Mieter kündigen: Welche Gründe erlauben die Kündigung seitens des Vermieters?

In Deutschland haben Mieter eine starke Position, bedingt durch mieterfreundliche Gesetze. Deshalb ist es auch ziemlich kompliziert, einem Mieter zu kündigen – unmöglich ist es allerdings nicht.

Ärger mit dem Mieter gibt es häufiger. Die Beratungs- und Prozessstatistik des Deutschen Mieterbundes zählt für 2020 1,07 Millionen Rechtsberatungen auf. Immerhin an Stelle 8 steht hier die Mieterkündigung. Zwar war das nur in 2,2 Prozent der Fälle Thema für die Rechtsberatung. Bei der Gerichtsstatistik sieht es hingegen anders aus: 7,6 Prozent der Prozesse behandelten den Eigenbedarf, 5,7 Prozent fristlose Kündigungen und 1,5 Prozent ordentliche Kündigungen.

Das Mietrecht für Wohnungen ist ausführlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In Zweifelsfällen urteilen auch immer wieder Gerichte. Vielleicht hat Dein Mieter die Miete nicht gezahlt. Oder Du hast mit ihm immer wieder Ärger. Vielleicht geht es aber auch um eine ganz reguläre Beendigung des Mietverhältnisses.

Du solltest auf jeden Fall gut begründen können, warum Du eine Miete beenden möchtest.

Fristgerechte Kündigung eines Mietvertrags

Eine einfache, fristgerechte Kündigung sehen die Gesetze im Wohnrecht (Paragraf 573) nicht vor. Du musst dazu nämlich ein „berechtigtes Interesse“ haben. Dazu gehört insbesondere die Kündigung aus Eigenbedarf. Allerdings ist auch hier in gewissem Rahmen der Mieter gut geschützt, denn es kann bei ihm ein besonderer Härtefall vorliegen, der eine Kündigung verzögert.

Umgekehrt kann Dein Mieter hingegen „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ wirksam den Mietvertrag kündigen. Für Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate, für den Mieter hingegen nicht.

Kündigung aufgrund geschuldeter Miete

Ein großes Ärgernis ist es für Dich, wenn Dein Mieter seine Miete und Nebenkosten nicht zahlt. Leider sind auch hier die Grenzen großzügig gesetzt. So darfst Du dem Mieter nämlich nur dann aus diesem Grund kündigen, wenn die Miete das zweite Mal ausbleibt. Dann hast Du als Vermieter die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund nach Paragraf 543 BGB. Konkret steht hier als Grund, wenn die Miete „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“.

Setze in einem solchen Fall eine „Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Mietrückstand“ auf. Teile darin die aufgelaufenen Forderungen und den Rechtsgrund mit. Setze auch eine Frist bis zur Räumung und schlage ggf. ein Datum für eine ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache vor. Und drohe auch die Räumungsklage bei Nichteinhaltung an. Verwende dazu ein geprüftes Formular, zum Beispiel von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund.

Wer zögert, zahlt zu: Das ist eine Regel, die bei Mietrückständen gilt. Denn je länger dann Dein Mieter ohne Miete weiterhin in der Wohnung bleibt, desto mehr Ausfall hast Du. Im Extremfall kommen noch Kosten für die Beantragung der Räumung, die Durchführung der Räumung oder sogar für die Renovierung der Wohnung hinzu. Deshalb solltest Du konsequent vorgehen, wenn die Miete zum dritten Mal ausgeblieben ist und umgehend einen gerichtlichen Mahnbescheid erstellen. Das geht ganz einfach über das Online-Mahnportal der Länder machen. Du musst dann hier als Kategorie „Miete für Wohnraum einschl. Nebenkosten“ auswählen.

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Weitere Möglichkeiten der fristlosen Kündigung

Besonders schwerwiegend ist es natürlich, wenn einem Mieter fristlos gekündigt wird. Regelmäßig urteilen dazu Gerichte. Das ist zum Beispiel prinzipiell möglich, wenn es zu einer „Störung des Hausfriedens“ kommt. Was allerdings eine Störung darstellt, darüber können Vermieter und Mieter recht unterschiedlicher Auffassung sein. Und deshalb wird es hier sehr häufig zu einer Gerichtsverhandlung kommen.

Gründe, die immer wieder verhandelt werden, sind zum Beispiel Beleidigungen der Mieter untereinander oder auch gegenüber dem Vermieter oder eine „Müllwohnung“.  Dann kann es sein, dass Gerichte auch im Sinne des Vermieters urteilen. Es hängt sehr vom Einzelfall ab. Noch ein Beispiel: Auch wurde über den Verdacht zur Zugehörigkeit zur salafistischen Szene wurde als fristlosen Kündigungsgrund schon entschieden – hier hatte der Vermieter keine Handhabe.

Es ist in jedem Fall schwierig, eine fristlose Kündigung durchzusetzen und es kann sich zeitlich hinziehen. Manchmal ist deshalb eine offene Aussprache der sinnvollere Weg, vielleicht mithilfe eines Mediators.

Sonderfall: Selbst bewohntes Haus mit einer vermieteten Wohnung

Es ist durchaus attraktiv: Im eigenen Haus wird eine Wohnung vermietet, zum Beispiel im Souterrain. Die Mieteinnahmen helfen auch dabei, die Finanzierungskosten zu decken. Aber natürlich wohnen hier auch zwei im Zweifel sich fremde Personen oder Familien unter einem Dach. Da kann es auch zu Streit kommen. Und in diesem Fall hast Du als Vermieter ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Du musst nämlich gemäß Paragraf 573a Abs.1 S.1 BGB keinen besonderen Grund für die Kündigung angeben.

Allerdings verlängert sich dadurch auch Deine Kündigungsfrist um drei Monate. Das heißt, bei Mietverhältnissen unter fünf Jahre sind es sechs Monate, bei fünf bis acht Jahren dann neun Monate und bei über acht Jahren zwölf Monate Kündigungsfrist.