Mieteinnahmen versteuern: Was müssen Vermieter beachten?

Die Mieteinnahmen erhöhen Dein Einkommen und müssen deshalb versteuert werden. Aber zum Glück kannst Du Unkosten gegenrechnen. Fünf Tipps rund um Deine Steuererklärung für Deine Immobilie.

Im Einkommenssteuergesetz (Link) ist genau geregelt, wie Du die Einnahmen und Ausgaben rund um Deine Immobilie versteuern musst. Angegeben werden die einzelnen Sammelposten in „Anlage V“ Deiner Einkommenssteuererklärung. Vom Grundprinzip her musst Du eine sogenannte Einnahmen-Überschuss-Rechnung machen: Die Einnahmen und Ausgaben werden mit dem Tag des Zahlungseingangs und -ausgangs verrechnet. Die Einzelpositionen solltest Du natürlich selbst genau nachhalten. In der Steuererklärung musst Du sie allerdings nicht aufschlüsseln.

Tipp 1: Was zu den Einnahmen zählt

Die Einnahmen sind vermutlich recht schnell erfasst: Es sind vor allem die tatsächlich eingegangenen Nettokaltmieten Deiner Immobilie. Auch Veräußerungsgewinne (siehe hierzu Tipp 5) gehören dazu. Zudem musst Du in einem separaten Punkt die erhaltenen Umlagen aufführen, also die Nebenkosten, die Du vermutlich aber an Deine Mieter weitergibst. Sie werden dann auf der Ausgabenseite direkt wieder durch die tatsächlich entstandenen Kosten gemindert.

Ein Sonderpunkt sind die Mietkautionen: Es kann sein, dass Du sie nicht komplett an den Mieter rückerstattet hat, etwa, wenn Du noch Renovierungsarbeiten nach dessen Auszug durchführen musstest. Diese Einnahmen müssen ebenfalls versteuert werden. Aber auch hier werden sie durch die tatsächlich entstandenen Kosten auf der Ausgabenseite gleich wieder kompensiert.

Ein gar nicht so seltener Einnahmepunkt sind mittlerweile die Zuschüsse: So kannst Du zum Beispiel von der KfW Zuschüsse zur energetischen Sanierung Deiner Immobilie erhalten. Auch Bundesländer und Kommunen haben oft spezielle Zuschussprogramme. Diese musst Du dann auch als Einnahmen verbuchen.

Tipp 2: Was zu den Ausgaben zählt

Alle Kosten, die Du nicht über die Nebenkostenabrechnung an Deine Mieter weitergeben konntest, zählen zu den absetzbaren Ausgaben. Wichtig ist, dass Du diese nicht mit privaten Ausgaben vermischen darfst. Ein Beispiel: Briefmarken, die Du privat verwendest, darfst Du nicht als Ausgaben für Deine Immobilie ansetzen. Sofern Dir höhere Ausgaben entstehen, musst Du zudem Abschreibungsregelungen beachten (siehe Tipp 3). Größere und kleinere Posten bei den Ausgaben sind zum Beispiel:

• Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten: Dazu zählt zum Beispiel das neue Dach oder die Anschaffung eines neuen Wasserhahns. Achte auf die Abschreibungsregeln.
• Verwaltungskosten: Wenn Du einen Verwalter beauftragst, dann kannst Du die Kosten hier ansetzen. Ebenso kannst Du auch Kosten zusammenrechnen, die Dir durch Deine eigene Verwaltung entstehen, zum Beispiel durch Inserate für die Wohnungen, Porto, Papier, Kontogebühren etc.
• Nebenkosten: Alle Nebenkosten, die Du nicht an die Mieter weitergeben kannst oder darfst, weil Du sie zum Beispiel im Mietvertrag nicht vereinbart hast, kannst Du als Ausgaben geltend machen.
• Schuldzinsen: Ein wesentlicher Teil sind in der Regel Deine Zinszahlungen für den Immobilienkredit. Hier muss zwischen dem Zinsanteil Deines Kredits – also quasi die Gebühr an die Bank – und dem Tilgungsanteil – also Deine tatsächliche Kreditzurückzahlung – unterschieden werden. Du darfst in der Steuererklärung ausschließlich den Zinsanteil als Ausgabe geltend machen.
• Geldbeschaffungskosten: Es gibt Gebühren, die im Zuge des Finanzierung Deines Hauserwerbs anfallen und die Du nicht an die Mieter weitergeben kannst. Dazu gehören zum Beispiel die Notar- oder Grundbuchgebühr. Etwas umständlich nennt der Fiskus das Geldbeschaffungskosten. Diese kannst Du ebenfalls als Ausgaben ansetzen.

Achte bei den Ausgaben auch auf den Verlustvortrag: Damit kannst Du dann auch Kosten des aktuellen Jahres auf die Folgejahre anerkennen lassen. Wenn Du einen Verlust mit der Immobilie erwirtschaftest, ist das wichtig, denn es spart Dich im Folgejahr womöglich deutlich Steuern.

Tipp 3: Was Du über Abschreibungen wissen musst

Kompliziert wird es bei höheren Investitionen. Denn diese dürfen nicht auf einen Schlag als Ausgabe angesetzt werden, sondern sie müssen abgeschrieben werden. Abschreibung bedeutet hier: Die Kosten dürfen dann nur gestückelt über einen längeren Zeitraum bei der Steuererklärung angegeben werden. Es findet eine „Abschreibung für Abnutzung“ – kurz AfA – statt. Sprich: Das Finanzamt nimmt eine Art Verfallsdatum für Deine Anschaffung an und Du musst sie über die gesamte fiktive Lebensdauer hinweg anteilig abschreiben. Auf Anlage V gibt es dafür extra Punkte, die Du ausfüllen musst:

• Und nur in Sonderfällen darf diese unterschritten werden. Zum Vergleich: Banken gehen von Nutzungsdauern von 60 bis 80 Jahren bei normal gebauten Immobilien aus. Übrigens: Der Grundstückspreis kann nicht abgeschrieben werden. Denn ein Grundstück lässt sich nicht abnutzen, sondern besteht beständig. Diesen Wert musst Du also aus den Anschaffungskosten herausrechnen.
• Sonder-AfA: Für Neubauten mit einem Bauantrag nach dem 31. August 2013 und vor dem 1. Januar 2022 kannst Du zusätzlich eine Sonderabschreibung von fünf Prozent über einen Zeitraum von vier Jahren geltend machen.
• Modernisierungskosten: Höhere Aufwendungen für Modernisierung kannst Du leider nicht auf einem Schlag von der Steuer absetzen. Du kannst die kompletten Kosten dann innerhalb von zwei bis fünf Jahren gleichmäßig geltend machen.
• Sonderabschreibung Denkmal: Für die Anschaffungskosten gelten die gleichen Regelungen, wie für alle anderen Gebäude auch. Aber es können zusätzlich auch die Modernisierungskosten für acht Jahre mit jährlich neun und weitere vier Jahre mit sieben Prozent von der Steuer abgesetzt werden.
• Weitere Wirtschaftsgegenstände: Es kann ja auch sein, dass Du für die Verwaltung Deiner Immobilie größere Anschaffungen hast. Hier gilt auch: Kleinere Anschaffung kannst Du sofort ansetzen. Größere musst Du entsprechend der AfA-Tabelle (Link abschreiben. Das gilt grob zusammengefasst ab Kosten über 250 Euro pro Produkt. Übrigens: Seit Kurzem kannst Du Computer innerhalb von einem Jahr abschreiben.

Es gibt weitere Tücken, die bei der Einordnung Deiner Ausgaben auftreten können. So könnte das Finanzamt die Modernisierungsmaßnahmen, die nach dem Kauf durchgeführt werden, als “anschaffungsnahen Aufwand“ und auch als „umfassend“ interpretieren. Die Grenze liegt hier bei einem Unterschreiten von drei Jahren nach dem Kauf und einem Überschreiten von 15 Prozent des Kaufpreises. Wenn das Finanzamt dies so interpretiert, dann musst Du die Kosten dafür für einen sehr langen Zeitraum abschreiben, nämlich mit zwei Prozent jährlich. Zum Vergleich: Modernisierungskosten ließen sich ja prinzipiell bereits innerhalb von zwei bis fünf Jahren komplett geltend machen.

Um die Einhaltung der Regeln auch kontrollieren zu können, fordert das Finanzamt eine „gesonderte Erläuterung ein, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind“, wie es in den Erläuterungen zur Anlage V steht. Sprich: Du musst zwar keine Quittungen einreichen, aber doch eine detaillierte Erläuterung.

Tipp 4: Wo Du Deine Gewinne und Verluste aus Immobilien einträgst

In Anlage V musst Du dann jedes Jahr Deine Eingaben und Ausgaben aus Vermietung eintragen. Sie ist eine Zusammenfassung Deiner Buchhaltung zu den Einnahmen und Ausgaben. Zudem musst Du alle zugrunde liegende Unterlagen für zehn Jahre aufbewahren. Das Finanzamt verlangt eventuell eine Einsicht – oder es hat auch konkrete Nachfragen, die Du dann mithilfe der Unterlagen beantworten musst.

Die Anlage V kann sich jedes Jahr ein bisschen ändern, aber von der Grundstruktur her ist sie immer gleich:

• Angaben zum Objekt: Für jede Immobilie solltest Du eine eigenständige Anlage V ausfüllen; Du musst auch schon im Kopf der Anlage angeben, ob Du sie als Ferienwohnung, nur kurzfristig oder an Angehörige vermietest. Auch die Gesamtwohnfläche wird hier angegeben.
• Mieteinnahmen: Hier gibst Du nur die Nettokaltmiete an, lässt also alle Umlagen weg.
• Umlagen: Die Umlagen musst Du dann aber auch noch einmal gesondert angeben.
• Sonstige Einnahmen: Eine Aufschlüsselung der Anteile, auch nach Untervermietung oder Verpachtung, wird ebenfalls angegeben.
• Werbungskosten: Dies ist nun ganz konkret die Ausgabenseite. Auch hier fügst Du zusammengefasst die errechneten Ausgaben Deiner Immobilie ein. Da gibt es neben den möglichen Abschreibungen auch eine Zeile, in der im Prinzip alle Deine laufenden Kosten eingetragen werden, wobei die Verwaltungskosten noch einmal separat aufgeführt werden.

Führe eine ordentliche Buchhaltung: Wenn Du alle Quittungen und Unterlagen sauber abheftest und nach Möglichkeit auch gleich über das immocloud-Tool digitalisierst, dann hast Du nach dem Jahreswechsel kaum Mühen, Deine Steuererklärung zu bewerkstelligen.

Tipp 5: Ab wann Du Immobilienvermögen steuerfrei verkaufen darfst

Wenn Du keine Spekulationssteuer zahlen möchtest, darfst Du exakt zehn Jahre lang – ab den Datum des Notarvertrags – Deine Immobilie nicht verkaufen. Sonst wird die Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf fällig. Grundlage hierfür ist Dein individueller Steuersatz. Das gilt nur dann, wenn Du einen Verkaufsgewinn erzielst.