Und wieder einmal schlägt die Bürokratie zu, viele Immobilienbesitzer sind deshalb verwirrt: seit dem 1. Januar gilt ein neues Stufenmodell bei der CO2-Steuer, wonach sich Vermieter an den Kosten beteiligen müssen – abhängig von der Energiebilanz ihrer Heizung.
Wir alle sollen CO2 einsparen und den Klimaschutz damit unterstützen. Um Anreize dafür zu setzen, belastet die Bundesregierung das schädliche Klimagas schon seit 2021 mit einer zusätzlichen Abgabe. Das Ziel: höhere Preise für fossile Brennstoffe sollen die Menschen dazu bewegen, weniger Auto zu fahren oder Gebäude energieeffizienter zu machen. Das beschlossene Gesetz bestimmt beispielsweise, dass die CO2-Steuer jährlich steigt. So betrug der Preis je Tonne CO2 anfangs 25 Euro, bis 2026 soll sie 55 Euro kosten. Aufgrund der hohen Inflation werden die weiteren Erhöhungen jedoch um ein Jahr verschoben. So weit, so gut. Ab diesem Jahr kompliziert sich das Ganze jedoch erheblich. So mussten bislang die Mieter die Abgabe für das Heizen mit Öl und Gas alleine tragen. Ab 2023 gilt nun eine Aufteilung der Kosten und damit ein erheblicher Aufwand für alle Beteiligten. Was Du dazu wissen musst, zeigt Dir dieser Artikel.
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Das neue Stufenmodell
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Zehnstufenmodell der Bundesregierung, das die Mieter entlasten und die Vermieter zum Umbau ihrer Immobilien motivieren soll. So muss der Vermieter in Zukunft umso mehr von der CO2-Steuer bezahlen, je schlechter die Energiebilanz seiner vermieteten Objekte ausfällt. Verursacht ein Gebäude zum Beispiel besonders hohe Emissionen, soll der Eigentümer 95 Prozent der Abgabe zahlen. Dagegen können Besitzer eines Hauses nach dem Standard EH 55 die CO2-Abgabe komplett auf die Mieter abwälzen.
So teilen sich die Kosten auf:
| Mieter | Vermieter | kg CO2 pro Quadratmeter WFL pro Jahr |
|---|---|---|
| 100 % | 0 % | weniger als 12 kg (EH 55) |
| 90 % | 10 % | 12 bis 17 kg |
| 10-%-Schritte | 10-%-Schritte | 5-kg-Schritte |
| 30 % | 70 % | 42 bis 47 kg |
| 20 % | 80 % | 47 bis 52 kg |
| 10 % | 90 % | mehr als 52 kg |
Diese neue Regelung gilt für alle Wohngebäude, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen. Auf gut Deutsch: befindet sich eine mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizung in Deinem Objekt, musst Du das Modell beachten. Allerdings gibt es eine Ausnahme. Beziehst Du 100 Prozent Biogas, musst Du laut BEHG keine CO2-Steuer bezahlen. Hier gilt eine zunächst auf zwei Jahre befristete Ausnahmeregelung, wonach ein Emissionsfaktor von Null Gramm CO2 pro Kilowattstunde angesetzt wird.
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Wie Du Deine Stufe herausfindest
Vermietest Du ein Haus mit Zentralheizung, genügt meist ein Blick auf den seit Mai 2014 ausgestellten Energieausweis des Gebäudes. Darauf findest Du den Verbrauch Deines Objekts – theoretisch zumindest. In der Praxis sind diese Angaben jedoch ungenau. Deshalb ist im Gespräch, die Immobilien zunächst nach den Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zu bewerten. Geplant ist weiterhin, den exakten CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche zukünftig mit Hilfe der Abrechnungen der Brennstofflieferanten zu berechnen. Hier stehst Du also in der Pflicht, die entsprechende Stufe festzulegen und den Mieter entsprechend zu entlasten. Bis jetzt fehlen jedoch noch genauere Vorgaben des Gesetzgebers und die Erfahrungen zeigen, dass sich vermutlich die Gerichte mit der praktischen Umsetzung der neuen Regeln befassen werden.
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Sonderfall Gasetagenheizung
Die neue CO2-Steuer betrifft auch viele Mieter direkt. Denn immerhin zirka 10 Prozent aller Wohnungen hierzulande verfügen über eine Gasetagenheizung. In diesen Fällen schließt meist der jeweilige Mieter einen Vertrag mit dem Energieversorger ab und übernimmt die Vorauszahlungen. Die Heizkosten stehen also nicht auf Deiner Nebenkostenabrechnung, Du kennst sie gar nicht. In der Praxis trägt Dein Mieter daher zunächst die vollen 100 Prozent der CO2-Abgabe. Liegt die jährliche Abrechnung vor, kann sich Dein Mieter den ihm zustehenden Anteil der Steuer von Dir zurückholen. Dazu muss er den auf der Rechnung ausgewiesenen Emissionsfaktor des Erdgases durch die Wohnfläche teilen; er hat dazu 12 Monate Zeit. Um diese Aufgabe zu erleichtern, sollen die Brennstofflieferanten in Zukunft besser informieren. Auch hier werden Praxis und vermutlich auch die Gerichte zeigen, wie dieser Prozess umzusetzen ist.
Welche Ausnahmen und Übergangsregelungen gelten
Als ob die beschriebenen Regeln nicht kompliziert genug wären, sieht der Gesetzgeber zudem diverse Ausnahmen von der Kostenaufteilung vor. Sie gelten vor allem dort, wo der CO2-Preis keine Anreize zur Sanierung bietet und damit auch die beabsichtigte Lenkungswirkung ausbleibt. In erster Linie davon betroffen sind denkmalgeschützte Gebäude oder Objekte in Milieuschutzgebieten. In vielen dieser Fälle wäre beispielsweise eine Fassadendämmung gar nicht erlaubt. Besitzer derartiger Immobilien sind teilweise oder sogar vollständig von ihrem Anteil befreit. Mit eingerechnet wird auch der Verbrauch durch eventuell vorhandene Gasherde. Für sie werden pauschal fünf Prozent vom CO2-Kostenanteil des Vermieters abgezogen. Stellst Du eine Gastherme auf einen klimaneutralen, aber teureren Ersatzbrennstoff um, darfst Du nur die Steuer auf den Grundversorgungstarif für Erdgas auf den Mieter umlegen.
Alternative energetische Sanierung?
Neben dem ökologischen Aspekt bei einer Sanierung von Immobilien ergibt oftmals auch die finanzielle Seite Sinn. So existieren einerseits diverse Förderprogramme für energetische Modernisierungsmaßnahmen, andererseits darfst Du viele Kosten der Umbauten auf Deine Mieter umlegen. Hilfestellung liefert zum Beispiel der Sanierungskonfigurator der Bundesregierung (https://www.sanierungskonfigurator.de/). Grundsätzlich sind diverse Maßnahmen denkbar. Welche sich in Deinem Fall anbieten, solltest Du ggf. mit einem Energieberater abklären. Die KfW listet zum Beispiel folgende Bereiche auf:
- Fassadendämmung und Sonnenschutz
- Dachdämmung
- Kellerdeckendämmung
- Fenster erneuern und Sonnenschutz
- Heizung austauschen
- Lüftungsanlage einbauen oder erneuern
- Photovoltaik-Anlage einbauen
- Solarthermie-Anlage einbauen
Darüber hinaus existiert die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sie unterstützt unter anderem den Einbau neuer und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Einsatz verbesserter Anlagentechnik.
