Vorlage zur Mieterhöhung nach Staffelmiete – kostenloses Formular

Welche Voraussetzungen müssen für eine wirksame Staffelmiete erfüllt sein?

Um eine wirksame Staffelmiete zu vereinbaren, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, die sowohl den rechtlichen Rahmen als auch die praktische Umsetzung betreffen. 

Besonders wichtig sind diese Eckpunkte für eine wirksame Staffelmiete:

• Schriftform: Die Vereinbarung der Staffelmiete muss in schriftlicher Form erfolgen (§ 557a Abs. 1 BGB). Eine E-Mail ist hierbei nicht ausreichend. Eine Vereinbarung zu einer Staffelmiete muss sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterschrieben werden.
• Konkrete Beträge: Die Mietsteigerungen müssen als konkrete Beträge in Euro angegeben werden. Prozentuale Erhöhungen oder Angaben pro Quadratmeter sind nicht zulässig. 
• Klarheit der Erhöhungstermine: Im Mietvertrag muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel beginnt. Zwischen den einzelnen Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.
• Beginn der Mieterhöhung: Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Innerhalb des ersten Mietjahres darf die Miete nicht erhöht werden.
• Dauer der Staffeln: Jede Staffel muss mindestens ein Jahr dauern. Das bedeutet, dass die Miete zwischen den Erhöhungen für mindestens zwölf Monate unverändert bleiben muss.
• Mindestanzahl an Staffeln: Um als Staffelmiete zu gelten, müssen mindestens zwei Staffeln vereinbart werden. Dies ist erforderlich, damit die Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht (§ 557a Abs. 1 BGB).
• Bindung während der Laufzeit: Die Staffelmiete ist während der vereinbarten Laufzeit bindend und kann grundsätzlich nicht nachträglich geändert oder angepasst werden, es sei denn, beide Parteien stimmen einer Änderung ausdrücklich zu.

Eine Staffelmiete wird in der Regel beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart. Soll diese Art der Mietanpassung nachträglich in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt werden, ist die Zustimmung des Mieters erforderlich, und auch diese Vereinbarung muss in Textform festgehalten werden.

Wichtig: Entspricht die Vereinbarung zur Staffelmiete nicht den gesetzlichen Vorgaben, sind sämtliche Staffeln unwirksam. Der Mietvertrag bleibt jedoch grundsätzlich gültig.

Welche Grenzen bestehen bei einer Staffelmiete?

Es gibt verschiedene gesetzliche Grenzen und Regelungen, die bei der Festlegung und Durchführung einer Staffelmiete beachtet werden müssen. Diese betreffen insbesondere die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Dauer der Mietstaffelungen:

• Mietpreisbremse: Eine der wichtigsten Einschränkungen für Staffelmieten stellt die Mietpreisbremse dar. Gilt in der Region der betreffenden Mieteinheit die Mietpreisbremse, darf die Ausgangsmiete bei einem Staffelmietvertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern auch für jede nachfolgende Mietstaffel. 
• Kappungsgrenzen: Anders als bei anderen regulären Mieterhöhungen, bei denen eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren gilt, ist diese Grenze bei Staffelmieten nicht direkt anwendbar. Das bedeutet, dass Vermieter theoretisch die Miete in einem Staffelmietvertrag um mehr als 20 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren erhöhen können, solange sich an die Mietpreisbremse gehalten wird.
• Mietwucher: Obwohl bei Staffelmieten keine spezifischen Kappungsgrenzen gelten, kann eine Miete, die mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als Mietwucher nach § 291 StGB betrachtet werden, was zu rechtlichen Konsequenzen führen kann.
• Dauer einer Staffelmiete: Ein Staffelmietvertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet abgeschlossen werden, und es gibt keine gesetzliche Grenze für die Dauer eines solchen Vertrages. Wichtig ist, dass alle Erhöhungen genau im Vertrag dokumentiert sind. Bei unbefristeten Verträgen wird die Miete regelmäßig gemäß den Staffeln erhöht, während bei befristeten Verträgen nach Erreichen der letzten Staffel die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt wird. 
• Ende einer Staffelmiete: Nach Erreichen der letzten vereinbarten Staffel im Mietvertrag können keine zusätzlichen Mieterhöhungen vorgenommen werden, es sei denn, es wird ein neuer Mietvertrag oder eine neue Staffelung vereinbart.

Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags sind weitere Mieterhöhungen außerhalb der vereinbarten Mietstaffeln grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nachträgliche Kosten durch Modernisierungen oder Renovierungen hat. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a Abs. 2 BGB) verbietet ausdrücklich solche zusätzlichen Erhöhungen. 

Tipp: Eine Ausnahme besteht für Betriebskostenanpassungen, wie zum Beispiel Erhöhungen der Grundsteuer oder Müllgebühren, sowie für staatlich vorgeschriebene Maßnahmen.

Welche Kündigungsfrist gilt für einen Mietvertrag mit Staffelmiete?

Bei Staffelmieten können die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren. Eine Besonderheit beim Staffelmietvertrag ist der mögliche einseitige Kündigungsausschluss. Vermieter können im Vertrag festlegen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Dies bietet dem Vermieter zusätzliche Planungssicherheit. Der Mieter stimmt diesem Verzicht durch seine Unterschrift im Mietvertrag zu. 

Trotz eines einseitigen Kündigungsverzichts hat der Vermieter weiterhin das Recht, das Mietverhältnis aus gesetzlich festgelegten Gründen zu kündigen. Ein häufiger Grund ist der Eigenbedarf, bei dem der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Selbiges Recht auf eine außerordentliche Kündigung gilt auch für Mieter, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Ist der Zustand der Wohnung beispielsweise gesundheitsgefährdend, kann der Mieter weiterhin außerordentlich kündigen.

Neben dem einseitigen Kündigungsausschluss gibt es auch die Möglichkeit eines beidseitigen Kündigungsverzichts. In diesem Fall verzichten beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die vereinbarte Zeit. Dies bietet beiden Parteien eine höhere Sicherheit und Stabilität im Mietverhältnis. 

Wichtig: Ein Kündigungsausschluss gemäß § 557a Abs. 3 BGB ist maximal für vier Jahre wirksam, beginnend ab Vertragsschluss. Nach Ablauf dieser Frist können Vermieter und Mieter wieder gemäß den regulären Kündigungsfristen kündigen.