Wer eine vermietete Immobilie besitzt und noch eine zweite oder dritte kaufen möchte, braucht in der Regel Geld von der Bank. Ob Du einen (weiteren) Kredit bekommst, hängt von deiner Kreditwürdigkeit ab – der Bonität. Wie sich diese berechnet und wie Du sie verbesserst, erfährst Du in diesem Artikel.
Beim ersten Hauskauf und vor allem wenn es um das selbst genutzte Wohneigentum geht, achten die Banken vor der Kreditvorgabe vor allem auf Deine, persönliche finanzielle Situation. Die Frage heißt, ob Du Dir die jeweilige Immobilie leisten kannst. Alles dreht sich um die Wahrscheinlichkeit, mit der Du den gewährten Kredit zurückzahlen kannst. Die wichtigste Rolle spielen natürlich die Einkünfte und wie sicher diese in der Zukunft sind. Häufig erstellt die Bank eine Einnahmen- und Ausgabenbilanz und nimmt Dein finanzielles Gebaren unter die Lupe. Wie sind die Einkünfte strukturiert? Wie sieht Dein Konsumverhalten aus? Bleibt ein positiver Saldo übrig? Hier zählen daher auch weiche Faktoren, denn im Vergleich zum Einkommen hohe Konsumausgaben werten viele Kreditgeber eher negativ. Du solltest zudem wissen, dass in der Regel nur dauerhafte und nachhaltige Einkünfte gewertet werden. Eine Bonuszahlung Deines Chefs oder auch die unregelmäßigen Geldeingänge bei Selbständigen verbessern die Bonität kaum.
In die Rechnung der Banken fließen außerdem das vorhandene Eigenkapital, Belastungen und andere Parameter ein. Neben den Einkünften geht es um die zwei Bereiche Vermögen und Verbindlichkeiten. Hier sind einige Beispiele für Einflussfaktoren:
Vermögen
- Bargeld
- Aktien/Fonds
- Immobilien
- Lebensversicherungen
- Firmenbeteiligungen
Vermögen
- Konsumentenkredite
- Unterhaltszahlungen
- Leasingverträge
- Kontokorrentverbindlichkeiten
- Bürgschaften etc.
Vermögenswerte wirken sich positiv auf Deine Bonität aus, Verbindlichkeiten eher negativ. In Summe entscheiden daher sehr viele unterschiedliche Angaben darüber, ob Du ein Darlehen erhältst und vor allem über dessen Konditionen. Und dabei zählt jede Nachkommastelle! Gerade bei größeren Investments machen 0,2 oder gar 0,5 Prozent einen erheblichen Unterschied in der Kalkulation.
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Fragen kostet nichts!
Lediglich nach den Konditionen für einen Kredit zu fragen, wirkt sich nicht auf Deine Bonität aus! Du kannst also ruhig bei mehreren Banken anklopfen und erhältst damit schon eine ungefähre Hausnummer. Diese unverbindliche Anfrage wirkt sich nicht auf Deine Kreditwürdigkeit aus. Stellst Du dagegen eine konkrete Kreditanfrage, wird diese gespeichert und ist auch für andere Banken einsehbar. Sie beeinflusst Deine Bonität mitunter negativ, weil sie eine Kapitalbindung anzeigt und zumindest temporär zu den Verbindlichkeiten gerechnet wird.
Dein Credit-Score zählt
Neben den von Dir an die Banken übermittelten Angaben zu Vermögen, Verbindlichkeiten, Einnahmen und Ausgaben fließen mitunter auch andere Faktoren in Deine persönliche Einstufung ein, die Du vielleicht gar nicht auf dem Schirm hast. Bei einer konkreten Kreditanfrage nutzen die Kreditgeber zusätzliche Angaben von Auskunfteien, diese Bonitätsprüfung ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Dadurch erhältst Du einen Schufa-Eintrag, selbst wenn gar kein Kreditvertrag zustande kommt. Neben der Schufa existieren jedoch noch andere Unternehmen, die Verbraucher nach ihrem finanziellen Verhalten bewerten. Auch deren Angaben fließen in viele Kreditentscheidungen ein und Du solltest sie daher erstens kennen und zweitens eventuelle Fehler beseitigen. Dazu kommt: negative Angaben müssen nicht unbedingt eine Rolle spielen, wenn Du sie erklären kannst und proaktiv auf deinen Kreditgeber zugehst.
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Dein Score bei Schufa & Co.
Dein persönlicher Umgang mit Geld fließt in die Bewertung von Auskunfteien ein. Sie errechnen daraus eine Bonitätskennzahl und einen sogenannten Credit-Score. Dieser Wert bestimmt die Wahrscheinlichkeit, mit der Du nach Einschätzung der jeweiligen Auskunftei Deine Rechnungen bezahlen wirst. Das Problem: Du weißt nicht, welche Angaben verwendet werden und ob sie aktuell sind. Vielleicht steht ein längst getilgter Kredit noch in den Büchern? Um derartige Probleme zu vermeiden, solltest Du Deine Einträge bei den Auskunfteien regelmäßig überprüfen. Ganz einfach und in der Regel kostenlos geht das mit einer Selbstauskunft, diese sogenannte Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO kannst Du per Post beantragen. Die folgende Übersicht enthält die wichtigsten Auskunfteien:
SCHUFA Holding AG
Postfach 10 25 66
44725 Bochum
https://www.schufa.de/
CRIF Bürgel GmbH
Team Selbstauskunft
Friesenweg 4, Haus 12
22763 Hamburg
https://www.crif.de/
Creditreform Boniversum GmbH
Consumer Service
Hellersbergstraße 11
41460 Neuss
https://www.boniversum.de/
Infoscore Consumer Data GmbH
Abteilung Datenschutz
Rheinstraße 99
76532 Baden-Baden
https://finance.arvato.com/de/
Am besten holst Du eine Selbstauskunft vor jedem Kreditgespräch mit der Bank ein. Nur dann kannst Du sicher sein, dass alle Angaben korrekt sind.
Wichtig: entdeckst Du in den Angaben der Auskunfteien Fehler, solltest Du diese schnellstmöglich anzeigen und eine Löschung, Sperrung oder Berichtigung verlangen. Oftmals ist es sinnvoll, sich zunächst an das Unternehmen zu wenden, das vermeintlich Forderungen an dich hat. Bitte dort um einen sogenannten Erledigungsvermerk und dessen Weitergabe an die Auskunfteien. Zudem ist es sinnvoll, die Bestätigung des Ex-Kreditors selbst an die Auskunftei zu schicken.
Auch Deine Immobilie zählt
Wer Geschmack an Investmentimmobilien gefunden hat, will wahrscheinlich mehr. Ob Du einen Kredit für Immobilie Nummer zwei bis … bekommst, bemisst sich jedoch nicht nur an deiner persönlichen Bonität. Gerade bei Besitzern mehrerer Immobilien zählen vor allem diese Objekte. Klar, ein Portfolio mit diversen Häusern ist schnell einige Millionen wert und die Tilgung der unterschiedlichen Kredite kann sich nicht nur an deinem persönlichen Arbeitseinkommen oder am Bankkonto orientieren. Deshalb achten die Banken ab einer gewissen Portfoliogröße auf die Tragfähigkeit der Immobilien und Du solltest vom ersten Kauf an darauf achten, dass Du zumindest keine Verluste machst. Das Zauberwort heißt Cashflow. Liegen die Mieteinnahmen höher als die Ausgaben für Zinsen, Tilgung und Instandhaltung, machst Du unterm Strich Gewinn. Ganz unabhängig von deinen Privatfinanzen trägt sich das Objekt selbst. Und genau diesen Status solltest Du bei jeder einzelnen Immobilie anstreben. So verbessert sich Deine Bonität sogar mit jedem Objekt!
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Die verflixte siebte Immobilie
Immer mehr Privatanleger drängen in den Immobilienmarkt. Angesichts fehlender Alternativen kaufen sie oftmals überteuerte Objekte und sind sich dessen gar nicht bewusst. Die Banken geben freudig Geld und der Anleger fällt aus allen Wolken, wenn bei Objekt Nummer 3, 4, 5, 6 oder 7 plötzlich ein Nein kommt. Dieser Punkt markiert den Übergang von der personenbezogenen zur objektbezogenen Betrachtung. Zuvor reichten der Bank Privatvermögen und -Einkünfte für die Rückzahlung. Wird die mögliche Belastung durch die gestiegene Anzahl der Immobilien jedoch zu hoch, achten Kreditgeber auf Rentabilität und Nachhaltigkeit des zu finanzierenden Objektes oder sogar auf die Tragfähigkeit des Gesamtportfolios. Du bekommst nur noch Kredit, wenn dein Portfolio kreditwürdig ist.
Fazit:
Die Kreditwürdigkeit setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen und Deine persönliche finanzielle Situation zählt vor allem beim Kauf der selbstgenutzten Immobilie und bei den ersten Vermietungsobjekten. Sobald dein Portfolio jedoch eine gewisse Größe überschreitet – der Betrag unterscheidet sich von Bank zu Bank – richten sich Kreditentscheidung und Konditionen vor allem nach der Tragfähigkeit des einzelnen Objektes.
