Trotz Wirtschaftskrise steigen viele Immobilienpreise weiter. In dieser Situation kommen Zwangsversteigerungen (ZV) gerade recht, vor allem private Bieter spekulieren hier auf Schnäppchen. Doch was unter den Hammer kommt, ist oftmals mit Vorsicht zu genießen.
Rund 12.000 Immobilien wurden im Jahr 2022 zwangsversteigert und viele Experten rechnen mit einem starken Anstieg dieser Zahl. Denn neben einer Scheidung sind vor allem Arbeitslosigkeit und Überschuldung die Hauptursachen. Angesichts der wirtschaftlichen Probleme in vielen Branchen, gepaart mit steigenden Preisen und hohen Zinsen, dürfte die Zahl der Betroffenen deutlich zunehmen.
Die angespannte Finanzlage vieler Haushalte sorgt dafür, dass Kreditnehmer die vereinbarten Raten für ihre Immobile nicht mehr bezahlen können. Lässt sich keine Lösung finden, versuchen viele Banken, den außenstehenden Kredit durch ein Zwangsversteigerungsverfahren zurückzuerhalten. Allerdings landet nur ein kleiner Teil dieser Verfahren im Gerichtssaal. Wie Du von der Zwangslage anderer Immobilienbesitzer profitieren kannst, zeigt dieser Artikel.
Mietverwaltung mit immocloud
Einfaches Objekt- und Mietmanagement in einer Software.
Ein langes Verfahren
Bis es zu einer Versteigerung kommt, durchläuft das Objekt ein langes Verfahren. Denn Du musst zwischen dem Termin im Gerichtssaal und dem eigentlichen ZV-Verfahren unterscheiden. Dieses beginnt in der Regel, wenn es die Bank aufgrund dauerhaft ausbleibender Ratenzahlungen beantragt. Damit tritt sie einen rechtlich-formalen Prozess los, der mindestens ein Jahr dauert, oftmals gehen sogar zwei bis vier Jahre ins Land.
Handelt es sich um ganz schwierige Fälle, kann sich das Ganze bis zu zehn Jahre hinziehen. Zwangsversteigerungstermine kommen erst am Ende dieses Verfahrens und auch nur dann, wenn sich das Problem nicht anderweitig lösen lässt. Exakte Zahlen liegen nicht vor, Experten schätzen jedoch, dass die Hälfte aller ZV-Fälle durch einen sogenannten Freiverkauf beendet werden. Der im Zwangsversteigerungsverfahren befindliche Schuldner stimmt dem Verkauf seiner Immobilie mehr oder weniger freiwillig zu und die Parteien schließen einen klassischen Notarvertrag. Die Bank spart hierdurch viel Zeit und Geld.
immocloud-Tipp:
Informiere Dich über laufende Zwangsversteigerungsverfahren
Weil viele interessante Objekte gar nicht vor Gericht landen und die Banken den langen Prozess gerne abkürzen, solltest Du Dich bei Dir vor Ort genauer informieren – sofern Du am Einkauf von ZV-Objekten interessiert bist.
Gibt es Banken, die ein Interesse daran haben, Objekte aus Zwangsversteigerungsverfahren im Freiverkauf zu verkaufen? Können die Insolvenzverwalter aus Deiner Gegend hilfreich sein? Existieren vielleicht sogar spezialisierte Anbieter für ZV-Objekte? Über derartige Kontakte gelangst Du an potenzielle Objekte, bevor sie versteigert werden.
Oftmals sehr komplex
Den Hintergrund von ZV-Verfahren bilden meist die ausbleibenden Ratenzahlungen des Schuldners. Dadurch kann eine rechtlich und formal äußerst komplizierte Lage entstehen. So strengen die beteiligten Banken und anderen Gläubiger neben dem Zwangsversteigerungsverfahren mitunter parallel oder zeitversetzt noch weitere Verfahren an. Beim Zwangsverwaltungsverfahren wird die jeweilige Immobilie nicht verkauft, stattdessen sollen die Gläubiger aus der Nutzung befriedigt werden.
Darüber hinaus können ebenfalls Insolvenzverfahren zum gleichen Objekt laufen, beispielsweise wenn es einer Pleite gegangenen Firma gehört. Alle diese Verfahren sind rechtlich eigenständig und werden jeweils auf Antrag beim Amtsgericht eröffnet.
Das Problem: Sie beeinflussen einander erheblich und es ist wichtig, dass Du die Eigenheiten des Verfahrens und die jeweiligen Akteure und deren Interessen kennst, bevor Du als Bieter aktiv wirst. Die Grundlage für alle beschriebenen Verfahren bildet das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).
Verwalte Deine Immobilien digital
Teste immocloud 45 Tage kostenlos und überzeuge Dich selbst von den vielen Vorteilen.
immocloud-Tipp:
Das Exposé sagt im Zweifelsfall gar nichts
Zentrale Informationsquelle bei den meisten Zwangsversteigerungen bildet das Exposé. Zu jedem Objekt beauftragt das zuständige Gericht einen Gutachter, der es unter die Lupe nimmt. Allerdings ist der Gehalt oft dürftig, denn manche Bewohner lassen den Gutachter gar nicht hinein und die Qualität der abgegebenen Einschätzung lässt sich in der Regel kaum nachprüfen. Bei ZV gilt noch mehr als sonst: Gekauft wie (nicht) gesehen. Dazu kommt, dass etwa Streitigkeiten zwischen den Alteigentümern, unklare Rechtslagen oder ähnliches gar keine Aufnahme finden. Der Gutachter schaut sich nur das Objekt selbst an oder was er davon überhaupt in Augenschein nehmen kann.
Vorsicht bei Teilungsversteigerungen!
Dir sollte auch bewusst sein, dass Zwangsversteigerung nicht gleich Zwangsversteigerung ist. Die klassische Variante dient der Befriedigung einer Forderung (in der Regel von Bankenseite), mitunter geht es auch um die Aufhebung einer Gemeinschaft.
Beispielsweise existiert eine Erbengemeinschaft und nur einer der Erben will verkaufen. Es kommt zum Streit und der Verkaufswillige strengt die sogenannte Teilungsversteigerung an. Weil nicht die Bank aktiv ist, wird das Verfahren aus einer anderen Abteilung des Grundbuches heraus betrieben.
Das Problem: oftmals bleiben Grundschulden bestehen. Wenn Du ein derartiges Objekt beispielsweise zu einem attraktiven Preis weit unter Verkehrswert ersteigerst, kannst Du Dein blaues Wunder erleben, sobald der Zuschlagsbeschluss auf Deinen Tisch flattert. Neben dem Kaufpreis musst Du zusätzlich die alte Grundschuld ablösen und damit kann sich der Preis leicht verdoppeln oder verdreifachen. Hier haben sich schon viele unbedarfte Bieter ruiniert.
immocloud-Tipp:
Geh in den Gerichtssaal!
Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, solltest Du Verfahren, Akteure und Interessen genau kennen. Gute Einblicke bietet die Praxis. Deshalb solltest Du Dir zunächst einmal einige ZV-Termine als Zuschauer anschauen. Dies ist problemlos möglich, Du darfst einfach in den jeweiligen Gerichtssaal spazieren. Dort bekommst Du dann hautnah mit, wie derartige Versteigerungen ablaufen, welche Beteiligten dabei sind und wenn Du Glück hast, erlebst Du sogar noch eine kleine Show. Denn nicht selten stellen die Beteiligten eigenartige Anträge, kommen mit Überraschungen um die Ecke und es ergeben sich sonstige, bemerkenswerte Situationen.
Mitunter lernst Du dort auch die Profis kennen, mit deren Expertise Du vielleicht an andere, interessante Objekte kommst. Termine findest Du im Zwangsversteigerungs-Portal. Bei solchen Terminen wirst Du zudem feststellen, dass die Gerichte keine Bewertung der Objekte vornehmen und beispielsweise Bieter nicht vor irgendetwas warnen.
Gebot ist Gebot
Bei Schnupperterminen im Gerichtssaal solltest Du Dich übrigens zurückhalten. Jedes abgegebene Angebot ist verbindlich, Du kannst es auch bei Irrtum, Versehen oder mangelnder Kenntnis nicht widerrufen. Selbst wenn das Objekt versteckte Mängel aufweist, lassen sich in der Praxis kaum Haftungsansprüche oder gar eine Rückabwicklung durchsetzen. Du kannst in der Regel weder Gericht noch Gutachter oder Alteigentümer belangen. Meinst Du es doch ernst, musst Du eine eventuelle Finanzierung vor Deinem Gebot klären. Nach dem Zuschlag vergehen ungefähr sechs bis acht Wochen bis zum sogenannten Verteilungstermin, in dieser Zeit musst Du den Kaufpreis bezahlen.
Und Achtung: Neben dem Kaufpreis fallen häufig noch weitere Forderungen an, etwa die fällige Grundsteuer. Dieses Geld musst Du haben! Hat alles geklappt und Du bist stolzer Besitzer eines ZV-Objektes, läuft dann alles wie bei anderen Objekten auch. So kannst Du die Verwaltung ganz einfach über immocloud abwickeln und zum Beispiel die Nebenkosten der Wohnungen darüber abrechnen.
