Das möblierte Zimmer unterm Dach bildet eine feste Größe in vielen alten Klamaukfilmen. Doch möbliert geht auch anders und derartige Objekte können Dein Vermietungsportfolio ergänzen. Vor allem bieten sich attraktive Chancen auf Zusatzertrag.
Mietpreisbremse, veränderte Ansprüche von Mietern oder energetische Vorgaben: derzeit existieren viele Unwägbarkeiten für Vermieter. Es lässt sich kaum abschätzen, wie die wirtschaftliche Situation auf Mieterseite durchschlagen wird und was dieser Wandel für die Wohnungsnachfrage und die Mietzahlungen bedeutet. In solchen Phasen ist es gut, Alternativen in der Hinterhand zu haben und das eigene Vermietungsportfolio strategisch zu durchdenken. Eine wichtige Option bieten möblierte Wohnungen. Sie bedienen ein ganz spezielles Segment auf dem Mietmarkt und eröffnen kalkulatorische Chancen. Was möbliert in diesem Zusammenhang überhaupt bedeutet, für welche Art von Wohnungen und Lagen diese Strategie Erfolg verspricht und was Du grundsätzlich dabei beachten solltest, erläutert dieser Artikel.
Mietverwaltung mit immocloud
Einfaches Objekt- und Mietmanagement in einer Software.
Eine Küche reicht nicht
Viele Wohnungen werden inklusive Küche vermietet – entweder der Mieter übernimmt sie vom Vormieter oder der Vermieter stellt sie. Allerdings spricht man in diesen Fällen noch nicht von möbliert. Es gibt zwar keine gesetzlichen Vorgaben, doch die bisherige Rechtsprechung wertet eine Wohnung erst dann als möbliert, wenn Du mehr als die Hälfte der Ausstattung zur Verfügung stellst, die Dein Mieter für die Haushaltsführung benötigt. Dazu zählen vor allem wesentliche Einrichtungsgegenstände wie etwa:
- Badeinrichtung
- Küche
- Tische und Stühle
- Sofa und Sessel
- Schränke und Kommoden
- Bett
- Regale
- Lampen
- Gardinen
- Teppiche
„Kleinkram“ zählen die diversen Urteile übrigens nicht zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen. Du brauchst daher kein Geschirr, Besteck und anderen Hausrat zu stellen, soll Deine Mietwohnung als möbliert gelten. Die Rechtsprechung zeigt also, dass Du eine Wohnung nicht bis ins letzte Detail ausstatten musst. Außerdem verlangt niemand Designer-Luxusmöbel. Der finanzielle Aufwand für eine Möblierung ist daher durchaus vertretbar – vor allem, wenn man die Gesamtkalkulation betrachtet.
Die Möblierung schlägt sich im Mietpreis nieder
Denn diese Kalkulation enthält nicht nur die für Dich entstehenden Kosten für die Ausstattung, sie umfasst darüber hinaus die höheren Einnahmen einer möblierten Wohnung. Denn selbstverständlich darfst Du einen Möblierungsaufschlag verlangen. Grund dafür ist der höhere Nutzwert für Deine Mieter und die ortsübliche Vergleichsmiete spielt damit nur noch eine untergeordnete Rolle. Obwohl es keine gesetzliche Obergrenze gibt, solltest Du keine Mondpreise aufrufen, die sich am Markt sowieso kaum durchsetzen lassen. In der Praxis haben sich zwei verschiedene Rechenarten durchgesetzt, mit deren Hilfe Du die Höhe des Zuschlags berechnen kannst. Es handelt sich um das Hamburger und das Berliner Modell. Bei ersterem dient die Abschreibung der Möbelstücke zur Berechnung, beim zweiten bestimmt der Möbelzeitwert über den Möbelzuschlag.
Verwalte Deine Immobilien digital
Teste immocloud 45 Tage kostenlos und überzeuge Dich selbst von den vielen Vorteilen.
immocloud-Tipp:
Zuschläge richtig berechnen
Die Berechnung des Zuschlags nach dem Hamburger Modell beruht auf folgender Formel:
Jährlicher Möbelzuschlag = Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung)
Plausibel wird das Ganze mit einem Beispiel. Rechne etwa mit einem Möbelwert von 10.000 Euro, mit Wertverlust und Kapitalverzinsung von jeweils 10 Prozent pro Jahr und der maximal möglichen Abschreibung in Höhe von 15 Prozent. Damit sieht die Rechnung so aus:
Jährlicher Möbelzuschlag = 10.000 x (0,10 + 0,15) = 2.500 Euro, entspricht 208 Euro pro Monat.
Allerdings gilt diese Rechnung nur für das erste Jahr, im zweiten und jedem weiteren Jahr musst Du den Möbelwert aufgrund des Wertverlustes jeweils um 10 Prozent reduzieren. Für Jahr zwei also:
Jährlicher Möbelzuschlag = 9.000 x (0,10 + 0,15) = 2.250 Euro, entspricht 187,50 Euro pro Monat.
Das Berliner Modell rechnet dagegen mit einer linearen Abschreibung über zehn Jahre und einem Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages. Die Formel:
Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2 Prozent
Wir rechnen wieder mit den gleichen Zahlen wie oben:
Monatlicher Möbelzuschlag = 10.000 / 10 x 10 x 0,02 = 200 Euro.
Auch hier musst Du für jedes weitere Jahr neu rechnen, die Anzahl vergangener Jahre verändert sich schließlich. Für Jahr zwei heißt das also:
Monatlicher Möbelzuschlag = 10.000 / 10 x 9 x 0,02 = 180 Euro.
Für Dich als Vermieter bringt das Hamburger Modell also einen höheren Zuschlag.
Übrigens gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, Du darfst allerdings auch hier einen Zuschlag berechnen. Das Gute: Du musst dessen Berechnung nicht offenlegen und es lässt sich in der Praxis kaum überprüfen, ob Du die Mietpreisbremse einhältst.
Vergiss die Steuer nicht!
Selbstverständlich redet auch der Fiskus ein Wörtchen mit bei der Möblierung – und zwar zu Deinen Gunsten! Denn entsprechende Anschaffungen lassen sich geltend machen. So kannst Du jedes Möbelstück bis zu einem Betrag von 800 Euro als Werbungskosten ansetzen und damit noch im selben Jahr von Deinen, zu versteuernden Einkünften abziehen. Beträge über dieser Schwelle musst Du dagegen linear über die angenommene Lebensdauer abschreiben, sie richtet sich nach der jeweils angenommenen Lebensdauer. In der Regel gilt hier die AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Demnach haben beispielsweise Elektrogeräte wie Waschmaschine oder Kühlschrank eine Lebensdauer von 10 Jahren. Ebenso absetzungsfähig sind übrigens die Reparaturen an Deinem Inventar. Auch sie lassen sich bis zu einer Grenze von 4.000 Euro pro Jahr als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
immocloud-Tipp:
Die Verträge richtig gestalten
Mietverträge und andere Dokumente für möblierte Wohnungen gleichen denjenigen, bei allen anderen Objekten. Allerdings solltest Du die Angaben über die Möblierung ergänzen und besondere Sorgfalt auf die Beschreibung der Einrichtungsgegenstände verwenden. Denn nur so kannst Du im Streitfall belegen, was sich bei Einzug in der Wohnung befunden hat und in welchem Zustand es war.
- Schreibe in den Mietvertrag, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt.
- Führe etwaige Pflege- oder Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit der Möblierung auf.
- Ergänze eine Inventarliste, die alle Ausstattungsdetails enthält.
Sinnvoll ist es auch, ein detailliertes Übergabeprotokoll anzufertigen. Dort gehören genaue Angaben zum Zustand von Möbeln & Co. hinein, gegebenenfalls auch Fotos der einzelnen Teile. Dein Aufwand dafür hält sich übrigens in Grenzen: Die zusätzlichen Kosten für Einbauküche oder Möbel kannst Du in immocloud einfach als zusätzliche Kosten im Mietvertrag mit angeben. Ebenso lässt sich das vorhandene Inventar problemlos in den Wohnungsdetails hinterlegen.
Zielgruppen für möblierte Wohnungen
Neben dem attraktiven Zusatzverdienst bieten möblierte Wohnungen auch noch weitere Vorteile. So kannst Du ganz andere Zielgruppen ansprechen, die zudem mitunter weniger preissensibel sind. Denn es gibt nicht nur das klassische Monteurzimmer. Immer mehr Menschen benötigen Flexibilität in ihrem Leben, denke etwa an Studenten, Geschäftsreisende, Expats oder Berufspendler. Viele nutzen die möblierte Wohnung nur zeitweise oder sogar nur wenige Monate. Gerade in diesen Situationen will sich kaum jemand um eine komplette Wohnungseinrichtung kümmern, Du kommst also gerade recht mit Deinem Angebot. Und weil viele dieser Zielgruppen gut verdienen, zählen oftmals Design und Ausstattung. Eine gewisse Qualität erhöht daher die Erfolgschancen bei der Vermietung und gibt Dir einen Hebel für eine vergleichsweise hohe Miete. Natürlich ist es wichtig, das Schmuckstück angemessen zu inserieren. Diese Vermarktung unterstützt immocloud, Du kannst das Exposé direkt über immoscout24 ausspielen.
