Viele private Vermieter machen Verluste. Sie kaufen zu teuer ein, passen die Mieten zu selten an oder wollen vor allem ihr Geld „in Sicherheit bringen“. Diese Strategie kann jedoch ins Auge gehen. Finanzielle Schieflagen bei Immobilien lassen sich in der Regel vermeiden, deshalb solltest Du vorab genau nachrechnen.
Eine schöne Fassade, ein angesagtes Viertel, nette Mieter – all das trägt zu einem „guten Haus“ bei und zur Zufriedenheit eines Vermieters. Im Zweifel zählen diese Faktoren jedoch nicht. Denn die Qualität einer Immobile bemisst sich letztlich an den Zahlen. Rechnet sie sich nicht und macht vielleicht sogar Verluste, fehlt die Tragfähigkeit – gegen rote Zahlen helfen auch die beste Bausubstanz und die schönste Lage nicht. Nur wenn sich ein Objekt trägt und Gewinne erwirtschaftet, kann es langfristig bestehen. Jeder Immobilienbesitzer oder -Käufer muss daher detailliert kalkulieren. Nur wer seine Zahlen kennt und versteht, erhält langfristig Werte. Dieser Artikel zeigt, auf welche Kennzahlen es ankommt, wie sie zustande kommen und wie sich Optimierungspotenziale identifizieren lassen.
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Bitte vor dem Immobilienkauf rechnen!
Planst Du gerade einen Immobilienkauf? Dann bist Du sicher schon über diverse Angebote von Maklern oder anderen Akteuren gestoßen, die wunderbare Objekte mit Top-Renditeversprechungen im Portfolio haben. Doch Vorsicht! Die im Exposee beschriebenen 4 Prozent sind zwar rechnerisch korrekt, sie kommen aber nicht bei Dir an. Denn fast immer unterschlagen die Anbieter Kaufnebenkosten und Finanzierung. Vermutlich wirst Du jedoch nicht bar bezahlen und sobald Du die erforderlichen Kreditraten mitrechnest, steht ganz schnell ein Minus vor der Rendite. Aus Investment- oder Anlageobjekten werden dann ganz schnell Fässer ohne Boden. Du solltest also vorab die wichtigsten Kennzahlen ausrechnen und wissen, was tatsächlich in Deinem Portemonnaie ankommt.
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Achtung bei Brutto- und Nettokennzahlen
Die Rendite gilt als zentrale Kennzahl für die Bewertung der Rentabilität einer Immobilie. Bei der Betrachtung dieser Zahlen solltest Du jedoch wissen, ob es sich um die Brutto- oder Nettorendite handelt. So berechnet sich zum Beispiel die Bruttomietrendite aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen zu Kaufpreis oder Wert der Immobilie. Die Nettomietrendite berücksichtigt hingegen auch die Betriebs- und Verwaltungskosten. Nur die Nettovariante bezieht die gesamten Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung mit ein und zeigt Dir, was tatsächlich unter dem Strich herauskommt. Du solltest daher immer darauf achten, die aussagekräftigere Kennzahl heranzuziehen, um die Rentabilität Deiner Immobilien zu bewerten.
Die wichtigsten Kennzahlen
Für Dich als Vermieter und Immobilieneigentümer zählt am Ende vor allem die Gesamtrechnung zur Rentabilität eines Objektes. Dabei handelt es sich um ein ausgesprochen komplexes Thema, das sehr viele unterschiedliche Faktoren berücksichtigen muss. Grundsätzlich spielen drei verschiedene Bereiche mit hinein:
- Investition
Dieser Block enthält den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (etwa Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Gebühren) und die Kosten für eventuelle Baumaßnahmen. - Finanzierung
Dazu gehören alle Kredite, die Konditionen (Zins- und Tilgungssätze) und Zusatzkosten (Gebühren oder Abschlusskosten). - Betrieb
Dieser Bereich fasst alle Einnahmen und Kosten des Objektes im laufenden Betrieb zusammen.
Berücksichtigst Du alle Zahlen aus diesen drei Bereichen, kannst Du aussagekräftige Berechnungen zur Rendite und den tatsächlichen Geldströmen anstellen, die beispielsweise auch Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung im operativen Betrieb enthalten. Fehlt Dir diese Übersicht bei Deinen Bestandsobjekten? Dann solltest Du sie schnell nachholen. Sonst wunderst Du Dich auf einmal, dass das Plus auf dem Papier ein Minus auf dem Konto bedeutet. Schließlich zählt am Ende der Cashflow. Was kommt bei Dir an, nach Abzug aller Kosten? Die Antwort auf diese Frage entscheidet über den Erfolg Deines Investments.
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Die Rolle der Steuern bei einer Immobilie
Die beschriebenen Berechnungen bilden nur einen Teil der Wahrheit ab, denn wie immer spricht der Fiskus ein gewichtiges Wörtchen mit. Allerdings kann sich die Steuer sowohl positiv als auch negativ auf Deine Gesamtrechnung auswirken. Und leider ist das Thema ausgesprochen komplex. Es sind unterschiedliche Steuerarten im Spiel, etwa Grunderwerbsteuer, Ertragssteuern und auch die Kosten wirken sich ggf. steuermindernd aus. Je nach Objekt kann ein rechnerisches Minus sogar zu einer Rückerstattung vom Finanzamt führen. Diesen Umstand machen sich viel Anbieter zunutze, die mit vermeintlichen Steuersparmodellen werben. Allerdings bringt es wenig, wenn eine Immobilie Verluste macht und Du damit Steuern sparst. Am Ende steht ein dickes Minus. Zudem rechnen sich steuerliche Verluste nur dann, wenn Du sie gegen eine hohe Steuerlast aus anderen Einnahmen rechnen kannst.
Die Kosten beim Immobilienbesitz
Eine aussagekräftige Berechnung von Rendite, Cashflow, Return on Investment oder anderen KPIs (Key Performance Indicators) hängt vor allem an der Berücksichtigung der diversen Kostenblöcke. Im Gegensatz zu den Einnahmen (hier bleibt meist nur die Miete) musst Du sehr viele unterschiedliche Bereiche und Kategorien berücksichtigen. Dazu kommt: Einige Blöcke kannst Du steuerlich absetzen, andere auf den Mieter umlegen und die Dritten musst Du selbst tragen. Unter anderem folgende Kosten entstehen:
- Grundsteuer
- Frischwasser, Abwasser
- Wartung der Heizung
- Versicherungen (Gebäude, Elementar, etc.)
- Gebäudereinigung
- Gebühren und Abgaben (an die Stadt)
- Straßenreinigung
- Hausmeister
- Gartenpflege, Winterdienst
- Aufzug
- Warmwasserkosten, Heizkosten
- Kontoführungsgebühren
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Anwaltskosten
Die komplexe Berechnung macht immocloud für Dich. Diese und viele weitere Kostenarten fließen in die Gesamtrechnung ein, sodass eine kompakte Finanz- oder Cashflow-Übersicht jederzeit abrufbar ist. Mithilfe unterschiedlicher Filter kannst Du zum Beispiel die Cashflow-Übersicht an Deine Bedürfnisse anpassen. Immocloud präsentiert das Zahlenwerk übersichtlich im Dashboard.
