Da kann es schon mal vorkommen, dass die Kontodeckung nicht ausreicht, um die Mietzahlung für zu leisten. In diesem Falle kannst Du als Vermieter dem Mieter eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug der Miete senden und sogar weitere Schritte einleiten. Wie Du richtig, konsequent und der Situation angemessen handelst und welche Rechte und Pflichten Du hast, erklärt der folgende Ratgeber.
Dein Mieter zahlt nicht? Es gibt klare Regelungen!
Zunächst einmal gilt wie immer im Mietrecht, dass Du Dich mit einer Abmahnung wegen Mietrückstand exakt auf dem Boden der geltenden Regelungen bewegen solltest. Diese enthalten klare Vorgaben und Rahmenbedingungen. Darüber hinaus enthalten die meisten Mietverträge entsprechende Klauseln.
Demnach ist die Miete in der Regel am dritten Werktag eines Monats fällig. Die Sache wird zudem einfach, weil Mietverträge Urkunden sind. Auch ohne Mahnungen oder sonstige Forderungen hast Du als Vermieter generell den Anspruch auf pünktliche und vollständige Mietzahlungen. Bleiben diese aus, solltest Du auf Basis der individuellen Situation konsequent handeln und die passenden Schritte wählen. So geht es mit einer Abmahnung wegen Mietrückstand los.
In der Praxis richten sich diese größtenteils nach dem Verhalten des Mieters und nach der örtlichen Situation auf dem Mietmarkt. Konkret: Ist der Mieter ohnehin schwierig und Du findest problemlos Nachmieter, solltest Du Dein Recht auf eine Kündigung schnell wahrnehmen.
immocloud-Tipp:
Du darfst bei ausbleibender Miete schnell kündigen
Auch wenn das deutsche Mietrecht sehr mieterfreundlich gestaltet ist und Kündigungen selten durchsetzbar sind: Ausbleibende Mietzahlungen begründen ein Kündigungsrecht des Vermieters, wenn Abmahnungen und Geduld nicht mehr ausreichen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gestattet in diesen Situationen sogar eine fristlose Kündigung wegen der ausbleibenden Zahlung. Du musst lediglich bestimmte Fristen beachten. So sind Kündigungen rechtmäßig,
- wenn die Monatsmiete oder über die Hälfte davon für zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleiben oder,
- wenn der Mietausfall in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Bei ausbleibenden Zahlungen musst Du daher keine zwei vollen Monate mit der fristlosen Kündigung warten. Sobald eine Monatsmiete nicht oder nur zu einem kleinen Teil gezahlt wurde und auch am nächsten Zahlungstermin keine Miete eingeht, existiert ein hinreichender Kündigungsgrund für das Mietverhältnis. In der Praxis beträgt der Zeitraum bis zur gesetzlich möglichen Kündigung daher meist einen Monat und einen Tag.
Mieter bei Mietrückstand fristlos kündigen, oder nicht? Mach es vom Einzelfall abhängig!
Deine gesetzlichen Möglichkeiten bei Verzug der Mietzahlungen sind also klar und durchaus vermieterfreundlich. Ob Du sie tatsächlich in dieser Konsequenz anwendest, solltest Du jedoch individuell entscheiden.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass solche Mieter einen vernünftigen Kompromiss verdienen, die fair bleiben und offen kommunizieren, Dein Eigentum gut behandeln und sich bei Zahlungsproblemen vorher selbständig melden. Denn oft handelt es sich nur um temporäre Störungen – etwa aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit.
Ist das nötige Vertrauen vorhanden, ergibt es in diesen Fällen oft Sinn, die Miete zu stunden und mit dem Mieter zusammen eine vernünftige Übereinkunft zu suchen. Damit ersparst Du Dir viel Ärger und vermeidest die Suche nach einem Nachmieter.
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Es ist als Vermieter sinnvoll, schrittweise vorzugehen
Sollte eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietschulden für Dich nicht die erste Priorität sein, bietet sich ein mehrstufiger Prozess an. Dieser sollte darauf abzielen, eine für beide Seiten praktikable Lösung zu finden.
- Kommunikation: Du solltest den Mieter kontaktieren, um die Situation zu besprechen und herauszufinden, warum sich die Mietzahlungen verzögern. Zusätzlich legst Du eine Zahlungserinnerung mit der Summe des Mietrückstands bei. Manchmal existieren für einen Rückstand legitime Gründe, wie etwa Krankheiten oder unerwartete Umstände. Die entsprechende Kommunikation kannst Du in digitaler Form, per Post oder per App als SMS und WhatsApp direkt aus immocloud erledigen.
- Abmahnung: Falls der Mieter trotz Gespräch nicht zahlt oder die Situation innerhalb einer angemessenen Frist klärt, darfst Du eine schriftliche Abmahnung des Mieters wegen Zahlungsverzug aussprechen. In diesem Fall ist es wichtig, die korrekten Angaben über alle Mieter, die Gründe für die Abmahnung und eine feste Zahlungsfrist aufzunehmen. Zudem sollte die Drohung mit einer Kündigung und die ausstehenden Mietzahlungen enthalten sein.
- Zahlungsvereinbarung: Eine Zahlungsvereinbarung kann festlegen, in welcher Höhe und zu welchen Daten die ausstehenden Zahlungen und Mietrückstände in Raten beglichen werden können, ohne dass rechtliche Schritte erforderlich sind. Die Zahlungserinnerung kannst Du übrigens per immocloud verschicken.
- Kündigung: Hilft das alles nichts und alle Schritte inkl. Mahnung waren erfolglos, ist der Zeitpunkt für die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug gekommen. Dabei ist es wichtig, die formellen Vorgaben einzuhalten. So gehören die Namen aller Mieter im Mietvertrag und die exakten Daten der Wohnung in das Schreiben, ebenso der Kündigungstermin und eine stichhaltige Begründung. Meist ist noch der Hinweis sinnvoll, dass zum Abnahmetermin alle Schlüssel und die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden müssen.
Übrigens: Dein Mieter hat eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug und in nächster Instanz eine Kündigung des Mietverhältnisses erhalten, reagiert aber immer noch nicht? Dann kommt es im schlimmsten Falle zu einer Räumungsklage, sollte Dein Mieter nicht freiwillig räumen. Hierfür musst Du als Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Ein Rechtsanwalt im Bereich Mietrecht unterstützt Dich ebenfalls.
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