Alle Jahre wieder beginnt die große Hektik für viele Vermieter: Welche Änderungen müssen schnell umgesetzt werden, wie viel Zeit bleibt dafür und was kostet der Spaß? Auch das Jahr 2024 macht da keine Ausnahme.
So gut wie jedes Jahr treten neue Verordnungen und Gesetze in Kraft, die Vermieter direkt betreffen. In letzter Zeit drehten sich die Nachrichten vor allem um das neue Heizungsgesetz. So ändert sich ab 2024 einiges für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Angesichts der teilweise schrillen Berichterstattung sind viele Immobilienbesitzer verwirrt.
Was gilt denn nun? Doch das Thema Heizen ist nicht der einzige Bereich mit Neuerungen. Auch bei den TV-Kabelgebühren kommen Änderungen auf einige Vermieter zu. Was für Dich gilt, worauf Du achten solltest und welche Stolperfallen lauern, zeigt der folgende Artikel.
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Kein Öl- und Gasheizungsverbot
Ab dem 1. Januar 2024 gelten für Immobilienbesitzer in Deutschland neue Vorschriften, die vor allem die Energieeffizienz von Gebäuden betreffen und damit den Klimaschutz verbessern sollen. Die Änderungen beziehen sich auf die Heizungsanlagen und die Wärmedämmung. Für Dich ganz besonders wichtig ist wahrscheinlich, dass die ursprünglich geplanten Auflagen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) deutlich abgeschwächt wurden. So ist das Verbot neuer Öl- und Gasheizungen ab 2024 vom Tisch.
In Deinen Bestandsgebäuden darfst Du bis auf Weiteres zum Beispiel eine neue Gastherme einbauen – sofern dies sinnvoll ist. Geht also kommendes Jahr Deine Gasheizung kaputt, musst Du nicht auf Wärmepumpe & Co. ausweichen. Viele der anderen Vorgaben greifen zudem erst in den kommenden Jahren. Das Gute: Vorerst hast Du als Vermieter die freie Wahl, welche Heizung Du einbaust.
Zunächst einmal sind Neubauten betroffen
Anders sieht es aus, wenn Du ab 2024 in einem Neubaugebiet baust. In diesen Fällen muss die neue Heizung mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regelung bringt in der Praxis kaum Einschränkungen mit sich, da in Neubauten bereits jetzt schon überwiegend Wärmepumpen zum Einsatz kommen und auch Du vermutlich eine derartige Lösung präferierst – falls Du an einem solchen Ort neu baust.
Außerhalb von Neubaugebieten macht das GEG die 65-Prozentpflicht von einer kommunalen Wärmeplanung abhängig und von einer Entscheidung des jeweiligen Bundeslandes über die Ausweisung von Gebieten zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes. Länder und Kommunen haben dazu bis Mitte 2026 oder 2028 Zeit.
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Regelmäßige Überprüfungen vorgeschrieben
Eine weitere Gesetzesänderung betrifft die Wärmepumpe, die für die Bundesregierung als wichtigste Alternative zu fossilen Heizungen gilt. Ab 2024 ist alle fünf Jahre eine Betriebsprüfung fällig, um die Effizienz zu überprüfen und zu protokollieren. Dafür zuständig sind qualifizierte Fachbetriebe und die Kosten gehen auf Deine Kappe als Eigentümer.
Außerdem kommt bei Häusern mit mehr als sechs Wohnungen ab Oktober 2024 die Pflicht zu einem Heizungscheck. Dieser umfasst 13 genormte Schritte wie etwa eine Optimierung der Anlage, den Austausch von Thermostatventilen oder die Entlüftung der Heizkörper.
Zusätzlich muss ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems stattfinden, bei dem die Durchflussmengen der einzelnen Heizkörper so eingestellt werden, dass die Wärme optimal verteilt wird. Diese Maßnahme soll den Energieverbrauch senken und den Wohnkomfort erhöhen. Der Verstoß gegen diese Vorschriften ist übrigens bußgeldbewehrt.
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Kosten richtig abrechnen
Egal um welche Kosten es geht, Du musst sie irgendwie abrechnen. Dabei stehst Du zunächst einmal vor der Entscheidung, ob Du sie auf die Mieter umlegen darfst oder ob sie auf Deine Kappe gehen. Umlagefähig sind zum Beispiel Wartungs- und viele Handwerkerarbeiten – letztere allerdings nur bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr.
Nicht umlagefähig sind etwa die Erstellung eines Energieausweises und ganz allgemein Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Immocloud macht Dir den Umgang mit diesen Kosten ganz einfach – in der Software sind alle Kostenarten enthalten und Du siehst auf einen Blick, wie Du damit umgehen musst.
Umlage der Kosten auf die Mieter
Bei Standardmietverträgen kannst Du die Kosten für sogenannte Modernisierungsmaßnahmen teilweise auf Deine Mieter umlegen. So darfst Du bei einem Heizungstausch 10 Prozent der Ausgaben für eine neue Wärmepumpe auf Deine Mieter umlegen, allerdings nur 6 Jahre lang höchstens 50 Cent pro Monat und Quadratmeter. Aus Deinen Kosten herausrechnen musst Du zudem die staatlichen Förderungen für den Einbau der neuen Heizung.
Noch eine Einschränkung: die volle Modernisierungsmieterhöhung ist nur dann erlaubt, wenn die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt; das Gerät also sehr effizient arbeitet. Die Mieterhöhung musst Du Deinen Mietern mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen.
Wärmedämmung von Rohren und Systemen
Nicht nur die Heizungen sollen ab 2024 effizienter laufen, im Fokus des Gesetzgebers steht auch die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen. So darf die Oberflächentemperatur der Rohre durchschnittlich nur noch 40 Grad Celsius betragen, damit weniger Wärme verloren geht und die Heizkosten sinken. Freiliegende Rohre sind nicht mehr gestattet. Sie müssen entweder in die Wand eingelassen oder mit einer geeigneten Isolierung versehen werden.
Auch Raumlufttechnik- und Klimakältesysteme sollen so isoliert werden, dass die Oberflächentemperatur um das Rohr herum nur noch zehn Grad Celsius beträgt. Hierbei geht es darum, Kondenswasser- und Schimmelbildung zu verhindern. Selbstverständlich muss die Isolierung den aktuellen Brandschutzanforderungen entsprechen. Diese Regeln gelten allerdings nur bei Einbau, Ersatz und Nachrüstung im Bestand.
Umlagefähigkeit der TV-Kabelgebühren endet
Bislang war es einfach: Du durftest die Gebühr für den Kabelanschluss in Deinem Mietshaus auf alle Mieter umlegen – egal, ob sie einen Fernseher besitzen oder nicht. Ab Juli 2024 endet dieses sogenannte Nebenkostenprivileg fürs TV-Kabel. Die entsprechende Novelle des Telekommunikationsgesetzes stammt zwar von 2021 und viele Vermieter haben bereits reagiert, nun läuft jedoch die Übergangsfrist ab. Falls Du also entsprechende Gebühren abrechnest, musst Du diese ab Juli 2024 aus der Nebenkostenabrechnung entfernen.
Mit immocloud geht das ganz einfach – Du kannst die entsprechenden Positionen einfach an- oder abwählen. Übrigens braucht es deshalb keine neuen Mietverträge, Deine Mieter müssen die Gebühr für das Kabelfernsehen ab dem 1. Juli 2024 einfach nicht mehr bezahlen.
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Glasfaser statt TV-Kabel
Der Grund für die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs fürs TV-Kabel liegt in der immer weiter zurückgehenden Nutzung. Fernsehen, Netflix und Co. per Internetleitung haben das klassische TV durchs Fernsehkabel meist ersetzt. Deshalb solltest Du überlegen – und vielleicht Deine Mieter dazu befragen – ob eine zentrale, schnelle Internetanbindung eine Alternative darstellt. Vielleicht kannst Du mit einem Provider einen günstigen Deal abschließen, der auch Deinen Mietern zugutekommt. Dafür kannst Du erstens ein Bereitstellungsentgelt verlangen, zweitens sind die monatlichen Kosten dafür dann wieder umlagefähig.
